1. Nhà ở riêng lẻ (dưới đây viết tắt là nhà ở) là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở, thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật kể cả trường hợp xây dựng trên lô đất của dự án nhà ở.

2. Công trình liền kề là công trình nằm sát nhà ở được xây dựng nhưng có chung hoặc không có chung bộ phận kết cấu (móng, cột, tường, sàn, mái...) với nhà ở được xây dựng.

3. Công trình lân cận là các công trình ở gần vị trí xây dựng nhà ở có thể bị lún, biến dạng hoặc bị các hư hại khác do việc xây dựng nhà ở gây nên.

1. Phải có bản vẽ thiết kế.

2. Thiết kế nhà ở phải được lập trên cơ sở kiểm tra ranh giới đất và chất lượng nền đất nơi dự kiến xây dựng nhà ở hoặc báo cáo kết quả khảo sát xây dựng, nếu có; kết quả xem xét, kiểm tra hiện trạng các công trình liền kề, lân cận; phải tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật xây dựng, tiêu chuẩn kỹ thuật và các quy định khác của pháp luật có liên quan; phải bảo đảm an toàn cho nhà ở và không làm ảnh hưởng bất lợi tới các công trình liền kề, lân cận.

3. Phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật trước khi khởi công trừ nhà ở tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung, điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt. Trình tự, thủ tục và hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở được niêm yết tại cơ quan cấp Giấy phép xây dựng.

Khi có nhu cầu điều chỉnh thiết kế xây dựng nhà ở khác với nội dung giấy phép xây dựng đã được cấp về: vị trí xây dựng công trình, cao độ nền xây dựng công trình; các chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng; diện tích xây dựng; tổng diện tích sàn; chiều cao công trình; số tầng và những nội dung khác được ghi trong giấy phép xây dựng thì chủ nhà phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng trước khi thi công xây dựng nhà ở theo nội dung điều chỉnh. Những thay đổi khác thì không phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng đã cấp.

4. Việc thi công xây dựng nhà ở phải bảo đảm chất lượng công trình, an toàn lao động và bảo đảm vệ sinh môi trường; tuân thủ các quy định trong giấy phép xây

dựng; không làm ảnh hưởng bất lợi tới các công trình liền kề, lân cận.

Khuyến khích chủ nhà thực hiện chế độ giám sát thi công xây dựng nhà ở.

5. Tổ chức, cá nhân thực hiện việc khảo sát xây dựng, thiết kế và thi công xây dựng nhà ở phải có năng lực phù hợp với công việc đảm nhận theo quy định của Thông tư này và phải chịu trách nhiệm trước chủ nhà và pháp luật về chất lượng công việc do mình đảm nhận. Trường hợp chủ nhà có đủ năng lực thì được tự thực hiện các công việc nêu trên.

6. Chủ nhà có thể giao cho từng nhà thầu thực hiện từng công việc hoặc có thể giao cho một nhà thầu thực hiện tổng thầu hoặc thực hiện theo hình thức tổng thầu chìa khóa trao tay. Giao kết giữa chủ nhà và các nhà thầu phải được thể hiện thông qua hợp đồng xây dựng xác lập bằng văn bản, đặc biệt đối với các nhà thầu khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, thi công xây dựng công trình.

7. Tùy theo từng công việc mà hợp đồng xây dựng có thể bao gồm toàn bộ hay một phần các nội dung cơ bản sau:

8. Tranh chấp giữa chủ nhà và các nhà thầu tham gia xây dựng nhà ở về chất lượng, tiến độ, giá cả phải được giải quyết trên cơ sở hợp đồng xây dựng và theo trình tự quy định tại Thông tư này. Tranh chấp nếu có xảy ra giữa chủ nhà, các nhà thầu với chủ quản lý, chủ các công trình liền kề, lân cận phải được giải quyết theo trình tự hướng dẫn của Thông tư này và các quy định của pháp luật có liên quan.

