TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG BÌNH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG BÌNH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - chủ tọa phiên toà: Ông Trần Trung Thành

Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Văn Nghĩa và bà Hoàng Thị Thanh Nhàn.

- Thư ký phiên toà: Ông Lưu Hoàng Giang - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Bình

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Bình tham gia phiên toà: Bà Cao Thị Minh Nguyệt - Kiểm sát viên;

Ngày 15 tháng 5 năm 2024, tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Quảng Bình, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 05/2024/TLPT-DS ngày 21 tháng 02 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, do Bản án số: 02/2024/DS-ST ngày 10/01/2024 của Toà án nhân dân thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình bị kháng cáo, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 125/2024/QĐXX-PT ngày 16 tháng 4 năm 2024, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Anh Bùi Quang N, sinh năm 1978 và chị Nguyễn Thị H, sinh năm 1986; địa chỉ: Tổ dân phố F, phường B, thành phố Đ, tỉnh Quảng Bình; có mặt.

Đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn: Anh Phạm Anh V, sinh năm 1995, địa chỉ: Số B đường P, phường B, thành phố Đ, tỉnh Quảng Bình; có mặt.

2. Bị đơn: Bà Ngô Thị V1, sinh năm 1956, địa chỉ: Tổ dân phố I, phường B, thành phố Đ, tỉnh Quảng Bình; có mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Ông Nguyễn Xuân T, sinh năm 1959 - Luật sư thuộc Công ty TNHH MTV B2, địa chỉ: Số G đường N, phường Đ, thành phố Đ, tỉnh Quảng Bình; có mặt.

Đại diện theo uỷ quyền của bị đơn: Bà Ngô Thị N1, sinh năm 1988, địa chỉ: Tổ dân phố I, phường B, thành phố Đ, tỉnh Quảng Bình; có mặt.

* Người kháng cáo: Anh Bùi Quang N và Chị Nguyễn Thị H - Là nguyên đơn trong vụ án.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn anh Bùi Quang N và chị Nguyễn Thị H trình bày: Vào năm 2015, các bên đã thỏa thuận

mua bán với nhau bằng giấy viết tay đối với một phần diện tích đất tại thửa đất số đất số 38 (nay là thửa đất số 42), tờ bản đồ số 15 tại Tổ dân phố F, phường B, thành phố Đ, tỉnh Quảng Bình cụ thể như sau:

• Ngày 15/6/2015, giữa bà Ngô Thị V1 (bên bán) và chị Nguyễn Thị H (bên mua) ký hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay, trong đó các bên thỏa thuận nội dung: “Bên bán đồng ý bán cho bên mua diện tích đất có mặt tiền 12m và chiều sâu 33m, với giá 45.000.000/01m mặt tiền; tổng số tiền của thửa đất là 540.000.000 đồng, bên mua đặt cọc trước 100.000.0000 đồng còn lại 440.000.000 đồng bên mua sẽ thanh toán khi bên mua giao thẻ đỏ sau 03 tháng...”
• Ngày 05/12/2015, giữa anh Bùi Quang N (chồng chị H) với bà V1 cùng nhau lập bản cam kết với nội dung: “Vào ngày 10/2/2013, anh có mua 01 khu đất của bà V1 và qua sự thỏa thuận 02 bên thì anh đã trả cho bà V1 với số tiền ban đầu là 120.000.000 đồng và hứa với bà V1 vào ngày 08/12/2015 tiếp tục trả cho bà V1 thêm 80.000.000 đồng, đến tháng 4/2016 sẽ tiếp tục trả thêm số tiền 100.000.000 đồng. Tính từ tháng 5/2015 cho đến tháng 4/2016 anh đã trả cho bà V1 tổng số tiền 300.000.000 đồng, đồng thời cam kết khi nào bà V1 làm xong sổ đỏ thì sẽ trả hết số tiền mua đất còn lại là 240.000.000 đồng....”.
• Ngày 29/4/2023, các bên tiếp tục lập 01 giấy viết tay với nội dung: “Năm 2015, bên mua là Bùi Quang N- Nguyễn Thị H đã mua đất của bà Ngô Thị V1 với diện tích đất có chiều ngang 12m, sâu 33m, sát trục đường to ở số nhà D P đi vào cửa trước nhà ông Trương Thế B với số tiền 540.000.000 đồng, bên mua đã trả cho bên bán 360.000.000 đồng và hứa sẽ trả số tiền còn lại là 180.000.000 đồng khi bà V1 hoàn thành sổ đỏ. Năm 2021, bên mua đã góp với bà Ngô Thị V1 số tiền 48.000.000 đồng để chuyển đổi 60m² đất trồng cây lâu năm sang đất ở tại thửa đất số 38, tờ bản đồ số 15...”.

