Tóm tắt Công văn 128/BXD-KTXD về áp dụng suất vốn đầu tư và diện tích sàn xây dựng

Công văn 128/BXD-KTXD do Bộ Xây dựng ban hành là văn bản hướng dẫn quan trọng liên quan đến việc áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình và phương pháp xác định diện tích sàn xây dựng. Đây là cơ sở pháp lý thiết thực giúp các cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư và các đơn vị tư vấn thực hiện quản lý chi phí đầu tư xây dựng một cách hiệu quả, thống nhất và đúng quy định pháp luật.

1. Mục đích và phạm vi áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng

Suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố là chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật mang tính chất hướng dẫn và tham khảo. Các mục đích sử dụng cốt lõi bao gồm:

• Lập và quản lý chi phí: Làm cơ sở để xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư của dự án ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư, lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi hoặc báo cáo nghiên cứu khả thi.
• Nghĩa vụ tài chính về đất đai: Hỗ trợ các cơ quan chức năng trong việc tính toán, xác định giá trị quyền sử dụng đất, thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.
• Quản lý quy hoạch: Làm cơ sở tham chiếu phục vụ công tác lập quy hoạch xây dựng, quản lý phát triển đô thị và đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án đầu tư.

2. Nguyên tắc áp dụng suất vốn đầu tư

Khi sử dụng suất vốn đầu tư được công bố để tính toán cho một công trình cụ thể, chủ đầu tư và đơn vị tư vấn cần tuân thủ các nguyên tắc sau:

• Tính tương đồng của công trình: Phải lựa chọn suất vốn đầu tư của công trình công bố có đặc điểm tương đồng về loại hình, cấp công trình, quy mô, công năng sử dụng và giải pháp kết cấu với công trình đang tính toán.
• Điều chỉnh theo thời điểm và địa điểm: Suất vốn đầu tư công bố thường được tính toán tại một thời điểm nhất định và cho một khu vực cụ thể. Do đó, khi áp dụng cần thực hiện quy đổi, điều chỉnh về mặt thời gian (chỉ số giá xây dựng) và địa điểm xây dựng (hệ số điều chỉnh khu vực) để đảm bảo tính chính xác.
• Tính toán bổ sung các chi phí chưa bao gồm: Suất vốn đầu tư công bố thông thường chưa bao gồm các chi phí như: chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí xây dựng các hạng mục công trình ngoại vi; chi phí dự phòng; và một số khoản thuế, phí đặc thù khác. Các chi phí này cần được lập dự toán riêng và cộng thêm vào tổng mức đầu tư.

3. Quy định về xác định diện tích sàn xây dựng

Diện tích sàn xây dựng là thông số kỹ thuật trực tiếp quyết định đến việc tính toán tổng mức đầu tư theo suất vốn đầu tư. Phương pháp xác định được thực hiện như sau:

• Diện tích sàn của một tầng: Được tính bằng diện tích sàn trong phạm vi mép ngoài của các tường bao (hoặc cột chịu lực ngoài cùng) thuộc tầng đó, bao gồm cả diện tích hành lang, ban công, lô gia, hộp kỹ thuật, giếng thang máy và các không gian phụ trợ khác nằm trong phạm vi tầng.
• Tổng diện tích sàn xây dựng của công trình: Là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng cộng lại, bao gồm cả tầng hầm, tầng bán hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tầng lửng và tum thang (nếu có).
• Sự phù hợp với tiêu chuẩn kỹ thuật: Việc đo đạc và tính toán diện tích sàn phải tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn quốc gia và quy chuẩn kỹ thuật về phân cấp, phân loại công trình xây dựng hiện hành để tránh sai sót làm ảnh hưởng đến việc phê duyệt dự án.

4. Khuyến nghị thực thi đối với các chủ thể liên quan

Để đảm bảo tính pháp lý và hạn chế rủi ro trong quá trình thanh tra, kiểm toán dự án, Bộ Xây dựng lưu ý:

• Các đơn vị cần chủ động cập nhật các quyết định công bố suất vốn đầu tư xây dựng mới nhất do Bộ Xây dựng ban hành theo từng thời kỳ.
• Đối với các công trình có tính chất đặc thù, công nghệ phức tạp hoặc chưa có suất vốn đầu tư được công bố tương đương, chủ đầu tư cần tổ chức xây dựng suất vốn đầu tư riêng cho công trình hoặc tham khảo số liệu từ các công trình tương tự đã thực hiện, trình cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định.