Bản án số: 352/2024/DS – ST

Ngày: 12-6-2024

V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thanh Hương

Các Hội thẩm nhân dân.

1. Bà Trần Quang Cảnh
2. Bà Võ Kim Hường

- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Thành Vinh - Thư ký Tòa án nhân dân quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Tân Phú tham gia phiên toà:

Bà Đặng Thị Thu Hương – Kiểm sát viên.

Ngày 12 tháng 6 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân quận Tân Phú - Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 29/2020/TLST- DS ngày 09 tháng 01 năm 2020 về “ Tranh chấp hợp đồng đặt cọc ” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 293/2024/QĐXXST-DS ngày 16 tháng 4 năm 2024 và Quyết định hoãn phiên tòa số 388/2024/QĐST-DS ngày 16 tháng 5 năm 2024 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Lê Văn M, sinh năm 1968 và bà Huỳnh Thị T, sinh năm 1966; ĐKTT: 525/7/15 L, phường S, quận T, Tp .; Địa chỉ liên hệ: số G đường D, phường S, quận T, Tp .; Người đại diện theo ủy quyền của ông M, bà T: Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1971; Địa chỉ: F lô C, phường T, Quận A, Tp . (Giấy ủy quyền ngày 10/01/2020 và ngày 18/5/2020).

- Bị đơn: Ông Hồ Hoàng H1, sinh năm 1983; Địa chỉ: 3 T, phường T, quận T, Tp .; Người đại diện theo ủy quyền của ông H1: 1/Ông Mai Thanh T1, sinh năm 1976; Địa chỉ: 1 T, phường T, quận T, Tp. (Giấy ủy quyền ngày 24/6/2020); 2/ Ông Lê Công T2, sinh năm 1982; Địa chỉ: 1 T, phường T, quận T, Tp .. (Giấy ủy quyền ngày 26/6/2020).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông H1: Ông Nguyễn Kiếm K - Luật sư Công ty L – Thuộc L1.

(Tại phiên tòa bà H đại diện nguyên đơn có mặt, ông T1 đại diện theo ủy quyền của bị đơn có mặt, ông T2 đại diện theo ủy quyền của bị đơn vắng mặt, luật sư K có mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện đề ngày 17/9/2019 và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, cũng như tại phiên tòa hôm nay đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn – bà Nguyễn Thị H trình bày:

Ngày 12/12/2017, ông Hồ Hoàng H1 có nói với vợ chồng ông M bà T về việc ông H1 có một miếng đất tại lô số 1 và số 2 thuộc tờ bản đồ 01, thửa đất số 66 và 141, tọa lạc tại phường B, quận B, Tp., diện tích là 102.2 m2, giá trị khi ông H1 rao bán là 23.000.000 đồng/m2. Vợ chồng ông M bà T đã đồng ý mua lại và đặt cọc số tiền 200.000.000 đồng cho ông H1, hẹn đến ngày 02/02/2018 sẽ thanh toán số tiền còn lại.

Ngày 02/02/2018, vợ chồng ông bà có đến giao số tiền cho ông H1 là 1.400.000.000 đồng (số tiền này bao gồm luôn số tiền 200.000.000 đồng đã đặt cọc). Sau đó, hai bên tiến hành làm giấy thỏa thuận với nội dung vợ chồng ông bà thanh toán cho ông H1 số tiền 398.720.000 đồng trước ngày 14/02/2018, phần tiền còn lại là 551.880.000 đồng sẽ do vợ chồng ông bà thanh toán cho nhà đầu tư.