9. Hồ sơ nhà ở phải được lập và lưu trữ theo quy định tại Điều 14 Thông tư này.

1. Chủ nhà hoặc chủ đầu tư có các quyền hạn và nghĩa vụ theo quy định tại Điều 50, Điều 57, Điều 75, Điều 76 và Điều 88 Luật Xây dựng và các quy định tại Thông tư này.

2. Cá nhân, tổ chức thực hiện khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng, giám sát thi công xây dựng có các quyền hạn và nghĩa vụ theo quy định tại Điều 51, Điều 58, Điều 76, Điều 77 và Điều 89 Luật Xây dựng và các quy định tại Thông tư này.

Cá nhân, tổ chức thực hiện khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng, giám sát thi công xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ nhà, chủ đầu tư về các nội dung đã cam kết trong hợp đồng, bao gồm cả số lượng, chất lượng, thời gian thực hiện, tính chính xác của sản phẩm, chất lượng và độ an toàn sản phẩm tư vấn; phải bồi thường thiệt hại do các sai sót trong việc tư vấn của mình gây ra.

3. Trong quá trình thi công, chủ nhà hoặc người đại diện được chủ nhà ủy quyền thỏa thuận với nhà thầu thi công xây dựng về trách nhiệm thực hiện quản lý chất lượng nhà ở, an toàn lao động và vệ sinh môi trường với các công việc nêu tại khoản nêu tại khoản 2 Điều 12 Thông tư này.

1. Khi xây dựng nhà ở tại đô thị, điểm dân cư tập trung và điểm dân cư nông thôn, chủ nhà cần kiểm tra ranh giới đất, các vật kiến trúc được xác định trong các giấy tờ về sở hữu đất, đường ống cấp, thoát nước dùng chung để tránh tranh chấp

ranh giới đất và quyền sở hữu các vật kiến trúc.

2. Việc kiểm tra ranh giới đất được thực hiện theo một trong các phương pháp sau:

3. Đối với dự án nhà ở thì chủ đầu tư phải đo đạc, lập bản đồ và bàn giao mốc, ranh giới đất cho chủ nhà.

1. Đối với nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng bằng hoặc nhỏ hơn 250 m2, có từ 2 tầng trở xuống thì chủ nhà tự thực hiện hoặc thuê tổ chức, cá nhân thiết kế nhà ở thực hiện kiểm tra chất lượng đất nền nơi dự kiến xây dựng nhà ở theo một trong các phương pháp sau:

2. Đối với nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng lớn hơn 250 m2, từ 3 tầng trở lên thì chủ nhà phải thuê nhà thầu khảo sát xây dựng có điều kiện năng lực theo quy định tại Điều 46 và Điều 54 Nghị định 12/2009/NĐ-CP để thực hiện khảo sát xây dựng, trừ khi có được các số liệu khảo sát xây dựng đủ tin cậy do cơ quan có chức năng hoặc có thẩm quyền cung cấp.

3. Chủ đầu tư dự án nhà ở phải thuê nhà thầu khảo sát xây dựng có điều kiện năng lực theo quy định tại Điều 46 và Điều 54 Nghị định 12/2009/NĐ-CP để thực hiện khảo sát địa chất công trình.

1. Để bảo đảm an toàn cho các công trình liền kề cũng như làm cơ sở để giải quyết tranh chấp phát sinh nếu có giữa chủ nhà và với các chủ công trình này, trước khi phá dỡ công trình cũ hoặc trước khi thi công xây dựng nhà ở, chủ nhà cần chủ động phối hợp với các chủ công trình liền kề kiểm tra hiện trạng các công trình liền kề. Chủ nhà có thể tự thực hiện hoặc thuê tổ chức, cá nhân có năng lực phù hợp thực hiện việc này.

2. Nội dung kiểm tra hiện trạng công trình liền kề bao gồm: tình trạng lún, nghiêng, nứt, thấm dột và các biểu hiện bất thường khác của công trình liền kề. Kết quả kiểm tra hiện trạng được thể hiện bằng văn bản hoặc bằng ảnh, bằng phim. Khi cần thiết, tiến hành đo đạc và đánh dấu các biểu hiện hư hỏng trên bề mặt công trình để có cơ sở theo dõi.

