Quyết định số 86/2026/QĐ-UBND là văn bản pháp lý quan trọng do Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp ban hành nhằm quy định chi tiết về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 trên địa bàn tỉnh. Dưới đây là nội dung tóm tắt chi tiết, chuyên sâu về các chính sách và quy định cốt lõi của văn bản này.

• Phạm vi điều chỉnh: Quyết định này quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Nghị quyết số 254/2025/QH15 về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Hệ số này được áp dụng để xác định giá đất cho các trường hợp quy định tại khoản 6 Điều 3 và Điều 5 Nghị quyết số 254/2025/QH15.
• Đối tượng áp dụng: Bao gồm Ủy ban nhân dân các cấp; các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, tài chính, thuế; người sử dụng đất theo quy định của pháp luật; và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp.

Hệ số điều chỉnh giá đất (K) được xác định dựa trên sự tích hợp của ba yếu tố cấu thành theo công thức sau:

K = Ktt x Kqh x Kkh

Trong đó:

• K: Hệ số điều chỉnh giá đất chung.
• Ktt: Hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường.
• Kqh: Hệ số điều chỉnh theo quy hoạch.
• Kkh: Hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.

Hệ số Ktt được phân chia cụ thể theo từng nhóm trường hợp và loại đất như sau:

• Trường hợp áp dụng hệ số Ktt bằng 1,0: Áp dụng đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai (trừ các trường hợp đặc biệt tính bồi thường, tái định cư, đấu giá, cổ phần hóa).
• Trường hợp áp dụng theo bảng giá đất cố định: Đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai (trừ trường hợp đặc biệt), hệ số Ktt được quy định cụ thể cho từng loại đất như sau:
  • Đất ở tại đô thị: 1,50
  • Đất ở tại nông thôn: 1,30
  • Đất nông nghiệp: 1,20
  • Đất thương mại, dịch vụ: 1,40
  • Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải đất thương mại, dịch vụ: 1,35
  • Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp: 1,25
  • Đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh: 1,30
  • Đối với các loại đất chưa được liệt kê cụ thể, sẽ áp dụng hệ số Ktt theo nhóm loại đất tương ứng trong Bảng giá đất ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2026/NQ-HĐND (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị quyết số 38/2026/NQ-HĐND).
• Trường hợp xác định theo biến động thực tế: Áp dụng đối với việc tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Quy trình xác định được phân cấp như sau:
  • Thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã: Chỉ đạo cơ quan chuyên môn khảo sát, xác định và đề xuất hệ số Ktt (có thể thuê tư vấn). Sở Nông nghiệp và Môi trường tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ, trình Hội đồng thẩm định Bảng giá đất tỉnh thẩm định trước khi trình UBND tỉnh quyết định.
  • Thẩm quyền của UBND tỉnh: Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì khảo sát, xác định hệ số Ktt (có thể thuê tư vấn), trình Hội đồng thẩm định tỉnh và hoàn thiện hồ sơ trình UBND tỉnh quyết định cho từng trường hợp cụ thể.

Hệ số Kqh được xác định dựa trên hệ số sử dụng đất (tổng diện tích sàn xây dựng chia cho diện tích khu đất) theo quy hoạch xây dựng được duyệt:

