TÓM TẮT QUYẾT ĐỊNH SỐ 38/2024/QĐ-UBND TỈNH ĐẮK NÔNG

Quyết định số 38/2024/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Đắk Nông ban hành nhằm quy định chi tiết các nội dung cụ thể để áp dụng phương pháp định giá đất trên địa bàn tỉnh. Văn bản này là căn cứ pháp lý quan trọng cụ thể hóa các quy định tại Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ về giá đất, giúp các cơ quan quản lý nhà nước và đơn vị tư vấn có cơ sở thực hiện định giá đất một cách minh bạch, chính xác.

1. Phạm vi điều chỉnh và Đối tượng áp dụng

Phạm vi điều chỉnh (Điều 1): Quyết định này quy định các nội dung chi tiết phục vụ phương pháp thặng dư và phương pháp so sánh trong định giá đất tại Đắk Nông, bao gồm:

• Tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ bán hàng, thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ để ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất.
• Tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh; chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư; thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng để ước tính tổng chi phí phát triển.
• Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa và cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Đối tượng áp dụng (Điều 2):

• Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể và bảng giá đất.
• Tổ chức tư vấn xác định giá đất và cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất.
• Các tổ chức, cá nhân khác có liên quan trực tiếp đến công tác định giá đất trên địa bàn tỉnh.

2. Quy định về tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ bán hàng và tiến độ dự án (Điều 3)

Tỷ lệ lấp đầy đối với các trường hợp cho thuê đất, thuê mặt bằng:

• Mục đích thương mại dịch vụ, văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà xưởng, kho bãi, bãi để xe:
  • Tại địa bàn các phường, thị trấn: Tỷ lệ lấp đầy năm đầu tiên tối thiểu là 70%; tỷ lệ lấp đầy tối đa hiệu quả là 90%; thời gian đạt tỷ lệ tối đa là 05 năm.
  • Tại địa bàn các xã: Tỷ lệ lấp đầy năm đầu tiên tối thiểu là 60%; tỷ lệ lấp đầy tối đa hiệu quả là 80%; thời gian đạt tỷ lệ tối đa là 05 năm.
• Kinh doanh khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ:
  • Tại địa bàn các phường, thị trấn: Tỷ lệ lấp đầy năm đầu tiên tối thiểu là 60%; tỷ lệ lấp đầy tối đa hiệu quả là 80%; thời gian đạt tỷ lệ tối đa là 05 năm.
  • Tại địa bàn các xã: Tỷ lệ lấp đầy năm đầu tiên tối thiểu là 55%; tỷ lệ lấp đầy tối đa hiệu quả là 75%; thời gian đạt tỷ lệ tối đa là 05 năm.
• Bãi để xe trong khu, cụm công nghiệp: Tỷ lệ lấp đầy bằng tổng tỷ lệ bán hàng tính từ năm đầu tiên phát sinh doanh thu nhưng tối đa không quá 80% cho đến hết thời hạn thuê đất.
• Dự án khu, cụm công nghiệp Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần: Áp dụng tỷ lệ lấp đầy là 100%.

Tỷ lệ bán hàng, thời gian và tiến độ xây dựng đối với các dự án:

Trường hợp chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ dự án chưa xác định rõ các chỉ tiêu, thời gian xây dựng được tính từ ngày giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Chi tiết quy định cho từng loại hình dự án như sau:

