Giới thiệu chung về Quyết định 45/2024/QĐ-UBND

Quyết định số 45/2024/QĐ-UBND được ban hành bởi Ủy ban nhân dân tỉnh Bến Tre nhằm quy định chi tiết về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh. Văn bản này chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 05 tháng 11 năm 2024, thay thế hoàn toàn Quyết định số 47/2022/QĐ-UBND ngày 28 tháng 10 năm 2022.

- Phạm vi điều chỉnh và Đối tượng áp dụng (Điều 1 và Điều 2)

Quyết định này áp dụng đối với các cơ quan nhà nước, tổ chức có thẩm quyền thực hiện thủ tục tách, hợp thửa đất, lập và điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng; cùng các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhu cầu hoặc liên quan đến việc tách, hợp thửa đất trên địa bàn tỉnh Bến Tre.

Các trường hợp không áp dụng Quyết định này bao gồm:

• Tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất hoặc do sạt lở tự nhiên làm giảm diện tích thửa đất.
• Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước để thực hiện dự án, công trình công cộng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội địa phương; hoặc tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa, nhà đồng đội, nhà đại đoàn kết.
• Tách thửa do nhà đầu tư thực hiện phương án thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024 đối với các trường hợp thuộc diện thu hồi đất tại Điều 79 Luật Đất đai 2024.

- Điều kiện chung để thực hiện tách thửa đất, hợp thửa đất (Điều 3)

Bên cạnh việc tuân thủ các điều kiện cơ bản quy định tại Luật Đất đai 2024, việc tách thửa, hợp thửa đất tại Bến Tre phải đáp ứng các điều kiện cụ thể sau:

• Thửa đất không có quyết định thu hồi đất hoặc thông báo thu hồi đất bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Thửa đất không nằm trong khu vực bảo tồn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo quy định pháp luật.
• Đối với trường hợp hợp thửa: Các thửa đất đề nghị hợp thửa phải có cùng người sử dụng đất, liền ranh giới với nhau cả trên thực địa và trên bản đồ địa chính.
• Các thửa đất mới hình thành sau khi tách hoặc hợp thửa phải đảm bảo diện tích, kích thước tối thiểu và các điều kiện đi kèm theo quy định tại Điều 4 của Quyết định này (trừ một số trường hợp đặc biệt tại Điều 5).

- Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất (Điều 4)

Diện tích tối thiểu và kích thước thửa đất sau khi tách thửa được tính sau khi đã trừ đi diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng (gồm công trình giao thông, thủy lợi, đê điều, hệ thống dẫn điện), cụ thể như sau:

1. Đối với đất ở:

• Tại các phường: Diện tích tối thiểu là 36,0 m².
• Tại các thị trấn: Diện tích tối thiểu là 40,0 m².
• Tại các xã: Diện tích tối thiểu là 50,0 m².
• Yêu cầu đi kèm: Thửa đất sau khi tách phải đảm bảo có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm hệ thống cấp, thoát nước; có cạnh tiếp giáp với lối đi và chiều sâu thửa đất phải đạt từ 4,0 m trở lên.

2. Đối với đất nông nghiệp:

• Tại các phường và thị trấn: Diện tích tối thiểu sau khi tách thửa là 300,0 m².
• Tại các xã: Diện tích tối thiểu sau khi tách thửa là 500,0 m².

3. Đối với đất phi nông nghiệp (không phải đất ở):

• Yêu cầu chung: Phải bảo đảm có lối đi, kết nối giao thông công cộng hiện có và bảo đảm cấp, thoát nước.
• Đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp: Phải đảm bảo diện tích theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng, diện tích tối thiểu quy định tại các phường là 100,0 m²; tại các thị trấn là 200,0 m²; tại các xã là 300,0 m². Đồng thời, thửa đất phải có cạnh tiếp giáp lối đi và chiều sâu đạt từ 4,0 m trở lên.
• Đất phi nông nghiệp còn lại: Việc tách thửa được căn cứ cụ thể vào dự án đầu tư hoặc chủ trương đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Các quy định cụ thể và trường hợp đặc biệt khi tách, hợp thửa (Điều 5)