Sau khi đặt cọc, một người phụ nữ tên là Phạm Thị Tuyết N được ông H1 giới thiệu với vợ chồng ông bà là Giám đốc Công ty TNHH T5, trụ sở tại R - 83 H, P - phường T, Quận G, Tp .. Sau khi gặp mặt bên Công ty T5 yêu cầu ký hợp đồng góp vốn thửa đất số 66 và 141, tọa lạc tại phường B, quận B, Tp . với diện tích là 50.8m2 đất kế bên lô đất ông H1 bán cho ông M bà T trên giấy tờ. Công ty giải thích lô đất này và lô đất ông H1 bán cho ông M bà T sẽ nhập lại chung một thửa và ra giấy chứng nhận chung thì giá trị sẽ rất cao nên ông bà tin tưởng ký hợp đồng. Sau khi ký hợp đồng xong thì ông M bà T yêu cầu Công ty T5 xuất trình giấy tờ thủ tục pháp lý dự án nhưng công ty không xuất trình được nên ông M và bà T không thanh toán cho công ty như các điều khoản trong hợp đồng góp vốn với công ty. Nên Hợp đồng góp vốn ngày 05/02/2018 không phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa ông M, bà T với Công ty nên không được thực hiện trên thực tế. Hợp đồng góp vốn bản photo mà ông H1 cung cấp ghi rõ diện tích khác, số tiền chuyển nhượng mua bán cũng khác với đất mua bán giữa ông H1 với vợ chồng bà T ông M nên không liên quan tới việc đặt cọc và chuyển nhượng đất của ông H1 với bà T ông M.

Việc ông H1 trình bày ký hợp đồng góp vốn với bà H2 và với công ty Đất vàng Hoàng Gia như thế nào thì ông bà không biết, ông M bà T không biết bà H2 là ai. Ông H1 nhận cọc để hứa bán lô đất cho ông M bà T là không có trên thực tế. Ông H1 cũng không có văn bản nào thể hiện việc ông H1 đã chuyển quyền mua bán từ bà H2 và từ Công ty Đất vàng Hoàng G sang cho ông M bà T. Số tiền ông H1 đã nhận ông H1 phải giải trình chuyển tiền cho ai, cho công ty T5 như thế nào để thực hiện việc đã chuyển quyền mua bán từ bà H2 và từ Công ty Đất vàng Hoàng G như ông H1 trình bày.

Sau khi ký hợp đồng và giao tiền xong và ông H1 dẫn bà T đi gặp bà N – giám đốc Công ty TNHH T5 bà T mới nghi ngờ nên yêu cầu ông H1 xuất trình các giấy tờ chứng minh đất của ông H1 nhưng ông H1 không xuất trình được. Bà T đã gặp ông H1 yêu cầu giao đất nhưng ông H1 vẫn không giao, yêu cầu trả lại tiền nhưng ông H1 vẫn không trả. Ông H1 không có đất trên thực tế mà vẫn ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất, dẫn bà T ông M tới xem lô đất không phải của ông H1.

Do bà T ông H1 phát hiện 02 lô đất nêu trên là không có thật nên đã nhiều lần yêu cầu ông H1 hoàn lại số tiền 1.798.720.000 đồng nhưng ông hoàn toàn né tránh cho đến nay.

Nay, ông M bà T yêu cầu Tòa án tuyên:

1. Hủy giấy nhận cọc ngày 12/12/2017 và giấy thỏa thuận ngày 12/02/2018;
2. Buộc ông Hồ Hoàng H1 trả lại số tiền 1.798.720.000 đồng đã nhận của ông M bà T. Yêu cầu thanh toán 01 lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

- Tại các lời khai và quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa hôm nay đại diện theo ủy quyền của bị đơn là ông Mai Thanh T1 và ông Lê Công T2 trình bày:

Vào khoảng tháng 8 năm 2017, thông qua người môi giới ông H1 có mua lô đất số 1 và số 2 thuộc tờ bản đồ 01, thửa đất số 66 và 141, tọa lạc tại phường B, quận B, Tp ., diện tích là 102.2 m2. Hai lô đất thuộc dự án tổng thể phân lô (căn cứ bản vẽ do Công ty P ngày 02/6/2017) do bà Trần Thị Mỹ H3 làm chủ đầu tư. Khi mua, ông có lập Hợp đồng đặt cọc dưới sự chứng kiến của Văn phòng T6, thể hiện bằng Vi bằng số 1537/VB – TPL và Vi bằng 1538/VB – TPL.

Ngày 12/12/2017, thông qua người môi giới tên S (Ông H1 không nhớ đầy đủ họ tên và địa chỉ) ông có sang nhượng lại hai Hợp đồng nêu trên cho ông Lê Văn M. Tại thời điểm giao dịch, hai bên có thống nhất là nắm rõ tình trạng pháp lý của hai lô đất này và tiến hành đặt cọc.

