Tóm tắt Công văn 1078/TCT-CS năm 2023 hướng dẫn thu tiền sử dụng đất đối với dự án nhà ở xã hội đã được miễn tiền sử dụng đất

Công văn 1078/TCT-CS do Tổng cục Thuế ban hành năm 2023 là văn bản hướng dẫn quan trọng nhằm tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến nghĩa vụ tài chính đất đai, cụ thể là việc xác định và thu tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở xã hội đã được Nhà nước cho phép miễn tiền sử dụng đất. Dưới đây là nội dung phân tích chi tiết các quy định cốt lõi của văn bản này:

- Chính sách miễn tiền sử dụng đất đối với dự án nhà ở xã hội

• Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất được giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án. Quy định này bao gồm cả phần diện tích đất để xây dựng công trình kinh doanh thương mại (quy mô tối đa không quá 20% tổng diện tích đất của dự án) đã được phê duyệt trong quy hoạch chi tiết của dự án.
• Việc miễn tiền sử dụng đất này là chính sách ưu đãi lớn của Nhà nước nhằm khuyến khích các doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp và các đối tượng chính sách xã hội.

- Quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng, mua bán

• Đối với phần diện tích nhà ở thương mại trong dự án (quỹ đất 20%): Trường hợp chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất dự án (bao gồm cả quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở thương mại), khi chủ đầu tư bán các căn hộ hoặc nhà ở thương mại này cho khách hàng, chủ đầu tư không phải nộp lại tiền sử dụng đất đã được miễn đối với phần diện tích này. Tuy nhiên, doanh thu từ việc bán nhà ở thương mại phải được hạch toán và thực hiện các nghĩa vụ thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật thuế hiện hành.
• Đối với người mua nhà ở xã hội khi chuyển nhượng lại: Khi người mua, thuê mua nhà ở xã hội thực hiện bán lại nhà ở xã hội sau thời hạn 05 năm (kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở), người bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ. Cụ thể, đối với căn hộ chung cư, người bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; đối với nhà ở thấp tầng liền kề, phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Giá đất để tính tiền sử dụng đất được xác định theo giá đất tại thời điểm chuyển nhượng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

- Nghĩa vụ tài chính và thủ tục xác định tiền sử dụng đất

• Cơ quan thuế có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan chức năng tại địa phương (Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng) để xác định chính xác diện tích đất được miễn tiền sử dụng đất và diện tích đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng đất hoặc khi thực hiện chuyển nhượng.
• Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án, quyết định giao đất, quyết định miễn tiền sử dụng đất và các văn bản phê duyệt quy hoạch chi tiết để cơ quan thuế có cơ sở giám sát và áp dụng đúng chính sách thu, miễn tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Công văn 1078/TCT-CS năm 2023 đã tạo ra hành lang pháp lý rõ ràng, giúp các địa phương thống nhất phương án xử lý nghĩa vụ tài chính đối với đất đai tại các dự án nhà ở xã hội, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà, đồng thời tránh thất thoát ngân sách nhà nước.