ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH -------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ---------------
Số: 17/BC-UBND	Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 14 tháng 01 năm 2013

 

BÁO CÁO

VỀ KIỂM TRA, RÀ SOÁT TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Thực hiện Chỉ thị số 2196/CT-TTg ngày 06 tháng 12 năm 2012 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản;

Căn cứ Công văn số 1589/BXD-QLN ngày 17 tháng 9 năm 2012 của Bộ Xây dựng về việc đề nghị chuẩn bị báo cáo kiểm tra, rà soát tình hình thực hiện các dự án phát triển nhà ở tại các địa phương; Báo cáo kết quả kiểm tra của Đoàn kiểm tra liên ngành được thành lập theo Quyết định số 722/QĐ-BXD ngày 07 tháng 8 năm 2012 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;

Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh báo cáo như sau:

I. Tình hình triển khai thực hiện Chỉ thị số 2196/CT-TTg ngày 06 tháng 12 năm 2012 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản

1. Về rà soát, kiểm tra các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn:

- Ngày 17 tháng 01 năm 2012, Ủy ban nhân dân thành phố có Công văn số 225/UBND-ĐTMT giao Sở Xây dựng chủ trì, báo cáo trực tiếp kết quả cho Bộ Xây dựng (theo yêu cầu của Bộ Xây dựng tại Công văn số 2294/BXD-QLN ngày 30 tháng 12 năm 2011). Sở Xây dựng đã có Công văn số 2267/SXD-PTN ngày 11 tháng 4 năm 2012 báo cáo Bộ Xây dựng.

- Về khảo sát tình hình thực hiện các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố, Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố đã có chỉ đạo tại Thông báo số 487/TB-VP ngày 25 tháng 6 năm 2012 và Công văn số 5250/VP-ĐTMT ngày 10 tháng 7 năm 2012 của Văn phòng Ủy ban nhân dân thành phố: giao Sở Xây dựng thành lập Đoàn công tác gồm các Sở, ngành liên quan để khảo sát tình hình thực hiện các dự án bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Sở Xây dựng đã có Kế hoạch số 5454/KH-SXD-PTN ngày 27 tháng 7 năm 2012 triển khai thực hiện và Báo cáo số 9094/BC-SXD-PTN ngày 15 tháng 11 năm 2012 về kết quả khảo sát tình hình thực hiện các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố và các giải pháp tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản.

2. Về xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở:

Ngày 04 tháng 10 năm 2010, Ủy ban nhân dân thành phố đã có Báo cáo số 123/BC-UBND về kết quả thực hiện Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2006 - 2010 và định hướng Chương trình phát triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh, Ủy ban nhân dân thành phố đã giao Sở Xây dựng chủ trì và tổ chức triển khai thực hiện Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2011 - 2015, định hướng đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 của thành phố. Sở Xây dựng đã phối hợp với các Sở ngành hướng dẫn các quận - huyện thực hiện.

Thực hiện Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30 tháng 11 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030; Công văn số 413/BXD-QLN ngày 20 tháng 3 năm 2012 của Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân thành phố đã có Công văn số 1449/UBND-ĐTMT ngày 03 tháng 4 năm 2012 giao Sở Xây dựng chủ trì khẩn trương xây dựng, đề xuất nội dung điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở của thành phố Hồ Chí Minh.

Ngày 03 tháng 8 năm 2012, Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành Quyết định số 43/2012/QĐ-UBND về kế hoạch thực hiện Chương trình hành động số 27CTrHĐ/TU của Thành ủy thực hiện Nghị quyết số 13-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ trên địa bàn thành phố; trong đó, thành phố đã xác định và đề ra các chỉ tiêu phát triển nhà ở cho giai đoạn năm 2015 và đến năm 2020.

Hiện thành phố đang tiếp tục hoàn chỉnh dự thảo Chương trình phát triển nhà ở của thành phố và thực hiện theo kế hoạch của Chương trình phối hợp hành động triển khai thực hiện chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 giữa Bộ Xây dựng và Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh.

3. Về tăng cường công tác kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư, phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản:

3.1. Tăng cường công tác kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật về đất đai, đầu tư, phát triển nhà ở:

Ủy ban nhân dân thành phố đã có Công văn số 3580/VP-PCNC ngày 16 tháng 5 năm 2012 chỉ đạo về kết quả kiểm tra, xử lý theo nội dung kiến nghị tại Báo cáo số 1706/BC-SXD-TT ngày 19 tháng 3 năm 2012 của Sở Xây dựng về kết quả kiểm tra việc tuân thủ quy hoạch và chất lượng đầu tư xây dựng công viên cây xanh tại các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn quận 7, quận 9, quận 12 và huyện Bình Chánh (gồm 55 dự án).

3.2. Tăng cường công tác quản lý hoạt động của thị trường bất động sản, của các Sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh:

Nhằm “Tăng cường công tác quản lý hoạt động của thị trường, của các sàn giao dịch bất động sản, bảo đảm yêu cầu về tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản.” theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ:

- Về công tác quản lý hoạt động các Sàn giao dịch bất động sản: Ngày 29 tháng 6 năm 2012, Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Chỉ thị số 18/2012/CT-UBND về quản lý hoạt động các Sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Về hướng dẫn nội dung thực hiện Chỉ thị số 18/2012/CT-UBND ngày 29 tháng 6 năm 2012 của Ủy ban nhân dân thành phố, Sở Xây dựng đã có Công văn số 5053/SXD-PTN ngày 16 tháng 7 năm 2012 hướng dẫn Ủy ban nhân dân quận - huyện chủ động phối hợp với các đơn vị liên quan tổ chức kiểm tra tình hình hoạt động các Sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

- Về việc chấp hành pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản của các Sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn, Ủy ban nhân dân thành phố đã chỉ đạo Sở Xây dựng lập Kế hoạch kiểm tra số 7890/KH-SXD-PTN ngày 17 tháng 10 năm 2011 và tổ chức thực hiện.

Qua quá trình kiểm tra thực tế một số Sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố, ngày 19 tháng 3 năm 2012, Sở Xây dựng đã có Công văn số 1665/SXD-PTN báo cáo Bộ Xây dựng kết quả kiểm tra các Sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và đề xuất, kiến nghị một số nội dung liên quan đến hoạt động sàn giao dịch bất động sản. Và Công văn số 5415/SXD-PTN ngày 25 tháng 7 năm 2012 của Sở Xây dựng báo cáo Bộ Xây dựng về các vướng mắc trong quá trình quản lý các Sàn giao dịch bất động sản và các Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản; định giá bất động sản; quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố.

II. Tình hình triển khai các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố

1. Số lượng dự án phát triển nhà ở tại địa phương (Biểu 1):

Qua thống kê sơ bộ, trên địa bàn thành có khoảng 1.318 dự án.

2. Tổng diện tích sử dụng đất: 12.303,97 ha

Trong đó:

- Diện tích đất xây dựng nhà ở thương mại: 4.074,01 ha

- Diện tích đất sử dụng vào mục đích khác: 8.017,42 ha.