Quyết định 45/2024/QĐ-UBND đưa ra các hướng dẫn chi tiết cho các trường hợp đặc thù:

• Tách thửa đất có nhiều mục đích sử dụng theo quy hoạch: Khi tách thửa để chuyển mục đích sử dụng đất theo ranh giới quy hoạch, chỉ áp dụng quy định diện tích tối thiểu đối với phần thửa đất chuyển mục đích. Thủ tục tách thửa được thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
• Hình thành đường giao thông hoặc lối đi tự mở: Trường hợp tách thửa để làm đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật vào điểm dân cư hoặc lối đi vào nhà ở riêng lẻ, UBND cấp huyện có trách nhiệm phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng hoặc chấp thuận mở lối đi. Diện tích và chiều rộng lối đi thực hiện theo phê duyệt này.
• Chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất: Phần diện tích chuyển mục đích và phần diện tích còn lại (không chuyển mục đích) đều phải đảm bảo bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất tương ứng sau khi tách.
• Xử lý đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng: Quy định chi tiết cách thức tách thửa đối với phần đất nằm trong hành lang an toàn khi người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ hoặc một phần thửa đất nông nghiệp. Phần diện tích thuộc hành lang an toàn công trình công cộng này không bị giới hạn bởi quy định diện tích tối thiểu khi tách thửa.
• Đất hỗn hợp (Đất ở kết hợp đất khác): Thửa đất hình thành sau khi tách/hợp thửa phải đảm bảo phần diện tích đất ở (sau khi trừ hành lang an toàn) đạt mức tối thiểu theo quy định.
• Quy định về hợp thửa đất: Thửa đất có đất ở kết hợp đất nông nghiệp muốn hợp thửa với thửa đất nông nghiệp liền kề thì phải định vị phần đất ở hoặc tách riêng phần đất ở thành thửa mới trước khi thực hiện hợp thửa.

- Trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức liên quan (Điều 6)

• Ủy ban nhân dân cấp huyện: Thành lập Hội đồng tư vấn (do lãnh đạo UBND cấp huyện làm Chủ tịch) để giải quyết các trường hợp tách thửa hình thành đường giao thông, lối đi riêng hoặc đất thuộc hành lang an toàn công trình công cộng. Chỉ đạo kiểm tra, ngăn chặn và xử lý nghiêm các trường hợp tách, hợp thửa không đúng quy định.
• Sở Tài nguyên và Môi trường: Chủ trì hướng dẫn, triển khai thực hiện quyết định; tham mưu UBND tỉnh giải quyết các vướng mắc phát sinh.
• Sở Xây dựng: Định kỳ kiểm tra và xử lý các vi phạm về xây dựng liên quan.
• Sở Tư pháp: Hướng dẫn các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện nghiêm túc quy định này.
• Tòa án nhân dân tỉnh và Cục Thi hành án dân sự tỉnh: Hướng dẫn các cơ quan cấp dưới thực hiện đúng các nội dung liên quan trong quá trình xét xử, thi hành án.

- Quy định chuyển tiếp và Hiệu lực thi hành (Điều 7 và Điều 8)

• Xử lý chuyển tiếp: Các hồ sơ tách thửa, hợp thửa đã nộp hợp lệ tại Bộ phận Một cửa cấp huyện hoặc Trung tâm Phục vụ hành chính công trước ngày 05/11/2024 sẽ tiếp tục được giải quyết theo quy định cũ tại Quyết định số 47/2022/QĐ-UBND.
• Hiệu lực thi hành: Quyết định có hiệu lực kể từ ngày 05 tháng 11 năm 2024 và thay thế hoàn toàn Quyết định số 47/2022/QĐ-UBND ngày 28 tháng 10 năm 2022 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bến Tre.