Vào ngày 05/02/2018, vợ chồng ông M bà T và ông H1 đã gặp bà Trần Thị Mỹ H3 và bà N tại Văn phòng Công ty T5 (là chủ đầu tư) để thực hiện việc thanh lý 02 hợp đồng với chủ đầu tư của ông H1 (là bà H3) vì bà H3 đã ủy quyền cho Công ty TNHH T5, người đại diện theo pháp luật của Công ty là bà Phạm Thị Tuyết N để thực hiện các giao dịch trên. Bà H3 có đưa ra các tài liệu chứng cứ chứng minh bà H3 là chủ đầu tư dự án cho ông H1 và ông M bà T xem. Sau đó ông H1 tiến hành chuyển quyền hứa mua hứa bán nền đất của ông với bà H3 sang cho ông M bà T theo như các bên thỏa thuận. Sau đó Công ty Đất vàng Hoàng G và vợ chồng ông M đã ký hai Hợp đồng số A – 01/HĐGV - 2018 và Hợp đồng số A – 02/HĐGV – 2018 với Công ty TNHH T5. Sau khi Công ty ký hợp đồng góp vốn với vợ chồng ông M bà T xong thì hợp đồng góp vốn mà ông ký trước đó với công ty bị thanh lý ông không còn giữ hợp đồng góp vốn đó để nộp cho Tòa án. Nội dung hợp đồng góp vốn của ông với Công ty giống như nội dung ký với ông M bà T nhưng chỉ thay tên. Sau khi ký hợp đồng phía vợ chồng ông M không đủ tiền nên ông H1 đã tiến hành lập giấy thỏa thuận, ông M còn nợ ông H1 số tiền còn lại sẽ thanh toán trước ngày 14/02/2018. Sau đó ngày 12/02/2018 vợ chồng ông M bà T đã giao đủ số tiền 398.720.000 đồng. Tổng cộng ông H1 nhận đủ 1.798.720.000 đồng.

Giá chuyển nhượng mà ông H1 ký hợp đồng hứa mua hứa bán với bà T thể hiện là 102,2, thửa số 66, 141 tờ bản đồ số 01, phường B, quận B với giá chuyển nhượng là 2.350.600.000 đồng. Bên ông H1 đã thanh toán cho bà H3 theo nội dung 02 hợp đồng đặt cọc về việc hứa mua hứa bán nền đất giữa bà H3 và ông H1 ngày 11/8/2017 và có lập vi bằng số 1537/VB-TPL và vi bằng số 1538/VB-TPL để ghi nhận việc giao nhận tiền cọc giữa bà H3 và ông H1. (bên ông H1 đã nộp cho Tòa án). Sau đó các bên bao gồm: bà H3, ông H1 Công ty TNHH T5 và vợ chồng ông M bà T gặp nhau thống nhất thỏa thuận chuyển giao, ông M bà T đồng ý mới có hợp đồng góp vốn ký kết giữa Công ty TNHH T5 và vợ chồng ông M bà T. Ông H1 chỉ là người mua, không phải là nhân viên của bà H3 hay công ty TNHH T5 nên ông H1 chỉ chuyển quyền hứa mua hứa bán 02 lô đất dự án trên. Hiện nay bà T chưa thanh toán 30% giá trị của 02 lô đất tương đương 551.880.000 đồng cho chủ đầu tư là Công ty TNHH T5.

Nay phía vợ chồng ông M khởi kiện thì ông H1 không đồng ý trả lại tiền đã nhận. Vì khi ký hợp đồng đặt cọc thì ông M bà T đã tìm hiểu giá trị pháp lý của lô đất, đã hiểu rõ nên mới tiến hành ký đặt cọc mua bán với ông H1. Hợp đồng đặt cọc của ông H1 và ông M bà T là hợp đồng hứa mua hứa bán tài sản hình thành trong tương lai, đất thuộc dự án, mới phân lô số thửa thuộc dự án của Công ty TNHH T5. Sau đó ông H1 đã nhượng lại quyền hứa mua hứa bán từ ông với Công ty T5 sang cho ông M bà T là ông H1 đã thực hiện xong hợp đồng.