3. Tổng số các loại nhà ở trong các dự án theo quy hoạch được phê duyệt: 572.422 căn; diện tích sàn: 79.360.901 m².

- Căn hộ chung cư: 426.292 căn; diện tích sàn: 39.783.568 m²;

- Nhà thấp tầng: 146.131 căn; diện tích sàn: 39.577.334 m²;

4. Tình hình giải phóng mặt bằng:

- Trong số 921 dự án đã có quyết định thu hồi, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, với 9.356,45 ha, có:

+ 90 dự án, diện tích là 3.448,72 ha, tỷ lệ bồi thường dưới 50%;

+ 36 dự án, diện tích là 1.173,53 ha, tỷ lệ bồi thường từ 50% đến dưới 80%;

+ 82 dự án, diện tích là 1.623,71 ha, tỷ lệ bồi thường từ 80% đến 100%;

+ 713 dự án, diện tích 3.110,49 ha, tỷ lệ bồi thường 100%;

- Trong số 254 dự án chủ đầu tư được chấp thuận địa điểm đầu tư, với diện tích 2.034,15 ha (chưa được giao đất), có:

+ 29 dự án, diện tích là 383,26 ha, tỷ lệ bồi thường dưới 50%;

+ 54 dự án, diện tích là 934,36 ha, tỷ lệ bồi thường từ 50% đến dưới 80%;

+ 49 dự án, diện tích là 329,81 ha, tỷ lệ bồi thường từ 80% đến 100%;

+ 119 dự án, diện tích 282,41 ha, tỷ lệ bồi thường 100% hoặc các dự án mà chủ đầu tư đang thuê đất của Nhà nước nay có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án;

+ 03 dự án, diện tích 104 ha, tỷ lệ bồi thường dưới 50%, do đặc thù của dự án kiến nghị cho tiếp tục gia hạn bằng văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư.

- Trong số 22 dự án đã được thành phố công nhận chủ đầu tư (theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ), với diện tích sử dụng đất là 303,9 ha; có 18 trường hợp (58,88 ha), tỷ lệ bồi thường là 100%.

5. Những khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai dự án:

Qua khảo sát tại Ủy ban nhân dân các quận - huyện và chủ đầu tư các dự án, Đoàn Công tác do Sở Xây dựng thành lập theo chỉ đạo của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố đã ghi nhận được những khó khăn, vướng mắc như sau:

* Về tài chính - tín dụng:

Chính sách thắt chặt tiền tệ hạn chế nguồn vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản. Chưa có công cụ tài chính để hỗ trợ thị trường bất động sản như quỹ tín thác đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở.

Nguồn vốn cho vay của ngân hàng khó tiếp cận và lãi suất khá cao đã gây nhiều khó khăn cho cả doanh nghiệp lẫn khách hàng mua nhà ở, nợ xấu bất động sản tăng.

* Về tiền sử dụng đất:

Tiền sử dụng đất áp dụng theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ là rất cao, vì doanh nghiệp đã bồi thường cho người dân theo giá thị trường nhưng khi khấu trừ tiền bồi thường cho người dân thì lại tính theo khung giá của Nhà nước (khoảng chênh lệnh này rất lớn giữa bồi thường thực tế cho người dân và khung giá nông nghiệp của Nhà nước).

* Về nghĩa vụ tài chính:

Trong giai đoạn thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản không có khả năng thực hiện các nghĩa vụ tài chính cùng lúc (như thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT, tiền sử dụng đất,…).

* Về bồi thường giải phóng mặt bằng:

Phần lớn các dự án có tiến độ thực hiện chậm là do gặp khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Theo các Chủ đầu tư, hiện nay Nhà nước chưa có cơ chế, chính sách hỗ trợ doanh nghiệp trong việc bồi thường và thu hồi đất. Đối với các dự án đã bồi thường trên 50% (đặc biệt đã bồi thường được trên 80%), phần diện tích còn lại thường doanh nghiệp không thể tiếp tục thỏa thuận được, do người dân đề nghị giá bồi thường cao bất hợp lý gấp 3-4 lần giá bồi thường thành công của dự án. Hoặc diện tích đã bồi thường ”da beo” không liền khoảnh do đó việc triển khai thi công các công trình hạ tầng kỹ thuật và khai thác sử dụng đất đối với phần đã bồi thường được cũng khó thực hiện.

III. Tình hình thực hiện việc rà soát, thống kê các dự án

Qua kết quả khảo sát bước đầu, trong tổng số 1.318 dự án được thống kê, có khoảng 120 dự án đã xây dựng hoàn thành, tổng diện tích đất theo quy hoạch là 214,72 ha, tổng số nhà ở là 24.600 căn, với 3.313.964 m² sàn. Còn lại khoảng 1.198 dự án được phân loại như sau:

1. Các dự án đang triển khai (Biểu 4)

- Số lượng dự án: 882 dự án (66,92%)

- Tổng diện tích đất theo quy hoạch: 8.958,48 ha

- Tổng số nhà ở: 456.006 căn; tổng diện tích sàn: 65.521.890 m² ;

Theo báo cáo của 183 dự án đang triển khai đầu tư xây dựng:

+ Về hạ tầng kỹ thuật, đã xây dựng được 77%;

+ Về hạ tầng xã hội, đã xây dựng được 19%;

+ Tổng số nhà ở đã được xây dựng 7.982 căn (14%); trong đó, chung cư: 2.848 căn; nhà thấp tầng: 5.134 căn.

2. Các dự án giao chủ đầu tư nhưng chưa triển khai (Biểu 2)

- Số lượng dự án: 242 dự án (18,36%)

- Tổng diện tích đất theo quy hoạch: 2.087,56 ha

- Tổng số nhà ở: 61.705 căn; tổng diện tích sàn: 6.877.405 m²

3. Các dự án tạm dừng (Biểu 3)

- Số lượng dự án: 37 dự án (2,81%)

- Tổng diện tích sử dụng đất theo quy hoạch: 393,95 ha

- Tổng số nhà ở: 7.760 căn; tổng diện tích sàn: 1.060.325 m²

4. Các dự án đang xin điều chỉnh cơ cấu nhà ở, quy hoạch (Biểu 5)

- Số lượng dự án: 37 dự án (2,81%)

- Tổng diện tích đất theo quy hoạch: 649,25 ha

- Tổng số nhà ở: 22.366 căn; tổng diện tích sàn: 2.579.817 m².

IV. Tiêu chí rà soát để phân loại dự án

1. Dự án được tiếp tục triển khai:

- Dự án đã hoàn tất công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, đã có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, đã hoàn tất các thủ tục đầu tư, có tiến độ thực hiện dự án phù hợp với thời gian đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Đối với các dự án đã có văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư trước ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực thi hành (ngày 08 tháng 8 năm 2010) nhưng đã hết thời hạn hiệu lực của văn bản mà chủ đầu tư chưa hoàn tất các thủ tục giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, thành phố chấp thuận cho gia hạn hiệu lực văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư (chỉ xem xét gia hạn 1 lần, thời gian gia hạn tối đa không quá 12 tháng) và phải thỏa các điều kiện sau:

+ Đã hoàn tất công tác bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc đã thỏa thuận bồi thường từ 50% trở lên trên tổng diện tích đất thực hiện dự án;

+ Có văn bản cam kết tiến độ, thời gian thực hiện hoàn tất các nội dung được ghi tại văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư trước đây.