• Trường hợp áp dụng hệ số Kqh bằng 1,0:
  • Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai.
  • Trường hợp tính tiền bồi thường khi thu hồi đất và tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư.
  • Trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Trường hợp áp dụng theo hệ số sử dụng đất: Áp dụng cho các trường hợp tại khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai (trừ bồi thường, tái định cư), đấu giá quyền sử dụng đất và cổ phần hóa doanh nghiệp:
  • Đất ở tại đô thị: Hệ số sử dụng đất dưới 2 lần (Kqh = 1,00); từ 2 đến dưới 4 lần (Kqh = 1,10); từ 4 đến dưới 6 lần (Kqh = 1,20); từ 6 đến dưới 8 lần (Kqh = 1,30); từ 8 lần trở lên (Kqh = 1,40).
  • Đất ở tại nông thôn: Hệ số sử dụng đất dưới 2 lần (Kqh = 1,00); từ 2 đến dưới 4 lần (Kqh = 1,05); từ 4 đến dưới 6 lần (Kqh = 1,10); từ 6 đến dưới 8 lần (Kqh = 1,15); từ 8 lần trở lên (Kqh = 1,20).
  • Đất thương mại, dịch vụ: Hệ số sử dụng đất dưới 2 lần (Kqh = 1,05); từ 2 đến dưới 4 lần (Kqh = 1,15); từ 4 đến dưới 6 lần (Kqh = 1,25); từ 6 đến dưới 8 lần (Kqh = 1,35); từ 8 lần trở lên (Kqh = 1,45).
  • Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (không phải thương mại, dịch vụ): Hệ số sử dụng đất dưới 2 lần (Kqh = 1,00); từ 2 đến dưới 4 lần (Kqh = 1,10); từ 4 đến dưới 6 lần (Kqh = 1,20); từ 6 đến dưới 8 lần (Kqh = 1,30); từ 8 lần trở lên (Kqh = 1,40).
  • Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp trong khu/cụm công nghiệp: Hệ số sử dụng đất dưới 2 lần (Kqh = 1,00); từ 2 đến dưới 4 lần (Kqh = 1,02); từ 4 đến dưới 6 lần (Kqh = 1,05); từ 6 đến dưới 8 lần (Kqh = 1,08); từ 8 lần trở lên (Kqh = 1,10).
  • Đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh: Hệ số sử dụng đất dưới 2 lần (Kqh = 1,00); từ 2 đến dưới 4 lần (Kqh = 1,05); từ 4 đến dưới 6 lần (Kqh = 1,10); từ 6 đến dưới 8 lần (Kqh = 1,15); từ 8 lần trở lên (Kqh = 1,20).
• Nguyên tắc áp dụng Kqh: Đối với dự án hỗn hợp hoặc nhiều loại đất, xác định theo từng loại đất hoặc theo loại đất chính nếu không đủ cơ sở phân tách. Tổng hệ số Kqh tối đa không được vượt quá 2,0.

Hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất (Kkh) đối với tất cả các loại đất ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2026/NQ-HĐND (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị quyết số 38/2026/NQ-HĐND) được quy định thống nhất bằng 1,0.

Đối với đất nông nghiệp nằm trong khu vực đô thị hoặc xen kẽ trong khu dân cư tập trung đã mất đi tính chất sản xuất nông nghiệp thuần túy, nếu việc áp dụng Bảng giá đất và hệ số Ktt theo Quyết định này không đủ căn cứ để tính tiền bồi thường thì việc xác định giá đất sẽ được thực hiện riêng biệt theo quy định tại khoản 3 Điều 160 Luật Đất đai và khoản 3 Điều 5 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP.

• Sở Nông nghiệp và Môi trường: Chủ trì rà soát, tham mưu UBND tỉnh điều chỉnh, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất khi có biến động hoặc phát sinh vị trí mới. Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ xác định hệ số Ktt đối với các trường hợp đặc biệt để trình Hội đồng thẩm định và UBND tỉnh xem xét quyết định.
• Sở Tài chính: Phối hợp với các đơn vị liên quan tham mưu Hội đồng thẩm định Bảng giá đất tỉnh tổ chức thẩm định hồ sơ xác định hệ số Ktt và hồ sơ sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất.
• Cơ quan thuế: Trong quá trình xác định nghĩa vụ tài chính, nếu phát hiện hệ số điều chỉnh giá đất không phù hợp thực tế hoặc phát sinh khu vực chưa được quy định thì tổng hợp, phản hồi cho Sở Nông nghiệp và Môi trường để rà soát.
• Ủy ban nhân dân cấp xã: Công khai thông tin quy hoạch; theo dõi biến động giá đất trên địa bàn; tổ chức điều tra, khảo sát và đề xuất hệ số Ktt đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền; chịu trách nhiệm về tính chính xác của số liệu báo cáo.
• Các cơ quan, tổ chức liên quan: Phối hợp cung cấp thông tin, tài liệu kịp thời và phản ánh khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện.

• Hiệu lực thi hành: Quyết định này chính thức có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2026.
• Quy định chuyển tiếp: Đối với các trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất... trước ngày Quyết định này có hiệu lực:
  • Nếu đã được phê duyệt giá đất cụ thể hoặc đã có thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính thì tiếp tục thực hiện theo quyết định hoặc thông báo đó.
  • Nếu chưa được phê duyệt giá đất cụ thể thì việc xác định giá đất thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành hiện hành.