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn – luật sư Nguyễn Kiếm K trình bày ý kiến:

Qua nghiên cứu hồ sơ có trong vụ án và phần hỏi công khai tại phiên tòa phía bị đơn được biết ngày 13/6/2022 trên B online Viện kiểm sát nhân dân đã ban hành cáo trạng và chuyển hồ sơ sang tòa án cùng cấp để xét xử bà Phạm Thị N và đồng bọn về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Bà N và bà Trần Thị Mỹ H3 đã sử dụng pháp nhân của Công ty A, Công ty Đất vàng Hoàng Gia ký kết hợp đồng với các bị hại chuyển nhượng các nền đất thổ cư trái pháp luật tại dự án không có thật...Qua tài liệu có trong hồ sơ vụ án, bị đơn đã cung cấp cho Tòa án quận T bản photto hợp đồng góp vốn số A-01/HĐGV-2018 ngày 05/02/2018 do bà Huỳnh Thị T ký tên và lăn tay về việc “ hứa mua hứa bán nền đất ”

Tại các phiên hòa giải và tại phiên tòa hôm nay đại diện nguyên đơn cố tình che dấu khai báo không trung thực về việc đang giữ 02 hợp đồng góp vốn nêu trên. Hai hợp đồng nêu trên rất quan trọng cho việc giải quyết vụ án.

Do đó ngày 21/5/2024 bị đơn đã làm đơn gửi Tòa án nhân dân quận Tân Phú xem xét tiến hành thu thập chứng cứ : 1/Hai hợp đồng góp vốn nêu trên có đang lưu giữ tại Công ty T5; 2/ Trả lời có hay không thửa đất số 66, tờ bản đồ số 01 xã B, quận B, Tp.HC, theo bản đồ tổng thể phân lô do Công ty P ngày 02/6/2017 và thửa đất số 68,69,70,71,66,141,474 tờ bản đồ số 01, số vào sổ cấp giấy chứng 1572/QSDĐ, số phát hành giấy chứng nhận QSD Đ: U342128 đứng bộ hộ Đỗ Thị D có đang giải quyết trong vụ án.

Theo công văn trả lời số 2945/PC03-Đ2 của Phòng Cảnh sát Kinh tế Công an Thành phố H trả lời cho ông Hồ Hoàng H1: “ các thửa đất số 66, tờ bản đồ số 01 xã B, huyện B (nay là B, quận B) và thửa đất số 68 68,69,70,71,66,141,474 tờ bản đồ số 01, phường B, số vào sổ cấp giấy 1572/QSDĐ, số phát hành giấy chứng nhận QSD Đ: U342128 đứng tên hộ Đỗ Thị D là các thửa đất cá nhân Trần Thị Mỹ H3 và Pháp nhân sử dụng Công ty TNHH H7, Công ty TNHH T5 để lập dự án khu dân cư không có thật...

Như đã trình bày, các tài liệu có trong hồ sơ liên quan đến các thửa đất trên đất trên đang giải quyết trong vụ án hình sự.

Vì vậy căn cứ vào điểm d khoản 1 Điều 124 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 đề nghị Hội đồng xét xử: Ra quyết định Tạm đình chỉ giải quyết hồ sơ vụ án số 29/2020/TLST- DS ngày 09 tháng 01 năm 2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo đơn khởi kiện của ông Lê Văn M bà Huỳnh Thị T để đợi kết quả giải quyết vụ án khác có liên quan và ra quyết định thu thập chứng cứ theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 79 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 đối với hai hợp đồng góp vốn số A-01/HĐGV-2018 ngày 05/02/2018 và hợp đồng A-02 HĐGV-2018 ngày 05/02/2018 đang lưu giữ tại hồ sơ vụ án hoặc có trong hồ sơ lưu của Công ty TNHH T5.

Đối với yêu cầu khởi kiện ông M bà T thì đề nghị Hội đồng xét xử bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì không có cơ sở.

Tòa án đã tiến hành hòa giải để các bên hòa giải nhưng không thành nên đã đưa vụ án ra xét xử theo luật định.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Tân Phú tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:

+ Về việc tuân theo pháp luật: Đương sự, Thư ký và Hội đồng xét xử đều tuân theo pháp luật tố tụng qui định tại Điều 26 ; Điều 35 ; Điều 39 ; Điều 48 ; Điều 68 ; Điều 69; Điều 97 và Điều 220 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Tuy nhiên còn vi phạm thời hạn đưa vụ án ra xét xử theo Điều 203 Bộ luật tố tụng dân sự, nhưng vi phạm này không ảnh hưởng đến nội dung vụ án nên kiến nghị khắc phục.