+ Có đủ năng lực thực hiện dự án theo quy định.

2. Dự án phải điều chỉnh:

- Dự án nhà ở có ảnh hưởng một phần quy hoạch xây dựng (công viên cây xanh, công trình công cộng, hạ tầng kỹ thuật - xã hội,…) hiện tại được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Dự án không còn phù hợp về quy mô, tính chất, diện tích căn hộ, tiện nghi sử dụng,… thành phố khuyến khích chủ đầu tư điều chỉnh cơ cấu sản phẩm của từng dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội; điều chỉnh phương án tiêu thụ sản phẩm nhà ở cho phù hợp với nhu cầu thị trường.

- Đối với các dự án không còn phù hợp với kế hoạch phát triển nhà ở, thành phố khuyến khích chủ đầu tư chuyển đổi mục tiêu từ nhà ở thương mại sang phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, nhà cho thuê giá rẻ, cho thuê dài hạn, ...phục vụ an sinh xã hội.

3. Dự án phải tạm dừng triển khai:

- Đối với các dự án nhà ở đã có văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư trước ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực nhưng đã hết thời hạn hiệu lực của văn bản mà chưa bồi thường hoặc tiến độ thỏa thuận bồi thường chậm, tỷ lệ <50% diện tích của dự án, thành phố không tiếp tục gia hạn thỏa thuận địa điểm, chủ đầu tư phải thực hiện theo đúng quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.

- Do khó khăn về tài chính, lãi suất ngân hàng tăng cao,… Chủ đầu tư không đủ năng lực về vốn để thực hiện dự án, dự án phải tạm dừng và cần sự hỗ trợ của Nhà nước để tiếp tục thực hiện.

V. Về tình hình thực hiện nhà ở xã hội

1. Quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP (biểu 6):

1.1. Theo quy hoạch:

Tổng số các dự án phát triển nhà ở, Khu đô thị mới có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh từ thời điểm Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 có hiệu lực thi hành (ngày 08 tháng 10 năm 2006) đến nay là 162 dự án với tổng diện tích đất là 6.741,93 ha; trong đó có 34 dự án phục vụ tái định cư với tổng diện tích đất là 1.006,49 ha; 05 dự án nhà ở Cán bộ-công nhân viên với tổng diện tích đất là 138,51 ha; 03 dự án nhà lưu trú công nhân với tổng diện tích đất là 97,49 ha.

Còn lại 120 dự án phát triển nhà ở thương mại với tổng diện tích đất là 5.499,44 ha, cụ thể là:

- Có 27 dự án phát triển nhà ở đã xác định quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội trong đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt, với tổng diện tích đất là 908,89 ha, trong đó diện tích đất quỹ đất nhà ở xã hội là 61,43 ha;

- 40 dự án được giao đất chính thức trước thời điểm Nghị định số 90/2006/NĐ-CP có hiệu lực nhưng thực hiện thủ tục chuẩn bị đầu tư (quy hoạch 1/500, điều chỉnh quy hoạch 1/500, phê duyệt dự án, điều chỉnh phê duyệt dự án, điều chỉnh quyết định giao đất) sau thời điểm Nghị định số 90/2006/NĐ-CP có hiệu lực với tổng diện tích đất là 1.344,9 ha.

- 07 dự án được giao đất chính thức sau thời điểm Nghị định số 90/2006/NĐ-CP có hiệu lực, với tổng diện tích đất là 1.058,67 ha nhưng một số thủ tục chuẩn bị đầu tư (quy hoạch 1/500, phê duyệt dự án, quyết định thu hồi tạm giao đất) trước thời điểm Nghị định số 90/2006/NĐ-CP có hiệu lực.

- 46 dự án với tổng diện tích đất là 2.186,98 ha đang trong quá trình thực hiện thủ tục đầu tư, theo quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, ước tính sẽ có khoảng 174,96 ha diện tích quỹ đất dành để xây dựng nhà ở xã hội.

1.2. Theo thực tế triển khai:

Tính đến thời điểm hiện nay có 05 dự án đã hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng và chuẩn bị đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với tổng diện tích đất 227,297 ha, trong đó quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội là 10,55 ha, cụ thể như:

+ Dự án Khu nhà ở 14,464 ha phường Trường Thạnh, quận 9 do Công ty Cổ phần Nhà Việt Nam làm chủ đầu tư với diện tích quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội 0,98 ha. Hình thức đầu tư: chủ đầu tư đã bàn giao cho thành phố để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

+ Dự án Khu dân cư 27,978 ha xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè do Công ty Dịch vụ Công ích Nhà Bè làm chủ đầu tư với diện tích quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội 2,33 ha. Hình thức đầu tư: chủ đầu tư bàn giao cho thành phố để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

+ Dự án Khu dân cư Trung tâm Thương mại 12,326 ha xã Tân Nhựt, huyện Bình Chánh do Công ty TNHH Thương mại dịch vụ Huỳnh Thông làm chủ đầu tư với diện tích quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội 1,38 ha. Hình thức đầu tư: chủ đầu tư đăng ký trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

+ Dự án Khu nhà ở 13,169 ha phường Phú Hữu, quận 9 do Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Minh Sơn làm chủ đầu tư với diện tích quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội 1,33 ha. Hình thức đầu tư: chủ đầu tư bàn giao cho thành phố để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

+ Dự án Khu Đô thị Đông Tăng Long 159,36 ha, phường Trường Thạnh và phường Long Trường, quận 9 do Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị HUD làm chủ đầu tư với diện tích quỹ đất nhà ở xã hội là 4,52 ha. Ủy ban nhân dân thành phố đã chấp thuận cho Tổng Công ty Cổ phần Đền bù giải tỏa tham gia đầu tư nhà ở xã hội tại quỹ đất 4,52 ha thuộc dự án Khu Đô thị Đông Tăng Long, phường Trường Thạnh và phường Long Trường, quận 9.

2. Quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội từ quỹ đất do Thành phố trực tiếp quản lý (đất công):

Thành phố đã chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng 22 dự án nhà ở xã hội tại quỹ đất do nhà nước trực tiếp quản lý (đất công) với tổng diện tích đất 60,418 ha (604.184 m²), dự kiến đầu tư được 12.754 căn nhà ở xã hội, tương đương 1.030.481,4 m² sàn xây dựng, tổng mức đầu tư 7.928,827 tỷ đồng.

3. Tình hình sử dụng quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội:

3.1. Về chủ trương của thành phố:

- Trong thời gian vừa qua, thành phố triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện theo phương thức xã hội hóa: Hoán đổi giá trị quyền sử dụng đất để đổi quỹ nhà, thành phố không sử dụng vốn ngân sách để đầu tư nhà ở xã hội mà trả cho chủ đầu tư bằng giá trị quyền sử dụng đất các khu đất do nhà nước trực tiếp quản lý (đất công), chủ đầu tư tự ứng vốn đầu tư xây dựng, sau khi đầu tư xây dựng hoàn thành chủ đầu tư giao lại cho Nhà nước quỹ nhà ở xã hội tương đương giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá thị trường.