Sau khi nhận diện tích đất theo thỏa thuận, vì lý do cần chỗ ở anh chị đã chuyển đến sinh sống và làm nhà ở trên thửa đất từ năm 2015 cho đến nay; đồng thời đã trả cho bà V1 nhiều lần với tổng số tiền 360.000.000 đồng, còn lại số tiền 180.000.000 đồng nhiều lần vợ chồng anh chị liên hệ bà V1 để các bên tiến hành làm thủ tục tách thửa theo thỏa thuận nhưng bà V1 không hợp tác, đồng thời buộc anh, chị phải trả thêm số tiền vượt quá theo thỏa thuận đã ký kết.

Do đó, việc làm của bà V1 là vi phạm thỏa thuận giữa các bên đã được cam kết tại các hợp đồng, cho nên anh, chị khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và buộc bà V1 phải có nghĩa vụ tách 376,1m² theo kết quả xem xét thẩm định tại chỗ (trong đó có 100m² đất ở và 276,1m² đất vườn) tại thửa đất số 42, diện tích 623,m² (trong đó có 200m² đất ở, 423,3m² đất vườn) tờ bản đồ số 15 tổ dân phố F, phường B, thành phố Đ, tỉnh Quảng Bình do Sở T1 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số DĐ ngày 11/5/2022 mang tên bà Nguyễn Thị V2.

- Theo bản tự khai, biên bản hòa giải và quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa sơ thẩm bị đơn bà Ngô Thị V1 và người đại diện theo ủy quyền chị Ngộ Thị N2 đều thống nhất trình bày:

Về thời gian địa điểm, quá trình ký kết thực hiện hợp đồng, đối tượng của

hợp đồng và số tiền các bên đã giao nhận giống như nguyên đơn đã trình bày nên bà không có ý kiến gì thêm. Tuy nhiên, tại thời điểm ký kết hợp đồng bà chưa được cấp GCNQSDĐ do trong khu vực này đang trồng cây lâu năm có vướng quy hoạch. Mặt khác, sau khi các bên thực hiện mua bán đất thì phía nguyên đơn đã xây dựng nhà cửa và các công trình trên đất vượt quá diện tích đất mà các bên đã thỏa thuận theo kết quả đo vẽ là 189m².

Đối với diện tích nhà mà nguyên đơn đã xây vượt quá diện tích đất đã mua bán thì không buộc nguyên đơn phải tháo dỡ, nhưng phải đổi lại khoảng 88m² đất phía mặt đường lớn ở phía Bắc chưa xây dựng hoặc đổi lại 88m² về phía Tây vườn của nguyên đơn để sáp nhập vào phần đất còn lại của bà. Nếu không thỏa thuận được như trên thì buộc nguyên đơn phải trả số tiền 300 triệu đồng đối với phần diện tích đất xây dựng vượt quá khoảng 88m², đồng thời phải trả cho bà số tiền nợ gốc 180.000.000 đồng và lãi chậm trả 6,5%/01 năm tính từ ngày bà được cấp sổ đỏ vào ngày 14/9/2016 cho đến ngày xét xử sơ thẩm 10/01/2024 với số tiền 85.682.000 đồng. Trong trường hợp phía bị đơn không đồng ý các yêu cầu nêu trên thì buộc bị đơn phải tháo toàn bộ tài sản để trả lại đất cho bà vì tại thời điểm chuyển nhượng đất vào năm 2015 bà chưa được cấp GCNQSDĐ.

- Ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà V1 là ông Nguyễn Xuân T trình bày và đưa ra phương án hòa giải: Đề nghị giữ nguyên toàn bộ diện tích ngôi nhà cấp 4 mà không tháo dỡ nhà, nhưng đổi phần đất vượt quá theo kết quả thẩm định đã đo đạc ngày 10/11/2023 khoảng 28.3m² phía Tây vườn ông N để sáp nhập vào phần đất bà V1. Anh N, bà H trả cho bà V1 khoảng 250 triệu đồng đối với phần đất đã đo đạc, đồng thời trả cho bà V1 số tiền nợ gốc 180.000.000 đồng còn nợ. Nếu không đồng ý đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.

Theo kết quả xem xét thẩm định tại chỗ và kết quả đo vẽ ngày 10/11/2013 tại thửa đất số 42 (thửa đất số 37 cũ), tờ bản đồ số 15 tọa lạc tại Tổ dân phố F, phường B, thành phố Đ, tỉnh Quảng Bình thể hiện:

- Theo kết quả dẫn đạc của các bên thì phần đất các bên tranh chấp theo hợp đồng chuyển nhượng vào năm 2015 có tổng diện tích 376,1m², tính từ các điểm 5,6,7,8,9,10,14,15,16,17,18 trên sơ đồ có tứ cận:

• + Phía Đông Bắc giáp đường giao thông;
• + Phía Tây Bắc giáp đường giao thông và thửa đất số 03;
• + Phía Tây Nam giáp thửa đất số 39;
• + Phía Đông Nam giáp thửa đất số 43.

- Về tài sản trên phần đất tranh chấp gồm có đất có 01 nhà xây lợp ngói, ga ra sửa xe và 02 mái lợp tôn, khung sắt đều do phía nguyên đơn xây dựng. Về giá trị đất ở 3.600.000 đồng/01m², đất trồng cây lâu năm 39.000 đồng/01m².

- Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 02/2024/DS-ST ngày 10/01/2024 của Toà án nhân dân thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình đã quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điểm a khoản 1 Điều 35, Điểm a khoản 1 Điều 39. Điều 91. Điều 92, Điều 147, Điều 271, Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự; điểm b khoản 1 Điều 688, Điều 117, Điều 129, Điều 357, khoản 2 Điều 468, Điều 500,

Điều 501, Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/ UBTVQH 14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử:

1. Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn anh Bùi Quang N và chị Nguyễn Thị H tự nguyện tháo dỡ toàn bộ tài sản của anh N và chị H hiện có trên thửa đất số 38, nay là thửa đất số 42, tờ bản đồ số 15, phường B. thành phố Đ, tỉnh Quảng Bình.
2. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Bùi Quang N và chị Nguyễn Thị H.

Xử công nhận hiệu lực giao dịch hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập dưới hình thức hợp đồng mua bán đất lập ngày 15 tháng 6 năm 2015 giữa bà Ngô Thị V1 và chị Nguyễn Thị H. Anh Bùi Quang N và chị Nguyễn Thị H được quyền sử dụng 376m² đất (bao gồm đất ở 40m² và 336 m² đất trồng cây lâu năm) theo kích thước bề ngang rộng 12 m, bề dài 33m sát với trục đường cong lớn phía ngoài từ B1 vào N tại thửa đất số 38, nay là thửa đất số 42, tờ bản đồ số 15, phường B, thành phố Đ, tỉnh Quảng Bình. (Có bản đo đạc ranh giới dự kiến tách thửa kèm theo).

Buộc anh Bùi Quang N và chị Nguyễn Thị H phải trả cho bà Ngô Thị V1 tổng số tiền là 265.682.000 đồng trong đó gồm số tiền gốc 180.000.000 đồng và số tiền phạt chậm thực hiện hợp đồng là 85.682.000 đồng.

