Kính gửi: Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa

Trả lời Công văn số 3339/CT-THNVDT ngày 6/8/2013 của Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa về chính sách thuế trong trường hợp hoán đổi bất động sản, Tổng cục Thuế có ý kiến như sau:

Về thuế giá trị gia tăng:

- Căn cứ Thông tư số 06/2012/TT-BTC ngày 11/1/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng, hướng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 và Nghị định số 121/2011/NĐ-CP ngày 27/12/2011 của Chính phủ:

+ Tại Khoản 2, Điều 5, Chương I quy định các trường hợp không phải kê khai, tính nộp thuế giá trị gia tăng:

"Các khoản thu về bồi thường, tiền thưởng, tiền hỗ trợ nhận được, tiền chuyển nhượng quyền phát thải và các khoản thu tài chính khác, trừ khoản lãi cho vay doanh nghiệp không phải là tổ chức tín dụng nhận được.

Cơ sở kinh doanh khi nhận khoản tiền thu về bồi thường, tiền thưởng, tiền hỗ trợ nhận được, tiền chuyển nhượng quyền phát thải và các khoản thu tài chính khác thì lập chứng từ thu theo quy định. Đối với cơ sở kinh doanh chi tiền, căn cứ mục đích chi để lập chứng từ chi tiền."

+ Tại Khoản 9, Điều 7, Mục 1, Chương II quy định:

"Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá trị tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

a) Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:

…

a.4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT. Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng."

- Tại Khoản 3, Điều 1 Thông tư số 65/2013/TT-BTC ngày 17/5/2013 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung Thông tư số 06/2012/TT-BTC ngày 11/01/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng, hướng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 và Nghị định số 121/2011/NĐ-CP ngày 27/12/2011 của Chính phủ quy định:

"3. Sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 5 Chương I như sau:

"2. Các khoản thu về bồi thường, tiền thưởng, tiền hỗ trợ nhận được, tiền chuyển nhượng quyền phát thải và các khoản thu tài chính khác.

Cơ sở kinh doanh khi nhận khoản tiền thu từ bồi thường, tiền thưởng, tiền hỗ trợ nhận được, tiền chuyển nhượng quyền phát thải và các khoản thu tài chính khác thì lập chứng từ thu theo quy định. Đối với cơ sở kinh doanh chi tiền, căn cứ mục đích chỉ để lập chứng từ chi tiền.

Trường hợp bồi thường bằng hàng hóa, dịch vụ thì cơ sở bồi thường phải lập hóa đơn như đối với bán hàng hóa, dịch vụ; cơ sở nhận bồi thường kê khai, khấu trừ theo quy định…"

Về thuế thu nhập doanh nghiệp:

Căn cứ Thông tư số 123/2012/TT-BTC ngày 27/7/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 và hướng dẫn thi hành Nghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008, Nghị định số 122/2011/NĐ-CP ngày 27/12/2011 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, quy định:

- Tại Tiết k, Điểm 2.2, Khoản 2, Điều 6, Chương II, quy định:

"k) Quyền sử dụng đất lâu dài không được trích khấu hao và phân bổ vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế; quyền sử dụng đất có thời hạn nếu có đầy đủ hóa đơn chứng từ và thực hiện đúng các thủ tục theo quy định của pháp luật, có tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh thì được phân bổ dần vào chi phí được trừ theo thời hạn được phép sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp doanh nghiệp mua tài sản cố định hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với quyền sử  dụng đất lâu dài thì giá trị quyền sử dụng đất phải xác định riêng và ghi nhận là tài sản cố định vô hình; Tài sản cố định hữu hình là nhà cửa, vật kiến trúc thì nguyên giá là giá mua thực tế phải trả cộng (+) các khoản chi phí liên quan trực tiếp đến việc đưa tài sản cố định hữu hình vào sử dụng. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá ghi trên hợp đồng mua bất động sản (tài sản) phù hợp với giá thị trường nhưng không được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm mua tài sản…"

- Tại Khoản 1 và Khoản 3, Điều 17, Chương V quy định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản:

"1. Thu nhập chịu thuế.

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

a) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

a.1) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).

Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

…

b.2) Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm:

- Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

…

+ Trường hợp doanh nghiệp đổi công trình lấy đất của Nhà nước thì giá vốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi, trừ trường hợp thực hiện theo quy định riêng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

…

- Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật…

3. Xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp:

Số thuế thu nhập doanh nghiệp trong kỳ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản bằng thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất 25%.