- Sau khi Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ được ban hành ngày 23 tháng 6 năm 2010 (hiệu lực ngày 08 tháng 8 năm 2010) và Thông tư hướng dẫn số 16/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng (hiệu lực ngày 16 tháng 10 năm 2010), Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành Chỉ thị số 27/2010/CT-UBND ngày 15 tháng 12 năm 2010 triển khai Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở để phân công cụ thể trách nhiệm cho các Sở, ban ngành, Ủy ban nhân dân quận, huyện và các cá nhân, tổ chức có liên quan trên địa bàn thành phố thực hiện; thành lập tổ chuyên gia lựa chọn Chủ đầu tư trên địa bàn thành phố tại Quyết định số 307/QĐ-UBND ngày 20 tháng 01 năm 2011 để đảm bảo thực hiện theo đúng quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.

- Về quản lý nhà ở xã hội: Thành phố và các quận - huyện đã thành lập Hội đồng xét duyệt bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo Quyết định số 86/2008/QĐ-UBND ngày 18 tháng 12 năm 2008 về quản lý và sử dụng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

3.2. Kết quả xây dựng nhà ở xã hội:

a) Trước thời điểm Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 có hiệu lực thi hành:

Để giải quyết nhu cầu nhà ở cho cán bộ công nhân viên trong các cơ quan hành chính sự nghiệp, đảng, đoàn thể và các doanh nghiệp... trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành quyết định giao đất cho 57 dự án, với quy mô 266 ha đất.

Trong 57 dự án nhà ở cho cán bộ công nhân viên nêu trên đa số là các dự án đất nền, một số dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư. Nguồn vốn đầu tư chủ yếu do cán bộ công nhân viên trong các đơn vị được giao đất đóng góp theo từng giai đoạn đầu tư của dự án từ khi bồi thường, giải phóng mặt bằng đến khi đầu tư xây dựng xong.

Đa số các dự án nhà ở cán bộ công nhân viên được giao đất trước Luật nhà ở đã được chủ đầu tư triển khai đầu tư xây dựng, một số dự án hoàn thành thủ tục đầu tư trước ngày Nghị định số 90/2006/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, một số dự án thực hiện theo quy định của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP. Đã có 46 dự án nhà ở cán bộ công nhân viên được đầu tư xây dựng với tổng số 7.997 căn nhà tương đương 1.214.000 m² sàn xây dựng.

b) Sau thời điểm Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 có hiệu lực thi hành:

- Nhà ở xã hội do nhà nước trực tiếp đầu tư:

Trong 22 dự án nhà ở xã hội được thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư (nêu trên), có: 2 dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng với quy mô 119 căn nhà ở xã hội; 02 dự án chuẩn bị bàn giao đưa vào sử dụng trong tháng 01 năm 2013 với quy mô 176 căn nhà ở xã hội, 05 dự án đang triển khai thi công xây dựng với quy mô 2.148 căn nhà ở xã hội, còn lại 13 dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư với diện tích đất 54,9 ha.

- Nhà ở xã hội do doanh nghiệp đầu tư (vốn ngoài ngân sách):

Thực hiện chủ trương xã hội hóa, thành phố đã chấp thuận chủ trương cho 06 dự án đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp, diện tích đất 13,45 ha (từ quỹ đất tự có của doanh nghiệp); quy mô 8.760 căn hộ, tổng mức đầu tư ước tính 3.760 tỷ đồng; nhưng đến nay, chỉ có 01 dự án đã khởi công xây dựng (Khu dân cư Hạnh Phúc - Lô 11B, khu đô thị mới Nam thành phố, huyện Bình Chánh). Các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp chưa triển khai xây dựng được do nhiều nguyên nhân như:

+ Vốn đầu tư: Theo Điều 52 Luật Nhà ở, vốn để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội từ 5 nguồn vốn, trong đó chủ yếu là tiền thu được từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất hoặc từ nguồn vốn ngân sách.... Tuy nhiên, thực tế hiện nay, nguồn vốn ngân sách thành phố rất hạn hẹp, tiền thu được từ việc bán, cho thuê nhà sở hữu nhà nước cũng như tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở được sử dụng cho nhiều mục đích phát triển kinh tế xã hội khác, chưa bố trí đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội theo quy định.

+ Thuế: Đến nay, những ưu đãi về thuế đối với các dự án nhà ở xã hội được quy định tại Điều 34, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ chưa đi vào thực tế. Bộ Tài chính chưa có hướng dẫn theo thẩm quyền hoặc trình cơ quan có thẩm quyền quy định chế độ miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo quy định tại Điều này.

+ Về hỗ trợ tín dụng: Các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước, chưa được vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định, chưa được xem xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay theo quy định tại Điều 34, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Bên cạnh đó, việc vay vốn tại các tổ chức tín dụng gặp nhiều khó khăn, thậm chí không vay được vốn do phương án đầu tư không hiệu quả (thời gian thu hồi vốn từ 20 - 40 năm), không có tài sản thế chấp (khoản 2, Điều 109 Luật đất đai quy định tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất).

+ Về quy hoạch: Dự án nhà ở xã hội chưa được được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với quy chuẩn xây dựng hiện hành theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 36 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, vì khi quận huyện điều chỉnh hệ số sử dụng đất tăng lên 1,5 lần so với quy hoạch được duyệt làm cho số lượng căn hộ tăng lên dẫn đến chỉ tiêu dân số tăng lên, do các quận huyện không cân đối được dân số cho những dự án nhà ở xã hội nên việc điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tại các dự án nhà ở xã hội thực tế chưa triển khai được.

+ Về đất đai: Để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở để bán (trả tiền một lần hoặc trả góp), cho thuê, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp, chủ đầu tư các dự án nhà ở thu nhập thấp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trong thực tế, doanh nghiệp vừa bồi thường giải phóng mặt bằng (mua đất của dân theo giá thị trường) và nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Tuy nhiên, theo quy định tại Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, đối với nhà đầu tư tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp của tổ chức, cá nhân hoặc tự thỏa thuận bồi thường, giải phóng mặt bằng; khi được cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy hoạch được duyệt thì không thực hiện khấu trừ mà nộp tiền sử dụng đất theo chênh lệch giá giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới với giá đất theo mục đích sử dụng trước khi chuyển mục đích sử dụng đất tại cùng thời điểm được chuyển mục đích sử dụng đất.

Trong đó chủ yếu là Chủ đầu tư không vay được vốn ưu đãi để thực hiện nên chưa có sản phẩm căn hộ nào được đưa vào sử dụng.

* Tóm lại, về quỹ đất dành xây dựng nhà ở xã hội tại thành phố:

- Theo quy định của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội hiện có theo quy hoạch khoảng 61,43 ha (27 dự án); trong đó, có khoảng 10,55 ha (5 dự án) đã hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng và chuẩn bị đầu tư xây dựng nhà ở xã hội;

- Từ quỹ đất do thành phố trực tiếp quản lý (đất công): 60,418 ha (22 dự án).