Buộc bà Ngô Thị V1 tiếp tục thực hiện hợp đồng để đảm bảo anh Bùi Quang N và chị Nguyễn Thị H có cơ sở liên hệ cơ quan có thẩm quyền để tách thửa, sang tên một phần thửa đất số 38, nay là thửa đất số 42, tờ bản đồ số 15, địa chỉ tại Tổ dân phố F, phường B, TP Đ, tỉnh Quảng Bình.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên buộc nghĩa vụ chịu chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của đương sự theo quy định pháp luật.

- Ngày 24/01/2024, nguyên đơn anh Bùi Quang N và chị Nguyễn Thị H có đơn kháng cáo với nội dung yêu cầu: Đề nghị sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng chỉ buộc anh, chị phải trả cho bà Ngô Thị V1 số tiền gốc 180.000.000 đồng, không chấp nhận số tiền phải trả đối với số tiền phạt chậm thực hiện hợp đồng là 85.682.000 đồng và xem xét lại phần đất ở mà các bên đã thỏa thuận tại các hợp đồng là 100m².

- Tại phiên tòa phúc thẩm: Các đương sự đều khai nhận và thống nhất nội dung: Vào năm 2015, nguyên đơn đã mua của bị đơn với diện tích đất theo kết quả đo vẽ của Tòa án cấp sơ thẩm là 376,1m² (trong đó có 100m² đất ở và 276,1m² đất vườn) với giá 540.000.000 đồng, nguyên đơn đã trả 360.000.000 đồng và còn nợ 180.000.000 đồng.

- Ý kiến phát biểu quan điểm về việc giải quyết vụ án của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Bình:

• + Về tố tụng: Trong quá trình tiến hành tố tụng, giải quyết vụ án, người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.
• + Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn và sửa án sơ thẩm theo hướng: Công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng của các bên vào năm 2015; buộc nguyên đơn phải trả tiếp số tiền 180.000.000 đồng mua đất còn thiếu và không phải chịu phạt lãi chậm trả vì bị đơn chưa hoàn thành thủ tục sang tên cho nguyên đơn theo cam kết; buộc nguyên đơn phải tháo dỡ toàn bộ các công trình xây dựng vượt quá diện tích đất đã mua. Buộc đương sự phải chịu án phí, chi phí tố tụng theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà; căn cứ kết quả tranh luận tại phiên toà, ý kiến về việc giải quyết vụ án của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của nguyên đơn đảm bảo đầy đủ về nội dung, hình thức và được làm trong thời hạn quy định tại các Điều 272, 273 Bộ luật tố tụng dân sự, cho nên được chấp nhận để xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Xét nội dung kháng cáo của nguyên đơn thấy rằng:

[2.1] Căn cứ giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 15/6/2015, bản cam kết ngày 05/12/2015 và giấy xác nhận góp tiền mua thêm đất ở ngày 24/9/2023 và kết quả xem xét thẩm định tại chỗ, đo vẽ ngày 10/11/2023 cũng như sự thừa nhất của các bên đương sự trong quá trình giải quyết vụ án đã có đủ cơ sở xác định: Vào năm 2015, giữa các bên có thỏa thuận với nội dung bị đơn bán cho nguyên đơn 01 thửa đất có chiều rộng mặt tiền là 12m, bề sâu 33m với giá 540.000.000 đồng và bên mua đã trả lại cho bên bán số tiền 360.000.000 đồng và sẽ trả tiếp số tiền còn thiếu 180.000.000 đồng khi bên bán hoàn thành thủ tục cấp GCNQSDĐ cho bên mua. Theo kết quả xem xét thẩm định tại chỗ ngày 01/11/2023 cũng như tại phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm các bên đều thừa nhận phần diện tích đất mà các bên đã thỏa thuận mua bán với nhau vào năm 2015 có tổng diện tích là 376,1m² (trong đó có 100m² đất và 276,1m² đất vườn) tại thửa đất số 42, tờ bản đồ số 15 tọa lạc tại Tổ dân phố A phường B, thành phố Đ, tỉnh Quảng Bình. Do đó, các tình tiết sự kiện nêu trên đều được các bên đương sự thừa nhận nên theo quy định tại Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự thì được công nhận và không phải chứng minh.

