Tóm tắt Công văn 1893/BXD-KHCN năm 2022 về xác định chỉ giới xây dựng phần ngầm

Công văn 1893/BXD-KHCN do Bộ Xây dựng ban hành là văn bản hướng dẫn chuyên môn quan trọng nhằm giải quyết các vướng mắc thực tế trong việc xác định chỉ giới xây dựng phần ngầm của các công trình đô thị. Văn bản này đóng vai trò định hướng cho các cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương, các chủ đầu tư và đơn vị tư vấn thiết kế áp dụng đúng quy chuẩn kỹ thuật, bảo đảm an toàn công trình và quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.

Cơ sở pháp lý xác định chỉ giới xây dựng phần ngầm

Việc xác định chỉ giới xây dựng đối với phần ngầm của công trình phải tuân thủ nghiêm ngặt hệ thống pháp luật về xây dựng, quy hoạch đô thị và các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia hiện hành, bao gồm:

• Luật Xây dựng năm 2014 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng năm 2020.
• Luật Quy hoạch đô thị năm 2009.
• Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD) ban hành kèm theo Thông tư số 01/2021/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
• Các quy định liên quan tại Bộ luật Dân sự về ranh giới giữa các thửa đất và quyền sở hữu không gian ngầm.

Nguyên tắc cốt lõi khi xác định chỉ giới xây dựng phần ngầm

Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, việc xác định chỉ giới xây dựng phần ngầm (như tầng hầm, móng, hệ thống kỹ thuật dưới lòng đất) phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản sau:

• Giới hạn ranh giới quyền sử dụng đất: Phần ngầm của công trình xây dựng (bao gồm cả móng, tầng hầm và các bộ phận kỹ thuật nhô ra) tuyệt đối không được vượt quá ranh giới đất được giao hoặc thuê theo quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ đầu tư.
• Sự phù hợp với quy hoạch chi tiết: Chỉ giới xây dựng phần ngầm phải được xác định cụ thể trong đồ án quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị hoặc quy chế quản lý kiến trúc được cấp có thẩm quyền phê duyệt tại từng khu vực.
• Mối quan hệ với chỉ giới đường đỏ: Đối với các công trình tiếp giáp với các tuyến đường giao thông, phần ngầm không được vượt quá chỉ giới đường đỏ, trừ các trường hợp đặc biệt được quy định cụ thể trong quy chuẩn kỹ thuật về quy hoạch xây dựng và phải được cơ quan quản lý quy hoạch có thẩm quyền chấp thuận.
• Tuân thủ khoảng lùi xây dựng phần ngầm: Trong trường hợp quy hoạch chi tiết hoặc quy chuẩn xây dựng có yêu cầu về khoảng lùi đối với phần ngầm nhằm bảo vệ hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung, chủ đầu tư phải thực hiện thiết kế lùi phần ngầm theo đúng khoảng cách quy định.

Yêu cầu kỹ thuật và bảo đảm an toàn cho các công trình liền kề

Bộ Xây dựng nhấn mạnh việc xác định chỉ giới và thi công phần ngầm phải đi đôi với các biện pháp bảo đảm an toàn kỹ thuật:

• Bảo vệ công trình lân cận: Quá trình thiết kế và thi công phần ngầm phải áp dụng các giải pháp kỹ thuật chống sạt lở, sụt lún, không làm biến dạng hoặc gây hư hỏng cho các công trình trên mặt đất và công trình ngầm của các chủ sở hữu liền kề.
• Bảo vệ hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị: Việc xây dựng phần ngầm không được gây ảnh hưởng đến an toàn của hệ thống đường ống cấp thoát nước, đường cáp viễn thông, đường điện ngầm và các công trình hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực đô thị.
• Định hướng kết nối không gian ngầm: Khuyến khích việc tính toán thiết kế phần ngầm có khả năng đấu nối linh hoạt với hệ thống không gian ngầm chung của đô thị trong tương lai theo quy hoạch được duyệt.

Trách nhiệm tổ chức thực hiện của các cơ quan và chủ đầu tư

Để bảo đảm tính thống nhất trong quản lý trật tự xây dựng, Công văn hướng dẫn rõ trách nhiệm của các bên:

• Cơ quan quản lý quy hoạch, xây dựng tại địa phương: Có trách nhiệm cụ thể hóa chỉ giới xây dựng phần ngầm trong giấy phép quy hoạch, chứng chỉ quy hoạch hoặc văn bản chấp thuận phương án kiến trúc công trình, đồng thời tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc thi công phần ngầm.
• Chủ đầu tư và đơn vị tư vấn thiết kế: Phải tiến hành khảo sát địa chất, địa hình kỹ lưỡng; tuân thủ nghiêm ngặt các chỉ giới ngầm được cấp phép trong suốt quá trình lập dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tổ chức thi công xây dựng trên thực địa.