+ Về nội dung: Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thể hiện giữa nguyên đơn và bị đơn có ký kết giấy nhận cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 12/12/2017, với nội dung "Ông Hồ Hoàng H1...hiện sử dụng đất số 01 + 02, tờ bản đồ số 01, thửa số 66, 141, phường B, quận B do bà Đỗ Thị D đứng bộ...Tổng diện tích 102,2m2, giá chuyển nhượng 23.000.000 đồng/1m2, đã nhận cọc 200.000.000 đồng".

Ngày 02/02/2018, bà Huỳnh Thị T (Bên mua) và ông Hồ Hoàng H1 (Bên bán) cùng ký Giấy thỏa thuận (v/v nợ lại tiền mua đất), với nội dung: "Ông Hồ Hoàng H1 có bán cho chị Huỳnh Thị T lô đất như giấy đặt cọc với giá 23.000.000 đồng/m2. Với diện tích 102,2m2, tổng số tiền 2.350.600.000 đồng. Số tiền bên mua giữ lại cho chủ đầu tư 551.880.000 đồng. Bên mua đã thanh toán 1.400.000.000 đồng. Vậy bên mua (chị T) sẽ thanh toán số tiền còn lại cho ông H1 (bên bán) 398.720.000 đồng trước ngày 14/02/2018..." và ngày 12/02/2018, ông H1 đã nhận đủ tiền và trả giấy tờ bản chính của 2 lô đất 01, 02 cho ông M. Vậy tổng số tiền mà bà Huỳnh Thị T ông Lê Văn M đã thanh toán cho ông Hồ Hoàng H1 để mua lô đất số 01 + 02, tờ bản đồ số 01, thửa số 66, 141, phường B, quận B do bà Đỗ Thị D đứng bộ là 1.798.720.000 đồng.

Nhận thấy, Tòa án đã tiến hành thu thập về tình trạng pháp lý của tờ bản đồ số 01, thửa số 66, 141, phường B, quận B thì: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1572 QSDĐ do UBND huyện B cấp cho hộ Đỗ Thị D ngày 01/02/2002 tại các thửa 68, 69, 70, 71, 66, 141, 474; tờ bản đồ 01 xã B (theo tài liệu 02/CT-UB); cập nhật biến động giảm diện tích ngày 08/12/2011; biến động gia hạn sử dụng đất ngày 15/6/2016; biến động thừa kế cho bà Đỗ Thị D, bà Đặng Thị Ái H4, ông Đặng Phú C, ông Đặng Quốc T3, bà Đặng Thị Ái H5 ngày 05/9/2016; biến động chuyển nhượng cho bà Đỗ Thị D ngày 21/3/2017. Hiện Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai quận B chưa tìm thấy thông tin dự án phân lô tại thửa đất nêu trên.

Vậy, việc ông Hồ Hoàng H1 tự ý ký hợp đồng đặt cọc để bán lô đất không thuộc sở hữu của mình là vi phạm Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Căn cứ Điều 117, 122, 123 Bộ luật Dân sự tuyên bố hợp đồng đặt cọc mua bán đất giữa ông H1 và ông M bà T vô hiệu. Do đó, có cơ sở chấp nhận yêu cầu của ông M bà T tuyên hủy giấy nhận cọc ngày 12/12/2017 và giấy thỏa thuận ngày 02/02/2018. Do tuyên hủy giao dịch vì vô hiệu nên căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự, ông H1 có nghĩa vụ hoàn trả cho ông M bà T4 số tiền đã nhận là 1.798.720.000 đồng.

Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; Điều 117, 122, 123, 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, Đề nghị Hội đồng xét xử : Chấp nhận toàn bộ yêu cầu của bà Huỳnh Thị T ông Lê Văn M. Về án phí : Tính theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, sau khi nghe phát biểu của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quyền khởi kiện, quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết:

Căn cứ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn – ông M bà T yêu cầu bị đơn là ông H1 trả lại số tiền đã nhận cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 01 + 02, tờ bản đồ số 01, số thửa 66, 141 phường B, quận B là 1.798.720.000 đồng. Tòa án đã thụ lý quan hệ tranh chấp là tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Nay Hội đồng xét xử xác định lại quan hệ tranh chấp trong vụ án này là “ Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ”. Bị đơn, ông Hồ Hoàng H1 hiện cư ngụ tại quận T nên Toà án nhân dân quận Tân Phú thụ lý giải quyết là đúng qui định tại khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[2] Về thủ tục tố tụng:

- Xét, Giấy ủy quyền ngày 10/01/2020 của bà Huỳnh Thị T ủy quyền cho bà Nguyễn Thị H và Giấy ủy quyền ngày 18/5/2020 của ông Lê Văn M ủy quyền cho bà Nguyễn Thị H tham gia tố tụng giải quyết vụ án là hợp lệ, được Tòa án chấp nhận.

