TÓM TẮT TOÀN DIỆN QUYẾT ĐỊNH SỐ 20/2025/QĐ-UBND TỈNH LONG AN
Quyết định số 20/2025/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Long An quy định chi tiết về các yếu tố khác hình thành doanh thu và chi phí phát triển trong phương pháp thặng dư; các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa và cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phục vụ công tác định giá đất trên địa bàn tỉnh Long An. Văn bản này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 25/3/2025.
1. Quy định chung và trách nhiệm thi hành (Điều 1 - Điều 3)
- Phạm vi điều chỉnh: Ban hành quy định về các yếu tố hình thành doanh thu, chi phí phát triển trong phương pháp thặng dư; các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa và phương pháp điều chỉnh giá đất trên địa bàn tỉnh Long An.
- Trách nhiệm chủ trì: Giao Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành và địa phương tổ chức triển khai thực hiện.
- Đối tượng áp dụng: Chánh Văn phòng UBND tỉnh, Thủ trưởng các sở, ngành; Chủ tịch UBND các cấp huyện, xã và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành.
2. Các yếu tố hình thành doanh thu và chi phí phát triển trong phương pháp thặng dư (Điều 8 - Điều 10)
- Tiến độ xây dựng (Điều 8): Trường hợp tiến độ xây dựng chưa được xác định cụ thể trong văn bản chủ trương đầu tư, hồ sơ mời thầu hoặc quyết định phê duyệt dự án, tiến độ xây dựng hàng năm sẽ được tính phân bổ đều theo thời gian xây dựng quy định. Nếu có số lẻ sau khi phân bổ, số lẻ này sẽ được cộng dồn vào năm đầu tiên của dự án.
- Tỷ lệ (%) xác định chi phí kinh doanh (Điều 9):
- Tỷ lệ chi phí tiếp thị, quảng cáo và bán hàng được ấn định là 05%.
- Tỷ lệ chi phí quản lý vận hành được ấn định là 10%.
- Tỷ lệ (%) xác định chi phí lãi vay và lợi nhuận của nhà đầu tư (Điều 10): Tỷ lệ để xác định chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư (đã tính đến vốn chủ sở hữu và rủi ro trong kinh doanh) được quy định là 15%.
3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp và mức độ chênh lệch tối đa (Điều 11 - Điều 19)
Đối với đất phi nông nghiệp, mức độ chênh lệch giá đất giữa các thửa đất so sánh được xác định dựa trên các yếu tố cụ thể sau:
- Vị trí và địa điểm (Điều 11):
- Vị trí tiếp giáp Quốc lộ: Chênh lệch so với đất tiếp giáp đường tỉnh không quá 01%; so với đường huyện/hương lộ không quá 02%; so với đường khác (có tên hoặc chưa có tên trong Bảng giá đất) không quá 03%.
- Vị trí tiếp giáp đường tỉnh: Chênh lệch so với đường huyện/hương lộ không quá 01%; so với đường khác không quá 02%; so với đường giao thông khác có nền đường từ 3m trở lên (trải nhựa, bê tông, đá xanh, sỏi đỏ) không quá 03%.
- Vị trí tiếp giáp đường huyện/hương lộ: Chênh lệch so với đường khác không quá 01%; so với đường giao thông khác nền đường từ 3m trở lên không quá 02%; so với đường giao thông nền đường từ 2m đến dưới 3m không quá 03%.
- Vị trí tiếp giáp đường khác: Chênh lệch so với đường giao thông nền đường từ 3m trở lên không quá 01%; so với đường giao thông nền đường từ 2m đến dưới 3m không quá 02%; so với đường đất nền đường từ 3m trở lên không quá 03%.
- Vị trí tiếp giáp đường giao thông khác (nền đường từ 3m trở lên, trải nhựa/bê tông/đá xanh/sỏi đỏ): Chênh lệch so với đường nền từ 2m đến dưới 3m không quá 01%; so với đường đất nền từ 3m trở lên không quá 02%; so với đường khác không quá 03%.
- Vị trí tiếp giáp đường giao thông nền đường từ 2m đến dưới 3m: Chênh lệch so với đường đất nền từ 3m trở lên không quá 01%; so với đường sông, kênh, rạch có tên trong Bảng giá đất không quá 02%; so với sông, kênh, rạch còn lại hoặc bên trong không quá 03%.