Xét thấy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên chỉ là giấy viết tay với nhau mà không được lập thành văn bản, không được công chứng, chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vi phạm các quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167, điểm a khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, các Điều 689, 691, Điều 697 Bộ luật dân sự 2005. Tuy nhiên, trên thực tế bên mua đã thanh toán cho bên bán hơn 2/3 tổng giá trị đã thỏa thuận theo hợp đồng (360.000.000 đồng/540.000.000 đồng) và trực tiếp sử dụng đất kể từ thời điểm giao kết cho đến nay. Vì vậy, theo quy định tại khoản 2, Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 thì trong trường hợp “Giao dịch

dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. Đồng thời tại phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm các bên đều đề nghị công nhận hiệu lực của hợp đồng đã ký kết, cho nên Tòa án cấp sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập giữa các bên vào năm 2015 và buộc bên phải có nghĩa vụ thực hiện là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật.

[2.2] Căn cứ các GCNQSDĐ đã cấp cho bà V1 qua các thời kỳ thấy rằng: Sau khi bán đất cho nguyên đơn vào năm 2015, thì đến năm 2016 bà V1 đã được cấp GCNQSDĐ lần đầu. Tuy nhiên, do vướng quy hoạch nên thửa đất số 45, tờ bản đồ số 12 (trong đó có diện tích đất đã bán cho nguyên đơn) chưa được tách thửa. Đến năm 2020, thửa đất số 45 được đổi thành thửa số 27 và năm 2021 được tách thành thửa số 38, tờ bản đồ số 15, năm 2022 toàn bộ thửa đất số 38 được tách thành 02 thửa thửa số 42 và 43 tờ bản đồ số 15 đều mang tên bà Nguyễn Thị V2.

Quá trình giải quyết vụ án các bên đương sự đều thừa nhận sau khi ký hợp đồng mua bán đất, do nhu cầu về chỗ ở năm 2015 nguyên đơn đã xây nhà ở, gara và các công trình phụ trợ khác vượt quá diện tích đã mua của bị đơn. Vì vậy, bị đơn nại rằng sau khi làm xong GCNQSDĐ, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và địa chính phường có đến thửa đất để kiểm tra thực địa nhằm tiến hành thủ tục tách thửa, nhưng do nhà của bị đơn chồng lấn lên phần diện tích đất còn tại thửa 42 của bị đơn nên việc không thể tiến hành tách thửa được là lỗi hoàn toàn thuộc về nguyên đơn. Do đó, bị đơn buộc nguyên đơn phải trả số tiền 180.000.000 đồng mua đất còn thiếu và chịu lãi chậm trả 6,5%/01 năm tương ứng với số tiền 85.682.000 đồng.

Tuy nhiên, tại thỏa thuận cuối cùng giữa các bên vào ngày 29/4/2023 (BL:13) với nội dung “...Nguyên đơn sẽ trả cho bị đơn số tiền 180.000.000 còn thiếu theo hợp đồng khi bị đơn đã làm xong thủ tục tách thửa cho nguyên đơn, đồng thời xác lập sự việc vào năm 2021 nguyên đơn đã góp với bị đơn số tiền 48.000.000 đồng để chuyển 60m² đất vườn sang đất ở……”. Như vậy, xuyên suốt từ thời điểm nguyên đơn mua đất của bị đơn vào năm 2015 cho đến thời điểm khởi kiện thì các bên đều thỏa thuận, nguyên đơn sẽ trả đủ số tiền 180.000.000 đồng còn thiếu cho bị đơn với điều kiện bị đơn đã làm xong thủ tục tách thửa cho nguyên đơn. Từ những căn cứ trên thấy rằng, đến thời điểm nguyên đơn khởi kiện vụ án thì không có bất cứ tài liệu nào chứng minh việc bị đơn đã yêu cầu nguyên đơn cùng phối hợp để tiến hành tách thửa. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm chỉ căn cứ lời khai của bị đơn và các công trình nguyên đơn xây dựng vượt quá để cho rằng lỗi không thực hiện được việc tách thửa thuộc về nguyên đơn và buộc bị đơn trả lại khoản tiền lãi chậm trả tính trên số nợ gốc chưa thanh toán theo hợp đồng là không phù hợp với thỏa thuận của các bên. Vì vậy, kháng cáo của nguyên đơn về không chấp nhận trả lãi số tiền chậm trả tính trên số nợ gốc

chưa thanh toán là có căn cứ nên được Hội đồng xét xử chấp nhận để sửa án sơ thẩm.