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế. Không áp dụng mức thuế suất ưu đãi; thời gian miễn thuế, giảm thuế theo hướng dẫn tại Chương VI Thông tư này đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Trường hợp hoạt động chuyển nhượng bất động sản bị lỗ thì khoản lỗ này không được bù trừ với thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh và thu nhập khác mà được chuyển lỗ vào thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm sau (nếu có). Thời gian chuyển lỗ tối đa không quá 5 năm liên tục, kể từ năm tiếp sau năm phát sinh lỗ…"

Về lệ phí trước bạ:

- Căn cứ Thông tư số 09/2001/TT-BTM ngày 13/4/2001 của Bộ Thương mại hướng dẫn về tổ chức, nhiệm vụ, quyền hạn của lực lượng quản lý thị trường ở địa phương:

+ Tại Khoản 1, Mục II quy định nhiệm vụ của Chi cục Quản lý thị trường:

"Chi cục Quản lý thị trường là tổ chức trực thuộc Sở Thương mại hoặc Sở có chức năng quản lý Nhà nước về thương mại (sau đây gọi tắt là Sở). Chi cục có nhiệm vụ kiểm tra, kiểm soát thị trường, đấu tranh chống các hành vi buôn bán hàng nhập lậu, hàng cấm, hàng giả lưu thông trên thị trường; thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật thương mại đối với các tổ chức, cá nhân hoạt động thương mại trên địa bàn tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương…"

+ Tại Khoản 2, Mục II quy định nhiệm vụ của Đội Quản lý thị trường:

"Đội quản lý thị trường là đơn vị trực thuộc Chi cục Quản lý thị trường. Đội thực hiện các nhiệm vụ sau:…"

- Tại Khoản 14, Điều 3, Chương I, Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/08/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:

"Nhà, đất thuộc tài sản nhà nước dùng làm trụ sở cơ quan của cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp theo quy định của pháp luật."

Căn cứ các quy định trên và hồ sơ kèm theo, trường hợp Công ty TNHH Sao Mai Anh hoán đổi một phần diện tích nhà đất số 72 đường 23 tháng 10, phường Phương Sơn, thành phố Nha Trang (do Công ty TNHH Sao Mai Anh làm chủ sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất) với nhà đất số 70 đường 23 tháng 10, phường Phương Sơn, thành phố Nha Trang (thuộc sở hữu Nhà nước, hiện do Đội Quản lý thị trường số 1 đang sử dụng) theo Quyết định số 1059/QĐ-UBND ngày 26/4/2012 của Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa. Việc hoán đổi nhà đất nêu trên là ngang giá và Công ty TNHH Sao Mai Anh có trách nhiệm bồi thường trụ sở làm việc của Đội Quản lý thị trường số 1 theo đơn giá hiện hành số tiền là 1,441 tỷ đồng thì:

1. Đối với Công ty TNHH Sao Mai Anh (Công ty):

- Về thuế giá trị gia tăng: Công ty phải lập hóa đơn và kê khai nộp toàn bộ thuế giá trị gia tăng đầu ra. Trên hóa đơn giao cho Đội Quản lý thị trường số 1 ghi rõ giá trị nhà, giá trị đất, tiền thuế giá trị gia tăng (theo quy định đối với hoạt động kinh doanh bất động sản). Đối với khoản chi bồi thường trụ sở làm việc cho Đội quản lý thị trường số 1, khi chi trả tiền bồi thường Công ty lập chứng từ chi theo quy định.

- Về thuế thu nhập doanh nghiệp: Công ty không phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản khi nhận hoán đổi diện tích nhà, đất nêu trên.

Số tiền bồi thường trụ sở làm việc cho Đội quản lý thị trường số 1 (1,441 tỷ đồng) nếu được xác định là khoản chi phí liên quan trực tiếp đến việc đưa tài sản cố định hữu hình vào sử dụng thì được trừ vào thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp và trích khấu hao theo quy định tại Tiết k Điểm 2.2 Khoản 2 Điều 6 Thông tư số 123/2012/TT-BTC nêu trên. Trường hợp số tiền 1,441 tỷ đồng được xác định là khoản chi phí chuyển nhượng bất động sản theo quy định tại Điểm b.2 Khoản 1 Điều 17 Thông tư số 123/2012/TT-BTC thì được trừ vào thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định.

- Về giá trị nhà, đất nhận hoán đổi: Công ty căn cứ vào giá thị trường tại thời điểm hoán đổi và Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa để làm căn cứ ghi sổ sách kế toán; Không được trích khấu hao và phân bổ vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp đối với quyền sử dụng đất nhận hoán đổi.

- Về lệ phí trước bạ: Công ty phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Đối với Đội Quản lý thị trường số 1:

- Về thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp: Đơn vị không phải lập hóa đơn và kê khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp khi nhận hoán đổi một phần diện tích nhà, đất nêu trên.

- Về lệ phí trước bạ: Đơn vị không phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tài sản làm trụ sở làm việc theo Đội Quản lý thị trường.

Tổng cục Thuế trả lời để Cục Thuế tỉnh Khánh Hòa được biết./.