3. Khi dự kiến các công trình lân cận có thể bị hư hại do việc xây dựng nhà ở gây nên, chủ nhà cần chủ động kiểm tra hiện trạng các công trình lân cận này như nêu tại khoản 2 Điều này.

4. Chủ nhà có thể thỏa thuận với các chủ công trình liền kề, lân cận để họ tự kiểm tra hiện trạng công trình của mình.

5. Kết quả kiểm tra hiện trạng phải được sự thống nhất giữa chủ nhà với các chủ các công trình liền kề có sự chứng kiến của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc của đại diện tổ dân phố khi cần thiết.

6. Trường hợp các chủ công trình liền kề, lân cận không cho kiểm tra hiện trạng công trình thì chủ nhà cần báo cáo Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố để yêu cầu các chủ công trình này phối hợp với chủ nhà để kiểm tra. Nếu các chủ công trình liền kề, lân cận vẫn không hợp tác kiểm tra thì chủ nhà vẫn thực hiện việc thiết kế, thi công xây dựng nhà ở. Mọi chứng cứ về hư hỏng công trình liền kề, lân cận do chủ các công trình này đưa ra khi không có sự thống nhất với chủ nhà sẽ không được công nhận khi có tranh chấp xảy ra, nếu có.

1. Trước khi lập thiết kế, chủ nhà tham khảo các mẫu nhà ở đã xây dựng để đưa ra các yêu cầu thiết kế cho ngôi nhà của mình bao gồm các nội dung: số người ở, số tầng, số lượng các phòng, diện tích và chức năng các phòng, trang thiết bị công trình, bố trí nội thất, các yêu cầu về mỹ thuật và kỹ thuật khác của nhà ở.

2. Tùy theo quy mô nhà ở mà việc lập thiết kế có thể do cá nhân, tổ chức sau đây thực hiện:

3. Chủ nhà có thể tổ chức lập bản vẽ thiết kế mới hoặc tham khảo, sử dụng bản vẽ thiết kế của các nhà ở khác hoặc bản vẽ thiết kế nhà ở điển hình. Trong trường hợp sử dụng các bản vẽ thiết kế đã có sẵn, chủ nhà phải chịu trách nhiệm và phải bảo đảm bản vẽ thiết kế đó đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về chất lượng thiết kế nêu tại Thông tư này.

Khi xây dựng nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng bằng hoặc nhỏ hơn 250 m2, có từ 2 tầng trở xuống tại nông thôn, chủ nhà nếu không có bản vẽ thiết kế hoặc không lập được bản vẽ thiết kế thì có thể thi công theo mẫu nhà ở đã được xây dựng nhưng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng công trình.

4. Các yêu cầu đối với thiết kế nhà ở:

5. Bản vẽ thiết kế phải có quy cách phù hợp với các trường hợp lập thiết kế sau:

6. Chủ nhà xác nhận bằng chữ ký, chủ đầu tư hoặc đại diện được uỷ quyền của chủ đầu tư xác nhận bằng chữ ký và đóng dấu đã phê duyệt vào bản vẽ trước khi đưa ra thi công.

Trước khi xác nhận hoặc phê duyệt, chủ nhà hoặc chủ đầu tư thuê tổ chức, cá nhân thẩm tra thiết kế nhà ở khi thấy cần thiết.

1. Việc phá dỡ công trình xây dựng cũ khi có nhu cầu phải bảo đảm các nguyên tắc sau:

2. Khi có nhu cầu di dời công trình xây dựng cũ để xây dựng nhà ở, chủ nhà và chủ đầu tư phải thực hiện theo quy định tại Điều 85 của Luật Xây dựng và có trách nhiệm thuê tổ chức, cá nhân lập phương án di dời. Tổ chức di dời công trình phải có đủ điều kiện năng lực quy định tại Điều 8 Thông tư số 22/2009/TT-BXD ngày 06/7/2009 của Bộ Xây dựng “Quy định chi tiết về điều kiện năng lực trong hoạt động xây dựng”.