Thực hiện chỉ đạo của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải tại Công văn số 6249/VPCP-KTN ngày 15 tháng 8 năm 2012 của Văn phòng Chính phủ, Ủy ban nhân dân thành phố đã có Công văn số 5460/UBND-ĐTMT ngày 26 tháng 10 năm 2012 giao Sở Xây dựng thành phố thành lập Tổ kiểm tra, rà soát các dự án có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên về việc dành 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội và báo cáo kết quả cho Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng.

4. Khó khăn vướng mắc:

a) Về vốn đầu tư:

- Thiếu vốn đầu tư: Theo Điều 52 Luật Nhà ở, vốn để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội từ 5 nguồn vốn trong đó chủ yếu là tiền thu được từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất hoặc từ nguồn vốn ngân sách.... Tuy nhiên thực tế hiện nay, nguồn vốn ngân sách thành phố rất hạn hẹp, tiền thu được từ việc bán, cho thuê nhà sở hữu nhà nước được sử dụng cho nhiều mục đích phát triển kinh tế xã hội khác, chưa bố trí để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

- Việc vay vốn kích cầu của Ủy ban nhân dân thành phố tại các tổ chức tín dụng gặp nhiều khó khăn thậm chí không vay được vốn do khi thẩm định hồ sơ vay các tổ chức tín dụng nhận xét phương án đầu tư không hiệu quả, thời gian thu hồi vốn quá dài, không có tài sản thế chấp (Theo quy định tại Khoản 2, Điều 109 Luật đất đai: "Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất". Do đó, chủ đầu tư các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp không được sử dụng quyền sử dụng đất của dự án để thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn đầu tư xây dựng dự án, không thể thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo).

b) Về đất đai: Quỹ đất do thành phố quản lý còn hạn chế, 20% diện tích đất xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên theo quy định tại Điều 32, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã được xác định, tuy nhiên việc xác định các khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của diện tích đất dành để xây dựng nhà ở xã hội mất rất nhiều thời gian của cả doanh nghiệp và cơ quan nhà nước. Mặt khác, đối với một số khu quy hoạch nhà ở thấp tầng, khu dân cư ven sông, ven biển, biệt thự cao cấp nếu bố trí một phần dự án làm nhà ở xã hội sẽ phá vỡ cảnh quan khu vực và ảnh hưởng đến phương án kinh doanh của các chủ đầu tư.

c) Về chính sách:

- Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách khuyến khích thúc đẩy chương trình phát triển nhà ở xã hội như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được áp các khoản thuế ưu đãi… tuy nhiên các chính sách ưu đãi theo quy định của pháp luật như hiện nay chưa đủ khuyến khích các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, các cơ chế chính sách khi đi vào tổ chức thực hiện còn nhiều vướng mắc, cụ thể:

+ Các cơ chế chính sách nhằm mục đích ưu đãi cho nhà đầu tư theo hướng xã hội hóa chưa tạo được sức thu hút nhà đầu tư về đảm bảo nguồn vốn, về tính ổn định trong chính sách ưu đãi và tính thực thi các ưu đãi… mặt khác do thời gian thu hồi vốn chậm, lợi nhuận thấp làm hạn chế các nhà đầu tư tham gia các chương trình nhà ở mang tính an sinh xã hội.

+ Nhiều quy định của pháp luật được ban hành, nhưng tính ổn định không cao, nhiều lần điều chỉnh, nhất là các văn bản thuộc lĩnh vực quản lý đầu tư xây dựng.

 + Theo quy định tại Điều 34, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP về ưu đãi chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội; Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội được xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước được hưởng các ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế suất, được vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định, được xem xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội… Tuy nhiên đến nay những ưu đãi này chưa đi vào thực tế, Bộ Tài chính chưa hướng dẫn theo thẩm quyền hoặc trình cơ quan có thẩm quyền quy định chế độ miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; các chủ đầu tư rất khó tiếp cận nguồn vốn vay nói chung và vốn vay ưu đãi nói riêng, chưa được xem xét hỗ trợ lãi vay cũng như hỗ trợ kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội.

+ Theo Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg và Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 4 năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ về ban hành một số cơ chế chính sách phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp thuê nhà thu nhập thấp nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng, theo đó quy định doanh nghiệp khi tham gia đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân, nhà thu nhập thấp “Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất (thuế suất 0%); được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 9 năm tiếp theo và được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gian hoạt động”. Tuy nhiên, tại Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg ngày 22 tháng 7 năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ sửa đổi một số điều của Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg, số 66/2009/QĐ-TTg chỉ cho phép miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm 2009. Việc này sẽ gây khó khăn cho các doanh nghiệp khi tham gia đầu tư xây dựng nhà lưu trú cho công nhân và nhà thu nhập thấp do ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư, thời gian thu hồi vốn kéo dài thêm.

d) Về tổ chức thực hiện:

- Chưa có một trung tâm thông tin chuyên nghiệp để thu thập dữ liệu, dự báo khách quan và đánh giá thị trường nhà ở, nhu cầu nhà ở xã hội của các đối tượng trên địa bàn. Vì vậy, việc đánh giá của cơ quan quản lý Nhà nước đôi lúc chưa đầy đủ; cũng như chậm đề xuất các cơ chế thích hợp trong quản lý, điều hành, thúc đẩy phát triển và điều tiết thị trường bất động sản; việc đề xuất các giải pháp cũng mới dừng lại ở mức xử lý tình huống, sử dụng mệnh lệnh hành chính chứ chưa phải là những giải pháp cơ bản, toàn diện và lâu dài.

- Chưa có tổ chức chuyên trách của nhà nước tham gia đầu tư xây dựng và quản lý trực tiếp quỹ nhà ở xã hội, nên việc tổ chức quản lý chưa được tập trung.

VI. Các giải pháp và kiến nghị

1. Giải pháp chung:

1.1. Cải thiện tính minh bạch của thị trường:

- Thị trường cần cải thiện nhiều hơn nếu muốn phát triển ổn định và bền vững vì hiện tại thị trường có độ hấp thụ cao đối với đầu tư trong và ngoài nước nhưng phần lớn dưới hình thức ngắn hạn và cơ hội. Thị trường bất động sản phải cung cấp những thông tin như giá mua bán, thuế, hiệu quả giao dịch thị trường, thông tin đấu thầu đất đai, quy hoạch..., nhất là những quy định rõ ràng, minh bạch hơn về đấu thầu quyền sử dụng đất.

- Công khai quy hoạch xây dựng, các kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở của địa phương và thông tin các dự án đầu tư nhà ở, đẩy mạnh tỷ lệ phủ kín quy hoạch xây dựng chi tiết, tạo điều kiện cho nhà đầu tư, người dân tham gia đầu tư, mua bán, sở hữu nhà đất.

- Công bố công khai các dự án kêu gọi đầu tư, tổ chức đấu thầu, đấu giá dự án theo quy hoạch của từng địa phương.

- Xác định năng lực tài chính của chủ đầu tư một cách khoa học hơn để đảm bảo nguồn vốn sở hữu của chủ đầu tư đầu tư trực tiếp vào dự án đang xét, kiểm soát việc huy động vốn đúng quy định.

