Điều 1 Thông tư 94/2011/TT-BTC sửa đổi Thông tư 120/2005/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 142/2005/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, mặt nước do Bộ Tài chính ban hành

Điều 1. Sửa đổi Mục I Phần B (hướng dẫn thực hiện khoản 3 Điều 2 Nghị định số 121/2010/NĐ-CP) như sau:

“1. Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm:

1.1. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất một năm được tính bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hoặc quyết định theo quy định tại điểm 1.6 khoản này.

1.2. Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất nhưng tối đa không quá hai (02) lần tỷ lệ quy định tại điểm 1.1 khoản này.

1.3. Đối với đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn theo danh mục do Chính phủ quy định; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theo danh mục do Chính phủ quy định thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất tối thiểu không dưới 0,5 lần tỷ lệ quy định tại điểm 1.1 khoản này.

1.4. Trường hợp trong quá trình sử dụng mà có thay đổi mục đích sử dụng đất thuê ghi trong hợp đồng thuê đất thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất đến cơ quan tài nguyên và môi trường đề nghị điều chỉnh hợp đồng thuê đất. Căn cứ vào hợp đồng thuê đất, cơ quan thuế xác định lại tiền thuê đất phù hợp với mục đích sử dụng đất thuê theo chế độ quy định.

1.5. Đơn giá thuê đất để xây dựng công trình ngầm thực hiện như sau:

a. Trường hợp xây dựng công trình ngầm không gắn với công trình xây dựng trên mặt đất (không sử dụng phần đất trên bề mặt) thì đơn giá thuê đất để xây dựng công trình ngầm không quá 30% đơn giá thuê đất trên bề mặt có cùng mục đích sử dụng với công trình ngầm. Đơn giá thuê đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định phù hợp với thực tế tại địa phương.

b. Trường hợp xây dựng công trình ngầm gắn với phần ngầm công trình xây dựng trên mặt đất mà có phần diện tích xây dựng công trình ngầm vượt ra ngoài phần diện tích đất trên bề mặt có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì đơn giá thuê đất của phần diện tích vượt thêm này được xác định theo quy định tại tiết a điểm này.

1.6. Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê đất để tính thu tiền thuê đất của các trường hợp tại các điểm 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5 khoản này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp.

1.7. Việc xác định mục đích sử dụng đất thuê; giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại các điểm 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5 khoản này được hướng dẫn như sau:

a. Mục đích sử dụng đất thuê được xác định theo mục đích ghi trong quyết định cho thuê đất. Trường hợp không có quyết định cho thuê đất hoặc trong quyết định cho thuê đất không ghi mục đích sử dụng đất thì mục đích sử dụng đất thuê được xác định theo hợp đồng thuê đất.

b. Giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định là giá đất tại bảng giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.

c. Giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định là giá đất cụ thể đối với từng thửa đất theo quy hoạch được duyệt trong trường hợp giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường mà phải xác định lại cho phù hợp.

Phương pháp xác định giá đất để tính thu tiền thuê đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.

2. Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:

Trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền thuê đất phải nộp được tính bằng số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng vị trí, cùng mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất.

(Ví dụ 1 tại Phụ lục đính kèm Thông tư này).

3. Đơn giá thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê.

3.1. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê đối với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá. Số tiền thuê đất phải nộp được tính bằng đơn giá trúng đấu giá (giá giao đất trúng đấu giá) nhân (x) với diện tích đất thuê (tương ứng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp đấu giá giao đất có thu tiền sử dụng đất).

Giá khởi điểm để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất thuê được tính bằng giá giao đất có thu tiền sử dụng đất với cùng vị trí, cùng mục đích sử dụng, cùng thời hạn sử dụng đất và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo đề nghị của Sở Tài chính nhưng không thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

(Ví dụ 2 tại Phụ lục đính kèm Thông tư này).

3.2. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê đối với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá. Giá khởi điểm để thực hiện đấu giá là đơn giá thuê đất được tính bằng giá đất do Sở Tài chính trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định (nhưng không thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành) nhân (x) tỷ lệ % quy định tại điểm 1.1, 1.2 và 1.3 khoản 1 Điều này.

Đơn giá thuê đất trong trường hợp này được ổn định trong 10 năm, hết thời gian ổn định phải điều chỉnh lại giá đất để tính đơn giá thuê đất theo nguyên tắc sau:

a. Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố tại thời điểm điều chỉnh tăng dưới 20% so với giá đất trúng đấu giá hoặc so với giá đất để xác định đơn giá thuê đất của thời kỳ ổn định liền kề trước đó thì áp dụng theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm điều chỉnh đơn giá thuê đất để xác định đơn giá thuê đất cho thời hạn ổn định (10 năm) tiếp theo nhưng đảm bảo nguyên tắc đơn giá thuê đất của kỳ ổn định này không vượt quá 30% đơn giá thuê đất trúng đấu giá hoặc đơn giá thuê đất của kỳ ổn định liền kề trước đó.

b. Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố tại thời điểm điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với giá đất trúng đấu giá hoặc so với giá đất để xác định đơn giá thuê đất của thời kỳ ổn định liền kề trước đó thì Sở Tài chính chủ trì xác định hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định tại tiết b điểm 4.1 (4.1.2) khoản 4 Điều này trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, làm cơ sở để Sở Tài chính (đối với trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất), Ủy ban nhân dân cấp huyện (đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất) quyết định điều chỉnh đơn giá thuê của kỳ ổn định (10 năm) tiếp theo nhưng đảm bảo nguyên tắc đơn giá thuê đất của kỳ ổn định này không vượt quá 30% đơn giá thuê đất trúng đấu giá hoặc đơn giá thuê đất của kỳ ổn định liền kề trước đó.

(Ví dụ 3 tại Phụ lục đính kèm Thông tư này).

4. Việc xác định giá đất cụ thể để tính đơn giá thuê đất kỳ đầu trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm:

4.1. Đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Căn cứ vào hồ sơ thuê đất theo quy định, Sở Tài chính phối hợp với các cơ quan có liên quan xem xét tính phù hợp của giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định với giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường để xác định giá đất để tính đơn giá thuê đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định như sau:

4.1.1. Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định đã sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định đơn giá thuê đất thì áp dụng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm để xác định đơn giá thuê đất.

4.1.2. Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định đơn giá thuê đất thì phải xác định lại giá đất phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường để tính đơn giá thuê đất; cụ thể như sau:

a. Đối với những thửa đất có giá trị lớn (tính theo giá quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành): từ 15 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc trung ương; từ 5 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các các tỉnh còn lại thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất để tính đơn giá thuê đất cho từng thửa đất cụ thể.

Việc xác định giá đất thị trường để tính đơn giá thuê đất trong trường hợp này do Sở Tài chính thuê tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định. Trên cơ sở giá đất do tổ chức thẩm định giá xác định, Sở Tài chính chủ trì phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục thuế và các cơ quan có liên quan thẩm định trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất tính thu tiền thuê đất cho từng trường hợp cụ thể. Trường hợp trên địa bàn địa phương không có điều kiện để thuê tổ chức thẩm định giá thì Sở Tài chính báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế và các cơ quan có liên quan xác định trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá.

Các chi phí liên quan đến việc xác định giá đất để tính thu tiền thuê đất được chi từ ngân sách theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước.

b. Đối với những thửa đất có giá trị nhỏ (thấp hơn các mức quy định nêu tại tiết a điểm này cho từng khu vực) thì để đơn giản thủ tục hành chính, Sở Tài chính chủ trì báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất tính đơn giá thuê đất.

Hệ số điều chỉnh giá đất do Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục Thuế và các cơ quan có liên quan xác định, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Hệ số này được xác định bằng tỷ lệ (%) giữa giá đất chuyển nhượng thực tế (mang tính phổ biến) trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định với giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất.

4.2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

Căn cứ vào hồ sơ thuê đất, căn cứ biến động giá đất thực tế trên thị trường so với giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện như sau:

a. Quyết định áp dụng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định để xác định đơn giá thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện trong trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định đã sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định đơn giá thuê đất.

b. Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định đơn giá thuê đất thì Ủy ban nhân dân cấp huyện báo cáo Sở Tài chính xác định giá đất tính thu tiền thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại điểm 4.1 (4.1.2) khoản này.

5. Việc xác định giá đất cụ thể để điều chỉnh đơn giá thuê đất khi hết thời kỳ ổn định trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm:

Căn cứ hồ sơ thuê đất, thời hạn điều chỉnh đơn giá thuê đất theo quy định, căn cứ nguyên tắc điều chỉnh đơn giá thuê đất quy định tại Điều 4 Thông tư này, thực hiện như sau:

5.1. Trường hợp áp dụng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định để điều chỉnh đơn giá thuê đất của kỳ ổn định tiếp theo thì Sở Tài chính xác định giá đất để điều chỉnh đơn giá thuê đất (đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài) theo thẩm quyền quy định tại điểm 2.1 khoản 2 Điều 2 Thông tư này; Ủy ban nhân dân cấp huyện xác định giá đất để điều chỉnh đơn giá thuê đất (đối với hộ gia đình, cá nhân) theo thẩm quyền quy định tại điểm 2.2 khoản 2 Điều 2 Thông tư này.

5.2. Trường hợp phải xác định giá đất thị trường trong điều kiện bình thường để điều chỉnh đơn giá thuê đất của kỳ ổn định tiếp theo thì không phân biệt thửa đất có giá trị lớn hay thửa đất có giá trị nhỏ đều được được áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định tại tiết b điểm 4.1 (4.1.2) khoản 4 Điều này để thực hiện việc xác định giá đất để điều chỉnh đơn giá thuê đất."