- Xét, Giấy ủy quyền ngày 24/6/2020 của ông Hồ Hoàng H1 ủy quyền cho ông Mai Thanh T1 và Giấy ủy quyền ngày 26/6/2020 của ông Hồ Hoàng H1 ủy quyền cho ông Lê Công T2 tham gia tố tụng giải quyết vụ án là hợp lệ, được Tòa án chấp nhận.

- Về tư cách tham gia tố tụng của đương sự: Trong quá trình giải quyết vụ án bị đơn - ông Hồ Hoàng H1 có đơn yêu cầu triệu tập người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là bà Trần Thị Mỹ H3 và bà Phạm Thị Tuyết N - Giám đốc Công ty Đất vàng Hoàng Gia (là chủ đầu tư) đã thực hiện việc thanh lý 02 hợp đồng với chủ đầu tư của ông H1 (là bà H3) vì bà H3 đã ủy quyền cho Công ty TNHH T5 tham gia tố tụng. Tuy nhiên việc thanh lý hợp đồng giữa ông H1 với bà H3 không liên quan đến nội dung vụ án, ông H1 cũng không tranh chấp gì với bà H3 và bà N. Ngoài ra nguyên đơn cũng xác định việc ký kết giấy nhận cọc với ông H1 không liên quan gì tới bà H3 và bà N. Do đó căn cứ vào Điều 68 Bộ luật tố tụng dân sự, nên Hội đồng xét xử xét thấy không đưa bà Trần Thị Mỹ H3 và bà Phạm Thị Tuyết N - Giám đốc Công ty Đất vàng Hoàng G tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong vụ án.

[3] Về yêu cầu đương sự:

- Xét, ông M bà T yêu cầu hủy giấy nhận cọc ngày 12/12/2017 và giấy thỏa thuận ngày 02/02/2018 được ký kết giữa ông bà với ông H1. Yêu cầu ông H1 trả lại số tiền cọc đã nhận là 1.798.720.000 đồng. Ông H1 không đồng ý trả lại số tiền cọc đã nhận:

Hội đồng xét xử căn cứ vào lời khai của đương sự và chứng cứ do các đương sự cung cấp trong quá trình giải quyết vụ án và đã được thẩm tra tại phiên tòa hôm có đủ có sở xác định: Ngày 12/12/2017 giữa ông M bà T có ký kết giấy nhận cọc viết tay với ông H1, có nội dung: “ Tôi tên là : Hồ Hoàng H1...hiện sử dụng đất số 01 + 02, tờ bản đồ số 01, thửa số 66, 141, phường B, quận B do bà Đỗ Thị D đứng bộ...Nay tôi đồng ý nhượng lại quyền sử dụng một phần đất thuộc lô đất nói trên cho ông Lê Văn M...Tổng diện tích 102,2m², giá chuyển nhượng 23.000.000 đồng/m², đã nhận cọc 200.000.000 đồng...đến ngày 02/02/2018 mà ông Lê Văn M không chồng đủ số tiền còn lại thì sẽ phải mất số tiền đã đặt cọc trên... ”

Thực hiện theo giấy nhận cọc thì ngày 02/02/2018 hai bên ký Giấy thỏa thuận, có nội dung thể hiện: “ Tôi tên Hồ Hoàng H1, sinh năm 1983... có bán cho chị Huỳnh Thị T lô đất như giấy đặt cọc với giá 23.000.000 đồng/m². Với diện tích 102,2m², tổng số tiền 2.350.600.000 đồng. Số tiền bên mua giữ lại cho chủ đầu tư 551.880.000 đồng. Bên mua đã thanh toán 1.400.000.000 đồng. Vậy bên mua (chị T) sẽ thanh toán số tiền còn lại cho ông H1 (bên bán) 398.720.000 đồng trước ngày 14/02/2018...”