[2.3] Xét kháng cáo của nguyên đơn về việc sửa án sơ thẩm về phần diện tích đất ở trong tổng số diện tích đất đã mua thấy rằng:

Tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán đất, mặc dù các bên không thoả thuận cụ thể thửa đất mua bán sẽ gồm bao nhiêu diện tích đất ở và đất trồng cây lâu năm. Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm các bên đương sự đều đề nghị công nhận hiệu lực giao dịch hợp đồng, trong đó nguyên đơn được sử dụng 376,1m² (trong đó có 40m² đất ở và 336,1m² đất trồng cây lâu năm. Như vậy, có đủ cơ sở xác định diện tích đất ở mà các bên thỏa thuận chuyển nhượng ngay thời điểm ký kết vào năm 2015 là 40 m² và phù hợp với điều kiện về diện tích tách thửa theo quy định của UBND tỉnh Q. Tuy nhiên, tại văn bản lập ngày 29/4/2023 (Bút lục số 13) bị đơn đã thừa nhận vào năm 2021 đã nhận của nguyên đơn số tiền 48.000.000 đồng để chuyển đổi 60m² đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Vì vậy, bị đơn đã tiến hành thủ tục chuyển đổi 80m² đất trồng cây lâu năm sang đất ở đô thị để tăng diện tích đất ở tại thửa đất số 42 từ 120m² thành 200m² (BL:95). Như vậy, nguyên đơn có đủ căn cứ chứng minh trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán đất, thì các bên đã thỏa thuận bị đơn đồng ý bán cho nguyên đơn 376,1m², trong đó có 100m² đất ở và 276,1m² đất vườn. Vì vậy, trong quá trình giải quyết vụ án khi nguyên đơn đã cung cấp tài liệu chứng cứ và đề nghị Tòa án cấp sơ thẩm xem xét công nhận thêm 60m² đất ở trong tổng số diện tích đất mà các bên đã thừa nhận, nhưng cấp sơ thẩm lại cho cho rằng yêu cầu này vượt quá yêu cầu khởi kiện ban đầu của nguyên đơn là chưa thỏa đáng, bởi vì yêu cầu này của nguyên đơn không vượt quá mối quan hệ tranh chấp đang giải quyết. Mặt khác, việc xem xét, giải quyết yêu cầu này của nguyên đơn sẽ đảm bảo giải quyết triệt để các tranh chấp trong vụ án, cho nên Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận nội dung kháng cáo của nguyên đơn để sửa án sơ thẩm.

[2.4] Ngoài ra, trong quá trình giải quyết vụ án đã có đủ căn cứ xác định nguyên đơn đã xây dựng các công trình vượt quá so với diện tích đất đã mua. Tuy nhiên, án sơ thẩm đã ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn về việc tự tháo dỡ các công trình xây dựng trên đất xây dựng lấn chiếm là chưa phù hợp mà cần phải tuyên buộc phía bị đơn phải có nghĩa vụ tháo dỡ các công trình xây dựng trên diện tích đất đã lấn chiếm để trả lại đất cho bị đơn mới đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

[3] Từ những căn cứ nêu trên, Hội đồng xét xử xét thấy răng yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn là có cơ sở, ý kiến phát biểu quan điểm về việc giải quyết vụ án của đại diện Viện kiểm sát là phù hợp nên được chấp nhận để sửa án sơ thẩm và bác yêu cầu của bị đơn về việc buộc nguyên đơn phải trả đối với tiền 85.682.000 đồng phạt chậm trả. Đồng thời buộc phía bị đơn phải có nghĩa vụ tách thêm 60m² đất ở cho nguyên đơn.

