Giới thiệu về Công văn 192/CT-TTHT năm 2016

Công văn 192/CT-TTHT do Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh ban hành là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng liên quan đến chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản và quyền sử dụng đất. Văn bản này giúp làm rõ các quy định về đối tượng chịu thuế, đối tượng không chịu thuế, cũng như phương pháp xác định giá đất được trừ khi tính thuế GTGT cho các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

1. Quy định về đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng

Theo hướng dẫn của Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh dựa trên các quy định pháp luật về thuế GTGT hiện hành, chính sách đối với quyền sử dụng đất được quy định như sau:

• Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT.
• Khi doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản, cơ sở hạ tầng trên đất, doanh nghiệp phải phân tách rõ ràng phần trị giá quyền sử dụng đất để áp dụng diện không chịu thuế GTGT.

2. Quy định về đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng

Đối với các tài sản, vật kiến trúc và cơ sở hạ tầng gắn liền với đất, chính sách thuế được áp dụng cụ thể:

• Hoạt động chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng, kể cả cơ sở hạ tầng gắn liền với đất chuyển nhượng thuộc đối tượng chịu thuế GTGT với thuế suất là 10%.
• Doanh nghiệp có nghĩa vụ kê khai, tính và nộp thuế GTGT đối với phần giá trị xây dựng, kết cấu hạ tầng này theo đúng quy định pháp luật.

3. Phương pháp xác định giá tính thuế giá trị gia tăng đối với chuyển nhượng bất động sản

Giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT. Công văn hướng dẫn chi tiết cách xác định giá đất được trừ theo từng trường hợp cụ thể như sau:

• Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán: Giá đất được trừ bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các tổ chức, cá nhân: Giá đất được trừ là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có). Doanh nghiệp không được tính khấu trừ đối với phần giá trị cơ sở hạ tầng đã được tách riêng để kê khai thuế GTGT đầu vào.
• Trường hợp thuê đất của Nhà nước để đầu tư cơ sở hạ tầng cho thuê, xây dựng nhà để bán: Giá đất được trừ là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định.

4. Quy định về lập hóa đơn và kê khai thuế

Doanh nghiệp thực hiện hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải tuân thủ các nguyên tắc lập hóa đơn và kê khai thuế như sau:

• Khi lập hóa đơn GTGT bàn giao bất động sản, doanh nghiệp phải ghi rõ giá chuyển nhượng thực tế, giá đất được trừ theo quy định, giá tính thuế GTGT, thuế suất (10%) và tiền thuế GTGT tương ứng.
• Trường hợp giá đất được trừ lớn hơn hoặc bằng giá chuyển nhượng bất động sản thì giá tính thuế GTGT được xác định bằng 0. Trên hóa đơn GTGT, doanh nghiệp ghi rõ dòng giá tính thuế là 0, dòng thuế suất và tiền thuế GTGT không ghi và gạch chéo.
• Doanh nghiệp có trách nhiệm tự xác định và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của số liệu giá đất được trừ khi kê khai thuế GTGT.

Ý nghĩa và lưu ý áp dụng thực tế

Công văn 192/CT-TTHT năm 2016 là tài liệu tham khảo pháp lý quan trọng giúp các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tối ưu hóa quy trình hạch toán, tránh các sai sót trong việc phân bổ giá trị đất và giá trị xây dựng khi xuất hóa đơn. Việc áp dụng đúng các hướng dẫn này giúp doanh nghiệp hạn chế tối đa rủi ro bị truy thu thuế và xử phạt vi phạm hành chính trong quá trình thanh tra, kiểm tra thuế sau này.