Việc ông H1 cho rằng khi ký hợp đồng đặt cọc thì ông M bà T đã tìm hiểu giá trị pháp lý của lô đất, đã hiểu rõ nên mới tiến hành ký đặt cọc mua bán với ông H1. Hợp đồng đặt cọc của ông H1 và ông M bà T là hợp đồng hứa mua hứa bán tài sản hình thành trong tương lai, đất thuộc dự án, mới phân lô số thửa thuộc dự án của Công ty TNHH T5. Sau đó ông H1 đã nhượng lại quyền hứa mua hứa bán từ ông với Công ty T5 sang cho ông M bà T là ông H1 đã thực hiện xong hợp đồng là không có cở sở đề Hội đồng xét xử xem xét. Bởi vì căn cứ vào giấy nhận cọc ngày 12/12/2017 và giấy thỏa thuận ngày 02/02/2018, căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1572 ngày 01/02/2022 Tòa án đã thu thập chứng cứ và nhận được Công văn phúc đáp số 1097/CV-CNBT ngày 16/7/2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận B, cung cấp quá trình sử dụng, quản lý đối với quyền sử dụng đất số 1572/QSDĐ ngày 01/02/2022 như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1572/QSDĐ do UBND huyện B cấp cho hộ Đỗ Thị D ngày 01/02/2002 tại các thửa 68, 69, 70, 71, 66, 141, 474; tờ bản đồ 01 xã B (theo tài liệu 02/CT-UB); cập nhật biến động giảm diện tích ngày 08/12/2011; biến động gia hạn sử dụng đất ngày 15/6/2016; biến động thừa kế cho bà Đỗ Thị D, bà Đặng Thị Ái H4, ông Đặng Phú C, ông Đặng Quốc T3, bà Đặng Thị Ái H5 ngày 05/9/2016; biến động chuyển nhượng cho bà Đỗ Thị D ngày 21/3/2017... Hiện Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai quận B chưa tìm thấy thông tin dự án phân lô tại các thửa đất nêu trên ”.

Do đó có cơ sở xác định đất số 01 + 02, tờ bản đồ số 01, thuộc thửa số 66, A, phường B, quận B theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 1572 ngày 01/02/2022 mà ông H1 cung cấp cho ông M bà T không thuộc quyền sở hữu của ông H1, đất trên cũng không phải tài sản hình thành trong tương lai thuộc dự án, mới phân lô số thửa của Công ty TNHH T5 như ông H1 trình bày mà ông H1 vẫn tiến hành ký đặt cọc mua bán là vi phạm Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Việc ông H1 ký giấy nhận cọc với ông S, hợp đồng góp vốn với bà H5 mà ông H1 cung cấp đều là bản photo, không có cơ sở để chứng minh bà H5 bà N – Công ty TNHH T5 là chủ sở hữu hợp pháp của các thửa đất nêu trên và có liên quan đến việc ký kết giấy nhận cọc với ông M bà T.

Tòa án nhân dân quận Tân Phú đã tiến hành thu thập chứng cứ quá trình sử dụng, quản lý đối với quyền sử đụng đất số 1572/QSDĐ ngày 01/02/2022 liên quan tới các thửa đất 68, 69, 70, 71, 66, 141, 474; tờ bản đồ 01 xã B nên không có cở sở chấp nhận ý kiến của luật sư bị đơn về việc yêu cầu Tòa án ra quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án nêu trên để tiến hành thu thập chứng cứ.

Ngược lại, nguyên đơn cho rằng ông H1 ký hợp đồng góp vốn với bà H5 và với công ty Đất vàng Hoàng Gia như thế nào thì ông bà không biết, ông M bà T không biết bà H5 là ai. Hợp đồng góp vốn ngày 05/02/2018 mà bà T ký với bà Phạm Thị Tuyết N do ông H1 cung cấp bản photo không liên quan gì đến việc đặt cọc mua bán lô đất của ông H1 với bà T ông M. Sau khi ký kết hợp đồng góp vốn với bà N – Công ty T5 thì bà T đã yêu cầu cung cấp giấy tờ pháp lý lô đất nhưng Công ty không cung cấp được nên hai bên không thực hiện hợp đồng góp vốn với bà N. Ngoài ra nguyên đơn cũng xác định không có tranh chấp gì với bà H5 bà N – Công ty T5 nên Hội đồng xét xử không xem xét. Ông H1 nhận cọc để hứa bán lô đất cho ông M bà T là không có trên thực tế là có cơ sở để Hội đồng xét xử xem xét.

