Giới thiệu khái quát về Quyết định 70/2025/QĐ-UBND

Quyết định 70/2025/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành là một văn bản pháp lý quan trọng nhằm sửa đổi, bổ sung các quy định về bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các khu vực phục vụ tái định cư (được ban hành kèm theo Quyết định số 135/2002/QĐ-UB và Quyết định số 123/2006/QĐ-UBND). Quyết định này tháo gỡ nhiều vướng mắc kéo dài, bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người dân bị ảnh hưởng bởi dự án thu hồi đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (nay thuộc thành phố Thủ Đức), đồng thời chuẩn hóa các mốc thời gian và chính sách hỗ trợ tài chính, tái định cư phù hợp với thực tế.

Thông tin tổng quan về văn bản

• Tên văn bản: Quyết định 70/2025/QĐ-UBND sửa đổi Quy định kèm theo Quyết định 135/2002/QĐ-UB và Quyết định 123/2006/QĐ-UBND về bồi thường, thiệt hại và tái định cư trong khu quy hoạch xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các khu phục vụ tái định cư do Thành phố Hồ Chí Minh ban hành.
• Cơ quan ban hành: Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
• Người ký ban hành: Phó Chủ tịch Bùi Xuân Cường.
• Ngày có hiệu lực: Ngày 10 tháng 6 năm 2025.
• Phạm vi áp dụng: Áp dụng đối với các trường hợp nhà, đất bị ảnh hưởng di dời theo Quyết định số 1997/QĐ-UB ngày 10 tháng 5 năm 2002 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về thu hồi và giao đất xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm (nay thuộc thành phố Thủ Đức).

Nội dung sửa đổi, bổ sung về bồi thường và hỗ trợ đất ở, đất nông nghiệp

Quyết định 70/2025/QĐ-UBND đã sửa đổi chi tiết các quy định bồi thường, hỗ trợ đối với từng nhóm đất cụ thể dựa trên nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất:

• Đất ở chuyển mục đích sử dụng từ ngày 16/9/1998 đến trước ngày 10/5/2002: Được tính hỗ trợ không quá 80% đơn giá đất ở để tính bồi thường. Mức hỗ trợ này không được cao hơn mức giá bồi thường đất ở tự khai hoang/hợp pháp cùng thời kỳ và không thấp hơn mức hỗ trợ của đất ở có nguồn gốc chiếm dụng cùng thời điểm, đồng thời không thấp hơn đơn giá bồi thường đất trồng cây lâu năm ở cùng vị trí. Về tái định cư, hộ dân có nhu cầu được mua căn hộ chung cư theo giá tái định cư với diện tích tiêu chuẩn không quá 200m2/hộ. Nếu không mua căn hộ, hộ dân được hỗ trợ giá chênh lệch theo quy định tại Quyết định số 06/2009/QĐ-UBND.
• Đất hỗn hợp (vừa có đất ở, vừa có đất nông nghiệp xen kẽ không lấn chiếm):
  • Đối với phần diện tích đất ở: Tính bồi thường, hỗ trợ theo đơn giá đất ở trừ đi 100% tiền sử dụng đất phải nộp.
  • Đối với phần diện tích đất nông nghiệp: Tính bồi thường, hỗ trợ bằng 30% đơn giá đất ở liền kề. Đồng thời, hộ dân được nhận thêm phần hỗ trợ giá chênh lệch từ chính sách mua căn hộ chung cư quy đổi theo tỷ lệ 4,5% quy định tại Quyết định số 123/2006/QĐ-UBND và Quyết định số 06/2009/QĐ-UBND.
• Trường hợp tự chuyển mục đích sử dụng đất: Bổ sung quy định giải quyết bồi thường, hỗ trợ đất ở đối với các trường hợp tự chuyển mục đích sử dụng theo thời điểm chuyển mục đích và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Quy định này áp dụng cho cả trường hợp xây dựng nhà để ở nhưng không trực tiếp ở mà cho thuê, cho ở nhờ, hoặc nhà bị sập sau đó.

Chính sách hỗ trợ đối với đất có nguồn gốc lấn, chiếm

Đối với đất ở có nguồn gốc lấn, chiếm, Nhà nước không bồi thường thiệt hại về đất nhưng thực hiện hỗ trợ bằng tiền và giải quyết chính sách nhà ở tùy theo các mốc thời gian cụ thể, giới hạn diện tích hỗ trợ thực tế không quá 100m2/hộ (phần vượt quá 100m2 được hỗ trợ theo mức đất nông nghiệp lấn chiếm):

• Sử dụng trước ngày 15/10/1993: Hỗ trợ bằng 30% đơn giá đất ở và được giải quyết mua 01 căn hộ chung cư theo giá tái định cư.
• Sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 16/9/1998 (Khu Thủ Thiêm) hoặc trước ngày 22/4/2002 (Khu tái định cư): Hỗ trợ bằng 20% đơn giá đất ở. Được mua (trả một lần hoặc trả góp) hoặc thuê (khấu hao 30 năm) căn hộ chung cư theo giá tái định cư diện tích không quá 56m2/hộ (không được quy đổi nhận tiền chênh lệch). Phần diện tích lớn hơn 56m2 (nếu có) được mua theo giá không kinh doanh và bố trí căn hộ không quá 02 phòng ngủ.
• Sử dụng từ ngày 16/9/1998 đến trước ngày 10/5/2002 (Khu Thủ Thiêm): Hỗ trợ bằng 10% đơn giá đất ở. Được mua hoặc thuê căn hộ chung cư theo giá không kinh doanh diện tích không quá 56m2/hộ (không quy đổi nhận tiền chênh lệch). Phần diện tích lớn hơn 56m2 được mua theo giá bảo tồn vốn, bố trí căn hộ không quá 02 phòng ngủ.
• Sử dụng từ ngày 10/5/2002 (Khu Thủ Thiêm) hoặc từ ngày 22/4/2002 (Khu tái định cư) trở về sau: Không xét hỗ trợ thiệt hại về đất. Chỉ hỗ trợ một lần bằng 06 tháng tiền thuê nhà theo mức hỗ trợ tạm cư để người dân tự di chuyển và lo nơi ở mới.