Khuyến khích chủ nhà và chủ đầu tư thực hiện chế độ giám sát di dời công trình cũ.

1. Đối với nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc các trường hợp sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong nhà ở không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của nhà thì mọi tổ chức, cá nhân được thi công nếu có kinh nghiệm đã từng thi công xây dựng nhà ở có quy mô tương tự hoặc thực hiện công việc tương tự. Tổ chức, cá nhân thi công chịu trách nhiệm về chất lượng, an toàn và vệ sinh môi trường.

2. Đối với nhà ở có tổng diện tích xây dựng sàn lớn hơn 250 m2 hoặc từ 3 tầng trở lên hoặc nhà ở có tầng hầm hoặc thi công nâng tầng nhà ở thì tổ chức thi công xây dựng phải có đủ điều kiện năng lực thi công xây dựng theo quy định tại Điều 53 Nghị định 12/2009/NĐ-CP.

3. Đối với nhà ở thuộc dự án nhà ở thì chủ đầu tư phải thuê nhà thầu có đủ điều kiện năng lực thi công xây dựng theo quy định tại Điều 53 Nghị định 12/2009/NĐ-CP.

1. Chủ nhà hoặc đại diện được ủy quyền của chủ nhà phải thực hiện các việc sau:

2. Trong quá trình thi công xây dựng, chủ nhà có thể trực tiếp giám sát hoặc ủy quyền cho người đại diện giám sát thi công xây dựng hoặc thỏa thuận với nhà thầu thi công xây dựng về trách nhiệm của nhà thầu thi công xây dựng trong việc quản lý chất lượng nhà ở, an toàn lao động và vệ sinh môi trường, bao gồm:

3. Chủ nhà hoặc người được ủy quyền có trách nhiệm xem xét và giải quyết các vướng mắc, phát sinh trong quá trình thi công xây dựng nhà ở với các nhà thầu và là đầu mối giải quyết các vướng mắc phát sinh với các chủ công trình liền kề, lân cận, tổ dân phố và Uỷ ban nhân dân cấp xã.

4. Chủ nhà hoặc người được ủy quyền phải xuất trình Giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết kế nhà ở được chấp thuận kèm theo Giấy phép xây dựng khi Ủy ban nhân dân cấp xã nơi xây dựng nhà ở hoặc cơ quan có thẩm quyền về xây dựng kiểm tra.

5. Chủ nhà hoặc người được ủy quyền tổ chức nghiệm thu, tiếp nhận công trình nhà ở khi nhà thầu thi công hoàn tất hợp đồng thi công xây dựng.

6. Đối với dự án nhà ở, chủ đầu tư phải tổ chức quản lý chất lượng theo quy định tại Nghị định 209/2004/NĐ-CP.

1. Nhà ở được bảo hành sau khi hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng.

2. Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở có trách nhiệm bảo hành thiết bị do mình cung ứng.

3. Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm khắc phục, sửa chữa các khiếm khuyết, hư hỏng phát sinh trong quá trình sử dụng mà không phải do lỗi của người sử dụng nhà ở gây ra.

4. Thời gian bảo hành nhà ở do chủ nhà hoặc chủ đầu tư và các nhà thầu thỏa thuận theo quy định của pháp luật có liên quan.

1. Chủ nhà có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ nhà ở bao gồm các tài liệu sau:

2. Ngoài hồ sơ nhà ở nêu tại khoản 1, khuyến khích chủ nhà lưu trữ các tài liệu, giấy tờ có liên quan trong việc xây dựng nhà ở như: hợp đồng xây dựng; hóa đơn mua bán vật liệu xây dựng, sản phẩm xây dựng; kết quả thí nghiệm vật liệu và sản phẩm xây dựng, nếu có; biên bản xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị, nếu có.

