Giới thiệu về Công văn 210/BXD-QLN năm 2019

Công văn 210/BXD-QLN do Bộ Xây dựng ban hành năm 2019 là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng nhằm giải quyết các vướng mắc thực tế liên quan đến việc quản lý, bàn giao và sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (thường gọi là quỹ bảo trì 2%). Văn bản hướng dẫn chi tiết các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cư dân, đồng thời tăng cường tính minh bạch trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư.

Các nội dung hướng dẫn cốt lõi về quỹ bảo trì nhà chung cư

1. Xác định trách nhiệm đóng góp và mức kinh phí bảo trì 2%

• Chủ đầu tư có trách nhiệm đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng. Khoản kinh phí này được tính theo giá trị căn hộ có giá bán cao nhất của nhà chung cư đó.
• Người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư có trách nhiệm đóng 2% giá trị hợp đồng mua bán, thuê mua tại thời điểm nhận bàn giao nhà. Khoản tiền này phải được thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở.

2. Quy trình mở tài khoản và gửi kinh phí bảo trì

• Trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, chủ đầu tư phải mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua nộp.
• Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản này khoản tiền bảo trì đối với phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán.
• Thông tin về tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ ký kết với khách hàng để người mua nộp tiền trực tiếp vào tài khoản này.

3. Thủ tục bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư

• Sau khi Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và có quyết định công nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ban quản trị có trách nhiệm mở tài khoản hoạt động để tiếp nhận kinh phí bảo trì từ chủ đầu tư.
• Chủ đầu tư và Ban quản trị phải thực hiện quyết toán số liệu kinh phí bảo trì đã thu, đã chi (nếu có) để làm cơ sở chuyển giao.
• Trong thời hạn quy định, chủ đầu tư phải thực hiện chuyển giao toàn bộ kinh phí bảo trì đã thu (bao gồm cả tiền lãi phát sinh từ tiền gửi) sang tài khoản do Ban quản trị quản lý để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung theo quy định.

4. Biện pháp xử lý và cưỡng chế khi chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì

• Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao, bàn giao không đầy đủ hoặc không đúng hạn kinh phí bảo trì, Ban quản trị có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao lại cho Ban quản trị.
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế và yêu cầu tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản thực hiện chuyển tiền từ tài khoản của chủ đầu tư sang tài khoản của Ban quản trị.
• Trường hợp chủ đầu tư không có tiền hoặc tài khoản không còn tiền, cơ quan chức năng có thể thực hiện kê biên tài sản của chủ đầu tư để bán đấu giá thu hồi kinh phí bảo trì theo đúng quy định của pháp luật.

5. Nguyên tắc quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư

• Kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, nghiêm cấm sử dụng cho phần sở hữu riêng hoặc các mục đích kinh doanh, trục lợi khác.
• Mọi khoản chi từ quỹ bảo trì phải có đầy đủ hóa đơn, chứng từ theo quy định tài chính, phải được lập kế hoạch bảo trì hàng năm và phải được thông qua tại Hội nghị nhà chung cư.
• Ban quản trị phải thực hiện công khai, minh bạch việc thu, chi và quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì định kỳ cho cư dân và các hộ dân sinh sống tại nhà chung cư được biết.

Ý nghĩa pháp lý của văn bản

Công văn 210/BXD-QLN năm 2019 đóng vai trò là công cụ hướng dẫn nghiệp vụ thiết thực cho các cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương, các chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư. Văn bản góp phần hạn chế tối đa các tranh chấp gay gắt kéo dài liên quan đến quỹ bảo trì, đảm bảo an toàn vận hành và nâng cao chất lượng sống tại các khu đô thị, nhà chung cư hiện nay.