Tổng quan về Công văn 139/BXD-QLN năm 2017

Công văn 139/BXD-QLN do Bộ Xây dựng ban hành nhằm hướng dẫn, giải đáp và làm rõ các quy định pháp luật liên quan đến việc ký kết hợp đồng đặt cọc, phiếu đăng ký giữ chỗ trong giao dịch mua bán bất động sản, đặc biệt là bất động sản và nhà ở hình thành trong tương lai.

Nguyên tắc áp dụng pháp luật đối với hợp đồng đặt cọc giữ chỗ

• Ưu tiên áp dụng luật chuyên ngành: Hoạt động kinh doanh bất động sản và huy động vốn cho dự án bất động sản phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Các quy định về giao dịch đặt cọc trong Bộ luật Dân sự chỉ được áp dụng khi không trái với nguyên tắc và điều kiện do luật chuyên ngành quy định.
• Tính pháp lý của việc nhận đặt cọc giữ chỗ: Việc chủ đầu tư hoặc bên môi giới ký hợp đồng đặt cọc, phiếu giữ chỗ, hợp đồng hứa mua hứa bán nhằm thu tiền ứng trước của khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh là hành vi lách luật và không đúng quy định pháp luật.

Điều kiện mở bán và huy động vốn đối với nhà ở hình thành trong tương lai

• Giấy tờ pháp lý bắt buộc: Dự án nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt, Giấy phép xây dựng, nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp).
• Văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý: Chủ đầu tư phải có văn bản thông báo gửi Sở Xây dựng địa phương về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và phải nhận được văn bản phản hồi xác nhận đủ điều kiện từ Sở Xây dựng.
• Bảo lãnh tài chính: Chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở đúng tiến độ đã cam kết.

Quy định về thu tiền ứng trước và trách nhiệm của chủ đầu tư

• Giới hạn mức thu tiền: Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, nhưng lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Tổng số tiền thu trước không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng nếu chưa bàn giao nhà/công trình xây dựng cho khách hàng (trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) hoặc 70% đối với các trường hợp thông thường.
• Cấm ủy quyền thu tiền trái phép: Chủ đầu tư không được phép ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc sàn giao dịch bất động sản thực hiện ký hợp đồng mua bán, đặt cọc hoặc thu tiền của khách hàng trái quy định.
• Xử lý vi phạm: Việc thu tiền giữ chỗ, đặt cọc không đúng quy định sẽ bị xem xét xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đồng thời chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại phát sinh cho khách hàng theo quy định của pháp luật.