[4] Về án phí: Yêu cầu khởi kiện, kháng cáo của nguyên đơn được chấp nhận nên không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm và được trả lại số tiền tạm

ứng án phí đã nộp. Buộc bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, nhưng bị đơn bà Ngô Thị V1 là người cao tuổi nên được xem xét miễn án phí dân sự sơ thẩm

[5] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308; 309 Bộ luật tố tụng dân sự; chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn anh Bùi Quang N và chị Nguyễn Thị H; sửa một phần Bản án sơ thẩm số: 02/2021/DS-ST ngày 10/01/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình;

Áp dụng khoản 3 Điều 26, Điểm b khoản 1 Điều 38, Điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 91, Điều 92, Điều 147, Điều 148, Điều 272, Điều 273 Bộ Luật tố tụng dân sự 2015; điểm a khoản 3 Điều 167, điểm a khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013; Điều 689, 691 và Điều 697 Bộ luật dân sự 2005; khoản 2, Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015; Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.1. Công nhận giao dịch hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay được xác lập giữa các bên vào ngày 15/6/2015 có hiệu lực pháp luật và buộc các bên phải có nghĩa vụ thực hiện.

Buộc bà Nguyễn Thị V2 phải giao lại toàn bộ diện tích đất đã chuyển nhượng theo hợp đồng cho anh Bùi Quang N và chị Nguyễn Thị H là 376,1m² (Trong đó đất ở đô thị 100m², đất trồng cây hàng năm khác 276,1m²) tại thửa đất số thửa đất số 42, tờ bản đồ số 15, diện tích 623,3m² (trong đó đất ở đô thị 200m², đất trồng cây hàng năm khác 423,3m²); địa chỉ thửa đất: Phường B, thành phố Đ, tỉnh Quảng Bình do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T1 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số DĐ 243968 vào ngày 11/5/2022 mang tên Nguyễn Thị V2.

1.2. Diện tích đất bà Nguyễn Thị V2 phải giao lại cho anh Bùi Quang N và chị Nguyễn Thị H theo hợp đồng và được các bên ghi nhận có các cạnh thửa được xác định tại các điểm 5-6-7-8-9-10-14-15-17-18 trên sơ đồ đo vẽ ngày 10/11/2023 là một phần không thể tách rời của bản án.

1.3. Buộc anh Bùi Quang N và chị Nguyễn Thị H phải tháo dỡ, phá bỏ toàn bộ các công trình xây dựng vượt quá diện tích 376,1m² đã mua để trả lại nguyên hiện trạng phần diện tích đất còn lại cho bà Ngô Thị V1 tại thửa đất số 42, tờ bản đồ số 15, phường B, thành phố Đ, tỉnh Quảng Bình.

Các bên đương sự có quyền và nghĩa vụ liên hệ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo

quy định của pháp luật.

2. Buộc anh Bùi Quang N và chị Nguyễn Thị H phải trả cho bà Ngô Thị V1 số tiền mua đất còn thiếu là 180.000.000 đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật và có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi phát sinh của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015.

3. Về án phí:

• Buộc bị đơn anh Nguyễn Quang N3 và chị Nguyễn Thị H phải chịu 9.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm tương ứng với số tiền phải có nghĩa vụ thanh toán, nhưng được khấu trừ số tiền 600.000 đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm, phúc thẩm đã nộp tại Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí số 0001536 ngày 22/5/2023 và Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí số 0001056, ngày 31/01/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình. Như vậy, còn phải nộp thêm số tiền 8.400.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.
• Buộc bị đơn bà Nguyễn Thị V2 phải chịu án 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, nhưng bà V2 thuộc đối tượng người cao tuổi nên được miễn án phí.

4. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án sơ thẩm.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (15/5/2024).

Trong trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b, và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu yêu cầu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Quảng Bình; - TAND thành phố Đồng Hới; - Cục THADS tỉnh Quảng Bình; - Chi cục THADS thành phố Đồng Hới; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ vụ án.

T/M HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa Đã ký Trần Trung Thành