Chính sách hỗ trợ đối với trường hợp thuê đất do Nhà nước trực tiếp quản lý

Quyết định bổ sung quy định hỗ trợ đối với trường hợp thuê đất của Nhà nước để kinh doanh nhưng thực tế dùng để ở và kinh doanh:

• Đất thuê là đất nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng trước ngày 15/10/1993: Hỗ trợ chi phí đầu tư vào đất bằng 60% đơn giá đất ở bồi thường (diện tích tính hỗ trợ không quá 100m2/hộ, phần còn lại bồi thường chi phí san lấp 50.000 đồng/m2). Được mua căn hộ chung cư theo giá tái định cư diện tích không quá 100m2/hộ hoặc nhận hỗ trợ giá chênh lệch. Trường hợp bị giải tỏa một phần thì không bố trí tái định cư nhưng được hỗ trợ giá chênh lệch đối với phần diện tích đất ở bị giải tỏa.
• Đất thuê là đất nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 10/5/2002: Hỗ trợ chi phí đầu tư vào đất bằng 40% đơn giá đất ở bồi thường (diện tích hỗ trợ không quá 100m2/hộ, phần còn lại bồi thường chi phí san lấp 50.000 đồng/m2). Được mua hoặc thuê căn hộ chung cư theo giá tái định cư diện tích không quá 56m2/hộ (không quy đổi nhận tiền chênh lệch), phần diện tích lớn hơn 56m2 được mua theo giá không kinh doanh.
• Vật kiến trúc trên đất thuê: Được bồi thường, hỗ trợ theo quy định tại Điều 6 của Quy định gốc.

Quy định thay thế, bãi bỏ và xử lý chuyển tiếp

Quyết định 70/2025/QĐ-UBND đưa ra các phương án xử lý chuyển tiếp rõ ràng nhằm đảm bảo tính nhất quán và công bằng:

• Thay đổi mốc thời gian pháp lý: Thay thế cụm từ mốc thời gian ban hành Chỉ thị số 34/2001/CT-UB ngày 20 tháng 12 năm 2001 bằng mốc thời gian ban hành Quyết định thu hồi đất số 1997/QĐ-UB ngày 10 tháng 5 năm 2002.
• Bãi bỏ điều khoản cũ: Bãi bỏ điểm 6.5 khoản 6 Điều 2 của Quyết định số 123/2006/QĐ-UBND.
• Đối với các trường hợp đã bố trí tái định cư: Không giải quyết việc trả hoặc hoán đổi căn hộ chung cư. Thay vào đó, thực hiện điều chỉnh giá bán, hoàn trả số tiền chênh lệch đã thanh toán (nếu có), hỗ trợ tiền chênh lệch vị trí (nếu có). Phần diện tích tiêu chuẩn chênh lệch lớn hơn hoặc bằng diện tích căn hộ tối thiểu được xem xét bán thêm căn hộ chung cư (không cho trả góp hoặc thuê) hoặc nhận tiền hỗ trợ giá chênh lệch.
• Đối với trường hợp đã nhận tiền hỗ trợ giá chênh lệch tái định cư: Hộ dân được phép nộp lại số tiền hỗ trợ đã nhận cộng với lãi suất phát sinh để nhận căn hộ chung cư thực tế. Diện tích căn hộ giải quyết không lớn hơn diện tích tiêu chuẩn được hưởng. Nếu diện tích tiêu chuẩn nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu, phần 56m2 tính theo giá tái định cư, phần còn lại tính theo giá bảo tồn vốn (không giải quyết trả góp hoặc thuê).
• Hỗ trợ bổ sung đối với đất hỗn hợp đã nhận nền đất tái định cư: Trường hợp hộ dân có nhiều loại đất trong cùng khuôn viên và đã được bố trí tái định cư nền đất, phần diện tích chênh lệch còn lại chỉ được giải quyết hỗ trợ bổ sung bằng tiền, không giải quyết tái định cư thêm.
• Bán căn hộ theo giá bảo tồn vốn cho trường hợp chuyển mục đích sau ngày 10/5/2002: Giải quyết bán căn hộ chung cư theo giá bảo tồn vốn (cho trả góp hoặc thuê khấu hao 30 năm) đối với hộ có nhà trên đất bị thu hồi nhưng không đủ điều kiện tái định cư do chuyển mục đích sử dụng thành đất ở từ ngày 10/5/2002 trở về sau. Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm chịu trách nhiệm xem xét cụ thể từng trường hợp.

Hiệu lực thi hành và trách nhiệm tổ chức thực hiện

Quyết định quy định rõ vai trò và trách nhiệm của các cơ quan ban ngành trong việc thực thi chính sách mới:

• Hiệu lực thi hành: Quyết định có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10 tháng 6 năm 2025. Các nội dung khác không trái với Quyết định này tại Quyết định số 135/2002/QĐ-UB và Quyết định số 123/2006/QĐ-UBND vẫn giữ nguyên hiệu lực.
• Trách nhiệm thực hiện: Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân Thành phố, Giám đốc các Sở: Tài chính, Nông nghiệp và Môi trường, Xây dựng, Tư pháp; Chánh Thanh tra Thành phố, Giám đốc Kho bạc Nhà nước khu vực II, Trưởng Ban Quản lý phát triển đô thị Thành phố, Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Thủ Đức cùng các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành quyết định này.