Do đó việc luật sư bị đơn đưa ra ý kiến yêu cầu Tòa án ra quyết định tại tạm đình chỉ giải quyết vụ án nêu trên để đợi kết quả giải quyết vụ án khác có liên quan và tiến hành thu thập chứng cứ là hai hợp đồng góp vốn số A-01/HĐGV-2018 ngày 05/02/2018 và hợp đồng A-02 HĐGV-2018 ngày 05/02/2018 đang lưu giữ tại hồ sơ vụ án hoặc có trong hồ sơ lưu của Công ty TNHH T5 là không có cơ sở để Hội đồng xét xử xem xét chấp nhận với lý do như đã phân tích nêu trên.

Hai bên đều xác nhận ông H1 đã nhận số tiền đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông M bà T là 1.798.720.000 đồng. Tuy nhiên việc ông H1 chuyển nhượng đất cho ông M bà T là đất không có trên thực tế. Do đó đây là giao dịch có đối tượng không thể thực hiện, nên giấy nhận cọc ngày 12/12/2017 và giấy thỏa thuận ngày 02/02/2018 giữa ông H1 với ông M bà T là vô hiệu nên cần phải hủy, buộc ông H1 trả lại cho ông M bà T số tiền cọc đã nhận là 1.798.720.000 đồng là có căn cứ, đúng quy định tại Điều 131 và Điều 408 Bộ luật dân sự 2015.

- Về thời hạn thanh toán: Ông M bà T yêu cầu ông H1 trả ngay một lần số tiền cọc đã nhận là 1.798.720.000 đồng ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật. Xét thấy, giao dịch xảy ra vào năm 2018 đến nay không thực hiện được, căn cứ Điều 280 Bộ luật dân sự 2015 nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[4] Về án phí dân sự sơ thẩm:

Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên ông H1 phải chịu án phí trên số tiền phải trả cho nguyên đơn là 1.798.720.000 đồng, tương đương án phí là 65.961.600 đồng.

H6 lại toàn bộ tiền tạm ứng án phí là 32.980.800 đồng cho ông Lê Văn M và bà Huỳnh Thị T.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào:

• Khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 68; khoản 1 Điều 147, Điều 177; Điều 271; khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 280; Điều 328; Điều 131 và Điều 408 Bộ Luật Dân Sự năm 2015; Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; Điều 6; điểm đ khoản 1 Điều 12; điểm b khoản 1 Điều 24; Điều 25 khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/NQUBTVQH14 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.
• Luật Thi hành án dân sự năm 2008, đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Văn M và bà Huỳnh Thị T. Tuyên bố giấy nhận cọc ngày 12/12/2017 và giấy thỏa thuận ngày 02/02/2018 giữa ông Hồ Hoàng H1 và ông Lê Văn M, bà Huỳnh Thị T là vô hiệu nên cần phải hủy.
   • Buộc ông Hồ Hoàng H1 có trách nhiệm trả cho ông Lê Văn M và bà Huỳnh Thị T số tiền đã nhận cọc là 1.798.720.000 (một tỷ bảy trăm chín mươi tám triệu bảy trăm hai mươi ngàn) đồng.

   Thời hạn thanh toán: Một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

   Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015.

2. Án phí dân sự sơ thẩm:
   • Ông Hồ Hoàng H1 phải chịu án phí là 65.961.600 (sáu mươi lăm triệu chín trăm sáu mươi mốt ngàn sáu trăm) đồng.
   • H6 lại toàn bộ số tiền tạm ứng án phí là 32.980.800 (ba mươi hai triệu chín trăm tám mươi ngàn tám trăm) đồng cho ông Lê Văn M và bà Huỳnh Thị T theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0020414 ngày 06/01/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Tân Phú.

   Thi hành tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

3. Quyền kháng cáo:

   Các đương sự có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày Tòa tuyên án, đương sự vắng mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc tống đạt hợp lệ.

   Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6; 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.