• Dự án khu dân cư, khu đô thị, biệt thự thấp tầng, đất ở liền kề:
  • Quy mô dưới 5ha: Thời gian xây dựng 2 năm (tiến độ hạ tầng kỹ thuật: 100% năm đầu; nhà xây thô nếu có: 70% năm một, 30% năm hai). Thời gian bán hàng 2 năm, bắt đầu từ năm thứ hai với tỷ lệ bán hàng lần lượt là 60% và 40%.
  • Quy mô từ 5ha đến 20ha: Thời gian xây dựng 3 năm (hạ tầng: 70% - 30%; nhà thô: 40% - 30% - 30%). Thời gian bán hàng 3 năm, bắt đầu từ năm thứ hai với tỷ lệ 40% - 30% - 30%.
  • Quy mô từ trên 20ha đến 50ha: Thời gian xây dựng 3 năm (hạ tầng: 60% - 40%; nhà thô: 30% - 30% - 40%). Thời gian bán hàng 3 năm, bắt đầu từ năm thứ hai với tỷ lệ 30% - 30% - 40%.
  • Quy mô trên 50ha: Thời gian xây dựng 4 năm (hạ tầng: 40% - 30% - 30%; nhà thô: 30% - 30% - 20% - 20%). Thời gian bán hàng 5 năm, bắt đầu từ năm thứ hai với tỷ lệ 30% - 30% - 20% - 20%.
• Dự án nhà chung cư, nhà cao tầng hỗn hợp (ở và thương mại dịch vụ):
  • Dưới 5ha sàn xây dựng: Thời gian xây dựng 2 năm (tiến độ 50% - 50%). Thời gian bán hàng 3 năm, bắt đầu từ năm thứ nhất đối với căn hộ và năm thứ hai đối với sàn thương mại dịch vụ; tỷ lệ bán hàng là 20% - 50% - 30%.
  • Từ 5ha đến 10ha sàn xây dựng: Thời gian xây dựng 3 năm (tiến độ 40% - 30% - 30%). Thời gian bán hàng 3 năm, bắt đầu từ năm thứ nhất đối với căn hộ và năm thứ ba đối với sàn thương mại; tỷ lệ bán hàng là 30% - 30% - 40%.
  • Từ trên 10ha đến 20ha sàn xây dựng: Thời gian xây dựng 3 năm (tiến độ 30% - 30% - 40%). Thời gian bán hàng 4 năm, bắt đầu từ năm thứ nhất đối với căn hộ và năm thứ ba đối với sàn thương mại; tỷ lệ bán hàng là 20% - 30% - 30% - 20%.
  • Trên 20ha sàn xây dựng: Thời gian xây dựng 4 năm (tiến độ 30% - 30% - 20% - 20%). Thời gian bán hàng 4 năm, bắt đầu từ năm thứ nhất đối với căn hộ và năm thứ tư đối với sàn thương mại; tỷ lệ bán hàng là 20% - 20% - 30% - 30%.
  • Lưu ý: Thời gian bán hàng đối với sàn thương mại dịch vụ được xác định theo thời hạn thuê đất trong Quyết định giao/cho thuê đất.
• Dự án khu công nghiệp:
  • Quy mô dưới 75ha: Thời gian xây dựng 3 năm (tiến độ 40% - 30% - 30%). Thời gian bán hàng 3 năm, bắt đầu từ năm thứ hai với tỷ lệ 30% - 30% - 40%.
  • Quy mô từ 75ha đến 200ha: Thời gian xây dựng 4 năm (tiến độ 40% - 30% - 20% - 10%). Thời gian bán hàng 4 năm, bắt đầu từ năm thứ hai với tỷ lệ 40% - 30% - 20% - 10%.
  • Quy mô trên 200ha: Thời gian xây dựng 4 năm (tiến độ 30% - 30% - 20% - 20%). Thời gian bán hàng 4 năm, bắt đầu từ năm thứ hai với tỷ lệ 20% - 20% - 40% - 20%.
• Dự án cụm công nghiệp:
  • Quy mô dưới 20ha: Thời gian xây dựng 2 năm (tiến độ 50% - 50%). Thời gian bán hàng 2 năm, bắt đầu từ năm thứ nhất với tỷ lệ 30% - 70%.
  • Quy mô từ 20ha đến 50ha: Thời gian xây dựng 3 năm (tiến độ 40% - 30% - 30%). Thời gian bán hàng 3 năm, bắt đầu từ năm thứ nhất với tỷ lệ 30% - 30% - 40%.
  • Quy mô từ trên 50ha đến 75ha: Thời gian xây dựng 4 năm (tiến độ 40% - 30% - 20% - 10%). Thời gian bán hàng 4 năm, bắt đầu từ năm thứ nhất với tỷ lệ 30% - 30% - 20% - 20%.
• Dự án cho thuê văn phòng, sàn thương mại dịch vụ, khách sạn, nghỉ dưỡng:
  • Thời gian bán hàng (cho thuê) xác định theo thời hạn thuê đất trong Quyết định cho thuê đất.
  • Quy mô dưới 2ha sàn xây dựng: Thời gian xây dựng 2 năm (hạ tầng: 70% - 30%; công trình: 50% - 50%). Bắt đầu kinh doanh từ năm thứ hai.
  • Quy mô từ 2ha đến 5ha sàn xây dựng: Thời gian xây dựng 2 năm (hạ tầng: 70% - 30%; công trình: 40% - 30% - 30%). Bắt đầu kinh doanh từ năm thứ ba.
  • Quy mô trên 5ha sàn xây dựng: Thời gian xây dựng 3 năm (hạ tầng: 60% - 40%; công trình: 30% - 30% - 40%). Bắt đầu kinh doanh từ năm thứ ba.

Quy định đặc thù về giá đất hỗn hợp: Đối với các dự án vừa có đất ở vừa có đất thương mại dịch vụ, giá bình quân của đất thương mại dịch vụ (tính cho thời hạn 70 năm) không được nhỏ hơn 70% giá bình quân của đất ở. Nếu tính toán ra kết quả nhỏ hơn thì phải lấy bằng đúng 70% giá bình quân đất ở.

