Công văn 15193/CT-TTHT do Cục Thuế Thành phố Hồ Chí Minh ban hành năm 2019 là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng liên quan đến chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Văn bản tập trung làm rõ phương pháp xác định giá tính thuế và các khoản được giảm trừ đối với quyền sử dụng đất khi doanh nghiệp thực hiện giao dịch chuyển nhượng.

- Quy định về đối tượng và thuế suất thuế GTGT đối với bất động sản

• Hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các tổ chức, doanh nghiệp thuộc đối tượng chịu thuế GTGT với thuế suất áp dụng là 10%.
• Thời điểm xác định thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là thời điểm thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng, hoặc thời điểm bàn giao bất động sản (tùy theo điều kiện nào đến trước).
• Doanh nghiệp có trách nhiệm lập hóa đơn GTGT và kê khai, nộp thuế đầy đủ đối với từng lần phát sinh doanh thu theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

- Phương pháp xác định giá đất được trừ khi tính thuế GTGT

• Giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng thực tế trừ (-) giá đất được trừ tại thời điểm chuyển nhượng.
• Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các tổ chức, cá nhân: Giá đất được trừ là giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng, không bao gồm chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng. Doanh nghiệp được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất (nếu có hóa đơn, chứng từ hợp pháp).
• Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán: Giá đất được trừ bao gồm tiền sử dụng đất thực nộp vào ngân sách nhà nước (không tính phần được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thực tế theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Trường hợp không thể tách riêng được giá trị cơ sở hạ tầng tại thời điểm nhận chuyển nhượng: Giá đất được trừ được xác định theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

- Nguyên tắc lập hóa đơn và chứng từ hợp pháp

• Khi lập hóa đơn GTGT cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản, doanh nghiệp phải ghi rõ giá bán chưa có thuế GTGT, trị giá đất được giảm trừ, thuế suất 10%, tiền thuế GTGT và tổng số tiền thanh toán.
• Các khoản chi phí liên quan trực tiếp đến việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đầy đủ chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt (đối với các giao dịch từ 20 triệu đồng trở lên) và hóa đơn hợp pháp để làm cơ sở chứng minh giá trị đất được trừ.
• Mọi hành vi tự ý nâng cao giá trị đất được trừ không có căn cứ pháp lý hoặc thiếu chứng từ hợp lệ đều bị coi là vi phạm pháp luật về thuế và sẽ bị xử lý theo quy định xử phạt vi phạm hành chính về thuế.

- Trách nhiệm thực hiện của người nộp thuế

• Doanh nghiệp có nghĩa vụ tự kê khai, tự tính và tự nộp thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản một cách trung thực và chính xác.
• Trong quá trình thực hiện, nếu phát hiện có sự sai lệch hoặc nhầm lẫn trong việc xác định giá đất được trừ, doanh nghiệp phải chủ động thực hiện khai bổ sung hồ sơ khai thuế và nộp tiền chậm nộp phát sinh (nếu có) theo đúng quy định của Luật Quản lý thuế.