- Xây dựng cơ sở dữ liệu các dự án sắp, đang và đã triển khai để thống kê và dự báo cung - cầu thị trường bất động sản, quản lý chặt chẽ tiến độ thực hiện dự án, chất lượng sản phẩm đưa vào giao dịch và sử dụng.

- Nhà nước tăng cường công tác giám sát việc chấp hành các quy định giao dịch qua sàn đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

- Tiếp tục hoàn thiện hệ thống mạng các sàn giao dịch bất động sản.

1.2. Nhà nước trực tiếp tham gia phát triển quỹ đất:

Thành phố quyết định thu hồi đất và giao đất cho Trung tâm Phát triển quỹ đất để thực hiện việc thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi (đồng thời cấp phát vốn cho việc phát triển quỹ đất này như: xây dựng quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, thu hồi đất, phát triển quỹ đất sạch,…), kết hợp với việc thuê các Công ty bất động sản chuyên nghiệp (công ty nhà nước hoặc công ty tư nhân) thực hiện. Sau đó, Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để thu hồi vốn đầu tư cho ngân sách. Đối với những dự án giao thông, thành phố thực hiện thu hồi đất kết hợp với dự án mở rộng, chỉnh trang hai bên đường để đảm bảo cảnh quan đô thị và khai thác hiệu quả tối đa của dự án. Trong các trường hợp này, việc bồi thường cho người sử dụng đất phải được tiến hành trước khi triển khai thực hiện dự án theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.

1.3. Đa dạng hóa các loại hình nhà ở:

Từng bước xã hội hóa việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng các công trình công cộng trong cơ chế hoạt động của thị trường bất động sản; phát triển mạnh thị trường nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội; có biện pháp kích cầu hợp lý đối với thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, người thuộc diện được ưu đãi; tạo sức cạnh tranh cho thị trường bất động sản trong nước so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư.

1.4. Hoàn thiện hệ thống thuế:

Xây dựng chính sách thuế nhà đất theo hướng bổ sung thuế sở hữu nhà ở. Thuế sử dụng đất và nhà trên cơ sở thuế suất lũy tiến từng phần dựa trên tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân (xây dựng tùy thuộc vào loại đô thị, vị trí). Hộ gia đình, cá nhân càng có nhiều diện tích đất thì mức thuế càng cao, sở hữu nhiều nhà mức thuế càng tăng, nhà cao cấp mức thuế cao hơn nhà trung bình. Thực hiện điều này, Nhà nước không những tăng thu ngân sách, mà còn hạn chế được nạn đầu cơ đẩy giá bất động sản tăng lên quá cao gây bất ổn cho phát triển kinh tế, đồng thời thúc đẩy việc sử dụng nhà đất có hiệu quả, không lãng phí và thực hiện công bằng trong thu thuế nhà đất.

1.5. Đẩy mạnh công tác dự báo, định hướng thị trường; xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản:

Định kỳ hàng năm nghiên cứu dự báo nhu cầu về nhà ở nhằm cân đối hài hoà cung - cầu để thị trường phát triển bền vững. Để có dự báo sát với thực tế cần tổ chức các cuộc điều tra khảo sát về nhu cầu thực tế của người dân và các doanh nghiệp, thu nhập và khả năng thanh toán, tình hình triển khai các dự án. Xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở thông qua các chương trình phát triển nhà ở cụ thể. Trên cơ sở kế hoạch phát triển nhà ở xây dựng kế hoạch sử dụng đất và đảm bảo cung cấp đủ quỹ đất hàng năm theo kế hoạch và nhu cầu của thị trường.

Hình thành trung tâm thông tin và dự báo thị trường bất động sản phục vụ cho việc dự báo thị trường, đề ra những cơ chế chính sách quản lý cũng như thúc đẩy và phát triển thị trường một cách hiệu quả.

1.6. Hình thành các tổ chức tài chính phi ngân hàng để phát triển các công cụ tài chính cho thị trường bất động sản:

Để tăng cường nguồn vốn cho thị trường bất động sản, không phụ thuộc quá nhiều vào nguồn tín dụng từ ngân hàng, sớm hình thành các tổ chức tài chính phi ngân hàng để phát triển các công cụ tài chính cho thị trường bất động sản như: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản, Quỹ tiết kiệm nhà ở.

1.7. Thu hút đầu tư:

Có chính sách thu hút đầu tư nước ngoài, thu hút nguồn vốn từ khách hàng nước ngoài mua nhà; sửa đổi và mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài có điều kiện.

2. Giải pháp cụ thể:

2.1. Đối với các dự án tiếp tục triển khai:

Về tài chính - tín dụng, Nhà nước tạo điều kiện để các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và người dân được tiếp cận nguồn vốn tín dụng với lãi suất mà ngân hàng nhà nước đang khuyến khích ở mức từ 12 - 13%.

- Áp dụng mô hình “cho vay có bảo đảm bằng biện pháp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai” nhằm tạo ra động lực thúc đẩy cung và cầu gặp nhau, đồng thời khơi thông nguồn vốn.

Về tiền sử dụng đất, cho phép và tạo điều kiện cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đều được gia hạn nộp tiền sử dụng đất.

- Để đơn giản thủ tục hành chính và tạo sự công khai, minh bạch trong quá trình đầu tư, tiền sử dụng đất được quy định theo khung giá nhà nước (tương đương giá thị trường). Khung giá đất nhà nước quy định và tiền sử dụng đất được ổn định trong 5 năm. Quy định tỷ lệ điều tiết tiền sử dụng đất cố định từ 10 - 20% để tiền sử dụng đất không còn là ẩn số và mang tính ổn định.

- Cho phép các nhà đầu tư được lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất trả tiền một lần hoặc trả hàng năm. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn.

Về điều tiết quỹ đất nhà ở xã hội, đối với dự án nhà ở thương mại có nghĩa vụ dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, cho phép Chủ đầu tư được nộp bằng tiền hoặc bằng quỹ nhà ở (căn hộ) hoặc hoán đổi quỹ đất khác, tương đương với giá trị sau khi đã trừ phần Nhà nước phải hoàn trả, hoặc thực hiện thí điểm, cho phép chủ đầu tư đóng góp (hoàn toàn) giá trị 5 - 10% quỹ đất để Nhà nước xây dựng nhà ở xã hội.

Về nghĩa vụ tài chính, cho phép doanh nghiệp được chậm nộp thuế và tiền sử dụng đất tương ứng đến khi bán được sản phẩm nhà ở (đặc trưng của doanh nghiệp bất động sản là thuế năm nay nộp là nộp cho các dự án đã bán trước đó 2, 3 năm, khi giao nhà xong mới quyết toán thuế, còn ban đầu doanh nghiệp chỉ nộp tạm ứng 2%/doanh thu thuế thu nhập doanh nghiệp).