3. Tỷ lệ % xác định chi phí kinh doanh, lãi vay và lợi nhuận nhà đầu tư (Điều 4)

Chi phí kinh doanh:

• Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng: Được tính bằng 1% tổng doanh thu trước thuế đã quy về thời điểm định giá của dự án.
• Chi phí quản lý vận hành hàng năm:
  • Khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ: Tính bằng 60% doanh thu hàng năm.
  • Dịch vụ thể thao, sân golf: Tính bằng 75% doanh thu hàng năm.
  • Bãi để xe, dịch vụ tầng hầm: Tính bằng 5% doanh thu hàng năm.
  • Cho thuê nhà xưởng, văn phòng, sàn thương mại dịch vụ: Tính bằng 10% doanh thu hàng năm.
  • Các dự án đặc thù khác: Tổ chức định giá đề xuất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.

Chi phí lãi vay và lợi nhuận của nhà đầu tư:

• Được tính gộp bằng 15% của tổng chi phí phát triển (gồm chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí khác) và giá trị của thửa đất, khu đất cần định giá.

Thời gian và tiến độ xây dựng:

• Căn cứ theo tiến độ tại chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ dự án được duyệt. Nếu chưa xác định thì áp dụng theo các thông số tại khoản 2 Điều 3 của Quyết định này.
• Quy tắc làm tròn thời gian xây dựng không tròn năm: Khoảng thời gian từ 06 tháng trở lên được tính tròn thành 01 năm; dưới 06 tháng thì không tính thời gian xây dựng đối với khoảng thời gian này.

4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và mức chênh lệch tối đa (Điều 5)

Khi áp dụng phương pháp so sánh, việc điều chỉnh mức giá giữa thửa đất định giá và thửa đất so sánh dựa trên các yếu tố ảnh hưởng với mức chênh lệch tối đa như sau:

Đối với đất phi nông nghiệp:

• Vị trí, địa điểm thửa đất: Khoảng cách đến trung tâm hành chính, thương mại, trường học, y tế, khu vui chơi, khu tâm linh, bãi rác, nút giao thông... Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa: 35%.
• Điều kiện giao thông: Độ rộng đường, vỉa hè, kết cấu mặt đường (nhựa, bê tông, đất), số mặt tiếp giáp đường. Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa: 35%.
• Điều kiện cấp thoát nước, cấp điện: Hạ tầng kỹ thuật thiết yếu phục vụ sinh hoạt và sản xuất. Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa: 25%.
• Diện tích, kích thước, hình thể thửa đất: Chiều rộng mặt tiền, chiều sâu, hình dáng thửa đất. Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa: 25%.
• Quy hoạch xây dựng: Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới, giới hạn chiều cao, số tầng hầm. Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa: 15%.
• Hiện trạng môi trường, an ninh: Chất lượng không khí, nguồn nước, tiếng ồn, mức độ an toàn xã hội. Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa: 25%.
• Thời hạn sử dụng đất: Thời hạn còn lại thực hiện dự án. Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa: 15%.
• Các yếu tố khác: Đặc điểm địa hình, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán địa phương. Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa: 30%.

Đối với đất nông nghiệp:

• Năng suất cây trồng, vật nuôi: Khả năng sinh lợi thực tế của đất. Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa: 25%.
• Vị trí, đặc điểm thửa đất: Khoảng cách đến nơi sản xuất và tiêu thụ sản phẩm. Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa: 25%.
• Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất: Độ rộng, cấp đường, kết cấu đường vận chuyển, địa hình canh tác. Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa: 25%.
• Thời hạn sử dụng đất: Áp dụng cho các trường hợp thuê đất hoặc giao đất có thời hạn (trừ đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân trong hạn mức). Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa: 20%.
• Các yếu tố khác: Phù hợp thực tế địa phương, phong tục tập quán. Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa: 20%.

Cách thức điều chỉnh: Việc điều chỉnh giá đất của thửa đất so sánh được thực hiện theo tỷ lệ phần trăm (%) dựa trên nguyên tắc quy định tại Nghị định số 71/2024/NĐ-CP và tổng mức điều chỉnh của từng yếu tố không được vượt quá mức tối đa nêu trên.

5. Điều khoản thi hành (Điều 6)

• Quyết định số 38/2024/QĐ-UBND chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 20 tháng 11 năm 2024.
• Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Nông chịu trách nhiệm hướng dẫn, tổng hợp và báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét sửa đổi, bổ sung trong trường hợp có phát sinh vướng mắc trong quá trình thực hiện.
• Các cơ quan: Văn phòng UBND tỉnh, Hội đồng thẩm định giá đất các cấp, các Sở (Tài chính, Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư, Tư pháp, Nông nghiệp và Phát triển nông thôn), Cục Thuế tỉnh, UBND các huyện, thành phố Gia Nghĩa và các tổ chức, cá nhân liên quan chịu trách nhiệm thi hành quyết định này.