3. Đối với dự án nhà ở, chủ đầu tư lưu trữ toàn bộ hồ sơ hoàn thành công trình được lập theo quy định tại Thông tư số 27/2009/TT-BXD ngày 31/7/2009 của Bộ Xây dựng “Hướng dẫn một số nội dung về Quản lý chất lượng công trình xây dựng”

1. Khi nhà ở hoặc công trình lân cận, liền kề có nguy cơ sụp đổ thì chủ nhà hoặc chủ đầu tư phải chủ động có phương án chống đỡ hoặc biện pháp tự phòng ngừa, ngăn chặn tai nạn hoặc đề nghị Uỷ ban nhân dân cấp xã giúp đỡ để đảm bảo an toàn cho tính mạng người trong gia đình và người xung quanh.

2. Khi công trình xảy ra sự cố, chủ nhà hoặc chủ đầu tư và các nhà thầu thi công xây dựng phải ngừng thi công, khẩn trương cứu người bị nạn, cô lập và phong tỏa hiện trường, giữ nguyên trạng và khẩn cấp báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở đang xây. Trường hợp có khả năng sụp đổ thêm thì phải có biện pháp chống đỡ tạm.

3. Chỉ tiến hành thi công lại sau khi các cơ quan chức năng đã lập xong hồ sơ sự cố và cho phép tiếp tục thi công.

1. Khi phát hiện công trình liền kề, lân cận có dấu hiệu bị lún, nứt, thấm, dột hoặc có nguy cơ sụp đổ thì chủ nhà hoặc chủ đầu tư phải khẩn trương phối hợp với các chủ công trình liền kề, lân cận xem xét, xác định nguyên nhân và tìm biện pháp khắc phục.

Trường hợp các bên không tự giải quyết được tranh chấp thì báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp xã để xử lý theo quy định của pháp luật.

Kết quả kiểm tra hiện trạng các công trình liền kề, lân cận được lập theo quy định tại Điều 8 Thông tư này là một trong các cơ sở để giải quyết các tranh chấp nêu trên.

3. Việc hòa giải tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết đất đai khi có sự tranh chấp giữa chủ nhà với các chủ công trình lân cận được thực hiện theo quy định tại Điều 135 và Điều 136 Luật Đất đai.

1. Nhà ở vi phạm trật tự xây dựng phải bị xử lý theo quy định của pháp luật xây dựng bao gồm:

2. Hành vi vi phạm trật tự xây dựng phải bị xử lý theo một hoặc các hình thức sau đây:

3. Thẩm quyền xử lý vi phạm trật tự xây dựng:

1. Xác định phạm vi quản lý cấp phép xây dựng nhà ở trên địa bàn.

2. Ban hành các quy định về quản lý kiến trúc để quản lý việc xây dựng nhà ở theo thiết kế đô thị được duyệt.

3. Hướng dẫn, kiểm tra các tổ chức, cá nhân triển khai thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng nhà ở trên địa bàn; xử lý những sai sót được phát hiện trong quá trình kiểm tra theo các nội dung nêu trên.

4. Tổ chức hoặc chỉ định tổ chức tư vấn có đủ điều kiện năng lực thực hiện việc giám định chất lượng, giám định sự cố nhà ở trên địa bàn.

5. Xác định ranh giới nhà ở được miễn Giấy phép xây dựng bao gồm vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung, điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt; quy định cụ thể các điểm dân cư tập trung thuộc địa bàn phải cấp Giấy phép xây dựng; quy định về việc cấp Giấy phép xây dựng, quản lý xây dựng nhà ở và xử lý vi phạm trong xây dựng nhà ở theo quy định tại Nghị định 12/2009/NĐ-CP, Nghị định 180/2007/NĐ-CP phù hợp với điều kiện của địa phương.

1. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 02 năm 2010.

2. Quá trình thực hiện nếu có vướng mắc, đề nghị tổ chức, cá nhân có liên quan gửi ý kiến phản ánh về Bộ Xây dựng để xem xét, hướng dẫn./.