Về bồi thường giải phóng mặt bằng, Nhà nước có giải pháp tích cực nhằm giúp doanh nghiệp sớm hoàn thành công tác bồi thường cho toàn bộ diện tích dự án, với các phương án xử lý như: (i) Doanh nghiệp phải bồi thường bằng mức giá cao nhất đã thực hiện bồi thường thành công của dự án; (ii) Thuê Công ty thẩm định giá xác định giá bồi thường để doanh nghiệp thực hiện. Trên cơ sở đó, Nhà nước tiến hành thu hồi đất, giao cho chủ đầu tư thực hiện; (iii) Áp dụng nguyên tắc giá bồi thường đất nông nghiệp quy đổi theo tỷ lệ phần trăm giá trị đất ở (tỷ lệ này theo thực tiễn thực hiện tại thành phố Hồ Chí Minh đã được các doanh nghiệp áp dụng là từ 8 - 20% tùy theo loại đất và tính chất khu vực); (iv) Đối với những dự án nhà đầu tư đã thỏa thuận chuyển nhượng được khoảng 80% diện tích đất, Nhà nước thu hồi phần đất còn lại để giải phóng mặt bằng theo quy định tại Điều 40 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.

2.2. Đối với các dự án phải điều chỉnh:

- Thành phố định hướng quy hoạch phát triển các dự án nhà ở cao tầng ở những khu vực có điều kiện về hạ tầng kỹ thuật và xã hội phát triển, đủ sức đáp ứng cho quy mô dân số đông. Không nhất thiết ràng buộc các chủ đầu tư khi thực hiện đầu tư các dự án phát triển nhà ở phải có tối thiểu 60% diện tích sàn xây dựng làm chung cư theo quy định tại Khoản 2 Điều 24 Luật Nhà ở và Khoản 3, Điều 5, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 tại những khu vực xa trung tâm, hoặc nơi không có các điều kiện phát triển về hạ tầng.

- Cho phép điều chỉnh loại hình nhà ở từ chung cư cao tầng thành chung cư thấp tầng, nhà liên kế để sản phẩm có tính thanh khoản tốt hơn, theo nhu cầu thị trường và phù hợp với quy hoạch xây dựng.

- Có chính sách cơ cấu sản phẩm của từng loại nhà ở thương mại, nhà ở thu nhập thấp cho phù hợp với nhu cầu thị trường và phù hợp với kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, trên cơ sở xem xét các chỉ tiêu về diện tích sử dụng đất tương đương số dân, chỉ tiêu về tầng cao, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất,... Áp dụng cách tính diện tích căn hộ để phù hợp với nhu cầu của thị trường nhà ở hiện nay.

2.3. Đối với các dự án phải tạm dừng:

- Khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện việc hợp tác đầu tư hoặc chuyển nhượng lại dự án với các chủ đầu tư khác có đủ năng lực để đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.

- Nhà nước mua lại các căn hộ của một số dự án có quy mô, diện tích, giá và vị trí phù hợp nhằm tạo quỹ nhà ở xã hội, quỹ nhà tái định cư.

- Đối với các dự án đã được giao đất nhưng chưa triển khai do nguồn cung thừa, khuyến khích chủ đầu tư chuyển đổi mục tiêu dự án cho phù hợp.

2.4. Đối với các dự án chậm triển khai:

- Có biện pháp chế tài, xử lý đối với chủ đầu tư chậm thực hiện, thực hiện không đúng quy hoạch hoặc không thực hiện xây dựng các công trình công cộng, công viên cây xanh,... trong dự án theo quy hoạch, phục vụ cộng đồng dân cư dự án và bàn giao quản lý theo quy định.

- Đối với các dự án được chấp thuận địa điểm đầu tư đã hết hạn so với thời hạn quy định của văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư, nhưng chủ đầu tư chưa hoàn tất thủ tục để được giao đất triển khai dự án, thành phố chỉ gia hạn đối với chủ đầu tư có năng lực tài chính; riêng các chủ đầu tư không có năng lực thực hiện kiên quyết không xem xét, gia hạn, có biện pháp chế tài, thu hồi đất, giao lại cho đơn vị khác thực hiện cho mục đích tái định cư và nhà ở xã hội. Cụ thể:

+ Đối với các trường hợp có tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng dưới 50% diện tích đất dự án, giao Ủy ban nhân dân quận - huyện thông báo việc quản lý sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đồng thời giao Sở Xây dựng lập thủ tục kêu gọi, xét chọn chủ đầu tư để thực hiện dự án theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Thủ tướng Chính phủ về hướng dẫn thực hiện theo Luật Nhà ở.

+ Đối với các dự án đã thỏa thuận, bồi thường từ 50% đến 80% trên tổng diện tích đất thực hiện dự án, chấp thuận cho gia hạn hiệu lực văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư, với các điều kiện sau: Chủ đầu tư phải có văn bản cam kết tiến độ, thời gian thực hiện hoàn tất các nội dung yêu cầu tại văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư trước đó;

+ Đối với các dự án đã thỏa thuận, bồi thường từ 80% diện tích đất của dự án trở lên, nay không thể tiếp tục bồi thường phần diện tích còn lại nhưng dự án cần thiết phải đảm bảo về quy hoạch của khu vực, Ủy ban nhân dân thành phố sẽ tổ chức thu hồi phần diện tích còn lại; giao Ủy ban nhân dân các quận, huyện hướng dẫn chủ đầu tư tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

+ Đối với các dự án đã hoàn tất công tác thỏa thuận, bồi thường, giao Sở Xây dựng chủ trì phối hợp với các sở, ngành liên quan hướng dẫn chủ đầu tư hoàn tất các thủ tục theo quy định.

+ Đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa triển khai, cho phép điều chỉnh quy hoạch để tăng tỷ trọng nhà ở xã hội phục vụ người nghèo, nhà ở cho công nhân, điều chỉnh cơ cấu nhà ở trong dự án để phù hợp với nhu cầu của thị trường và được hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước đối với nhà ở xã hội, trường hợp chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất thì được hoàn trả hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư phải nộp vào ngân sách Nhà nước.

2.5. Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:

- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, đưa ra các chiến lược phù hợp để thích nghi với sự thay đổi của thị trường. Công tác khảo sát, phân tích, đánh giá thị trường phải được quan tâm hàng đầu vì đây là yếu tố quan trọng để nắm bắt được nhu cầu của các nhóm khách hàng, từ đó doanh nghiệp có thể linh hoạt điều chỉnh, bổ sung kế hoạch kinh doanh cho phù hợp và kiểm soát được nguồn vốn của mình.

- Ưu tiên đầu tư những dự án có vị trí tốt, hạ tầng giao thông thuận lợi, đất sạch, không phải giải phóng mặt bằng; hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả năng thanh toán như phân khúc nhà ở bình dân, bởi đây là phân khúc sẽ tạo được sức hút lớn cho thị trường do sức cầu mạnh và mức giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thật của thị trường, rút ngắn khoảng cách cung - cầu chưa tương xứng hiện nay.

- Đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, áp dụng công nghệ tiên tiến và sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, qua đó có thể cạnh tranh về giá, về chất lượng, về sự khác biệt và phù hợp của sản phẩm với nhu cầu của người tiêu dùng.

- Củng cố lại tổ chức hoạt động của doanh nghiệp, đào tạo và tuyển chọn đội ngũ nhân viên có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm. Tiến hành xây dựng lại chiến lược dài hạn, các kế hoạch ngắn hạn và trung hạn có tính khả thi cao để cạnh tranh được trong mọi điều kiện.

- Để huy động được nguồn vốn khác ngoài nguồn tín dụng từ ngân hàng, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần tăng cường liên doanh liên kết trong thực hiện các dự án bất động sản.

Kiến nghị Trung ương:

Chính phủ sớm ban hành Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở cho thuê; Nghị định về nhà ở tái định cư; điều chỉnh, bổ sung Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về chủ trương và một số giải pháp cụ thể để thực hiện việc đầu tư xây dựng các chung cư, nhà tập thể hư hỏng, xuống cấp,… để khuyến khích phát triển nhà ở phù hợp với nhu cầu và thu nhập của người dân.

Nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản được triển khai có kết quả, Chính phủ cần có chính sách hỗ trợ để người dân có điều kiện mua các căn hộ phù hợp với khả năng thanh toán của mình, từng bước cân đối cung - cầu của thị trường bất động sản. Cụ thể:

a) Về tài chính - tín dụng:

- Đẩy mạnh tái cơ cấu hệ thống Ngân hàng. Kết quả quá trình này không chỉ nâng cao hiệu quả hoạt động của hệ thống Ngân hàng mà còn trực tiếp tạo điều kiện giải quyết các vấn đề liên quan đến nợ xấu và việc lành mạnh hóa tình hình tài chính của các tổ chức tín dụng.

- Cho phép cơ cấu lại nợ đối với doanh nghiệp bất động sản như chủ trương cơ cấu lại nợ cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh trong thời gian vừa qua.

- Áp dụng cơ chế chính sách về tiền tệ, tín dụng và lãi suất đối với lĩnh vực bất động sản như với lĩnh vực sản xuất kinh doanh mà Ngân hàng Nhà nước đã áp dụng trong thời gian qua. Trong đó yêu cầu các tổ chức tín dụng xem xét điều kiện, điều chỉnh giảm lãi suất các khoản vay cũ dư nợ bất động sản về 15%/năm, nhằm hỗ trợ và tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động giảm giá bán.

- Sớm đưa đề án xử lý nợ xấu đi vào thực tiễn cuộc sống, sớm giải quyết về cơ chế chính sách cho việc xử lý nợ vay là bất động sản và các vấn đề liên quan đến bất động sản, thị trường bất động sản.

- Sớm hình thành các tổ chức phi Ngân hàng để phát triển các công cụ tài chính cho thị trường bất động sản như Quỹ Tiết kiệm nhà ở. Hình thành một định chế riêng cho vay bất động sản; trong đó, nguồn vốn từ ngân sách, trái phiếu chính phủ, vốn góp của các tổ chức tài chính khác… để phát triển thị trường bất động sản bền vững.

- Cho phép chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội được thế chấp quyền sử dụng đất của dự án hoặc sử dụng chính dự án (tài sản hình thành từ vốn vay) để vay vốn đầu tư xây dựng.

b) Về tiền sử dụng đất:

- Việc thu tiền sử dụng đất theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, cần xem xét các chi phí bồi thường, hỗ trợ về đất, các khoản hỗ trợ khác theo chính sách bồi thường, hỗ trợ để được khấu trừ vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp tại cùng một thời điểm được cấp thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

- Xem xét điều chỉnh, bổ sung Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 4 năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ: miễn tiền sử dụng đất đối với các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân (không phân biệt doanh nghiệp là chủ đầu tư cấp I, chủ đầu tư cấp II, doanh nghiệp sản xuất trong Khu Chế xuất hay doanh nghiệp ngoài Khu Công nghiệp).

c) Về thuế:

- Cho giãn tiến độ nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo Nghị quyết số 13/NQ-CP của Chính phủ, áp dụng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không phân biệt quy mô và tiếp tục thực hiện đến hết năm 2013.

* Về thuế giá trị gia tăng:

- Giảm 50% thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động bán sản phẩm của dự án là nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp hoặc cho người mới tạo lập nhà ở, đất ở lần đầu mà trước đây chưa có nhà ở, đất ở.

- Giảm 50% thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở đối với những căn hộ dưới 70 m² sàn sử dụng và có giá bán dưới 15 triệu đồng m² sàn sử dụng.

- Chỉ xác định thời điểm khai và thực hiện nộp thuế giá trị gia tăng khi đã ký hợp đồng chuyển nhượng, đã thu đủ tiền hoặc đã bàn giao nhà ở, đất ở. Bỏ quy định kê khai và nộp thuế theo tiến độ thu tiền trước của khách hàng.

* Về thuế thu nhập doanh nghiệp:

- Áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh bất động sản là 20%.

- Bỏ quy định về việc kê khai và tạm nộp 1% trên doanh thu thu trước tiền của khách hàng, khi chưa xác định được chi phí tương ứng.

- Miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp đối với thu nhập hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội.

* Về thuế thu nhập cá nhân:

Duy trì một mức thuế suất là 1% trên giá trị bất động sản chuyển nhượng nhưng không thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hàng năm để thúc đẩy nhanh hoạt động chuyển nhượng bất động sản khi người dân có nhu cầu chuyển nhượng.

d) Về điều tiết 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội:

- Điều chỉnh quy định theo hướng áp dụng cho tất các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị, không phân biệt quy mô sử dụng đất, các chủ đầu tư dự án có trách nhiệm đóng góp xây dựng quỹ nhà ở xã hội để tạo sự công bằng cho các chủ đầu tư, tránh tình trạng dự án nhỏ lẻ, manh mún. Việc điều tiết để tạo quỹ nhà ở xã hội có thể thực hiện bằng nhiều hình thức như: (i) chủ đầu tư dành quỹ đất tại dự án, (ii) hoán đổi diện tích đất ở tại các dự án khác, (iii) đóng góp nghĩa vụ tài chính, hoặc căn hộ,… để tạo cơ chế linh hoạt, thuận lợi khi chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ.

e) Kích cầu nhà ở:

- Mở rộng đối tượng được mua nhà ở thu nhập thấp về diện tích diện tích bình quân m²/người, về mức thu nhập thấp,...

- Có chính sách hỗ trợ tín dụng ưu đãi khoảng 8%/ năm trong thời hạn từ 5 - 10 năm cho người mua nhà lần đầu.

- Miễn thuế VAT đối với người mua nhà ở phân khúc bình dân (dưới 15 triệu đồng/ m² sàn sử dụng).

- Mở rộng điều kiện cho người nước ngoài sở hữu căn hộ tại Việt Nam, tại một số khu vực nhất định do Chính phủ quy định./.

 

Nơi nhận: - Văn phòng Chính phủ; - Bộ Xây dựng; Bộ Tài chính; - Bộ Tài nguyên và Môi trường; - Bộ Kế hoạch và Đầu tư; - Tổng Cục Thuế - Đoàn Kiểm tra liên ngành (BXD); - Thường trực Thành ủy; - TTUB: CT, các PCT; - Các Sở ngành thành phố; - UBND các quận - huyện; - VPUB: CPVP; - Phòng ĐTMT, THKH; - Lưu:VT, (ĐTMT-Chg) H.

KT. CHỦ TỊCH PHÓ CHỦ TỊCH Nguyễn Hữu Tín