- Vị trí tiếp giáp đường đất nền từ 3m trở lên: Chênh lệch so với đường sông, kênh, rạch có tên trong Bảng giá đất không quá 01%; so với sông, kênh, rạch còn lại hoặc bên trong không quá 02%.
- Vị trí tiếp giáp đường sông, kênh, rạch có tên trong Bảng giá đất: Chênh lệch so với sông, kênh, rạch còn lại hoặc bên trong không quá 01%.
- Địa điểm (tiện ích dịch vụ trong bán kính 50m): Thửa đất nằm trong khu vực có 01 tiện ích (hành chính, thương mại, giáo dục, công viên, y tế, chợ...) chênh lệch so với khu vực không có tiện ích không quá 01%. Nếu có từ 02 tiện ích trở lên, mức chênh lệch không quá 02%.
- Điều kiện giao thông (Điều 12):
- Độ rộng mặt đường ngoài dự án: Mặt đường dưới 3m so với từ 3m đến dưới 6m chênh lệch không quá 01%; so với từ 6m đến dưới 12m không quá 02%; so với từ 12m trở lên không quá 03%. Mặt đường từ 3m đến dưới 6m so với từ 6m đến dưới 12m chênh lệch không quá 01%; so với từ 12m trở lên không quá 02%.
- Độ rộng mặt đường trong dự án: Trong dự án khu dân cư, đường từ 6m trở xuống so với đường trên 6m chênh lệch không quá 01%. Trong dự án khu/cụm công nghiệp, đường dưới 12m so với đường trên 12m chênh lệch không quá 01%.
- Kết cấu mặt đường: Đường đất so với đá/sỏi đỏ chênh lệch không quá 01%, so với bê tông không quá 02%, so với nhựa không quá 03%. Đường đá/sỏi đỏ so với bê tông chênh lệch không quá 01%, so với nhựa không quá 02%. Đường bê tông so với nhựa chênh lệch không quá 01%.
- Số mặt đường tiếp giáp: Thửa đất tiếp giáp 01 mặt đường so với thửa đất tiếp giáp từ 02 mặt đường trở lên (cùng kết cấu) chênh lệch không quá 10%.
- Điều kiện hạ tầng kỹ thuật (Điều 13):
- Khu vực cấp điện không ổn định so với ổn định: chênh lệch không quá 02%.
- Khu vực không có hệ thống cấp nước so với có hệ thống cấp nước: chênh lệch không quá 02%.
- Khu vực không có hệ thống thoát nước so với có hệ thống thoát nước: chênh lệch không quá 02%.
- Diện tích, kích thước, hình thể (Điều 14):
- Đất ở nhà phố, liên kế: Chênh lệch diện tích từ 10m² đến dưới 30m² (không quá 01%); từ 30m² đến dưới 40m² (không quá 02%); từ 40m² đến dưới 60m² (không quá 03%); từ 60m² trở lên (không quá 04%).
- Đất ở biệt thự: Chênh lệch diện tích từ 30m² đến 50m² (không quá 01%); từ 50m² đến dưới 100m² (không quá 02%); từ 100m² đến dưới 150m² (không quá 03%); từ 150m² trở lên (không quá 04%).
- Đất biệt thự so với nhà phố, liên kế: Chênh lệch diện tích dưới 300m² không quá 5%; từ 300m² trở lên không quá 10%.
- Căn hộ nhà ở cao tầng: Diện tích dưới 40m² so với từ 40m² đến dưới 60m² chênh lệch không quá 01%; từ 40m² đến dưới 60m² so với từ 60m² trở lên chênh lệch không quá 02%.
- Đất ở đô thị: Chênh lệch diện tích từ 10m² đến dưới 45m² (không quá 01%); từ 45m² đến dưới 90m² (không quá 02%); từ 90m² đến dưới 135m² (không quá 03%); từ 135m² trở lên (không quá 04%).
- Đất ở nông thôn: Chênh lệch diện tích từ 50m² đến dưới 100m² (không quá 01%); từ 100m² đến dưới 200m² (không quá 02%); từ 200m² đến dưới 300m² (không quá 03%); từ 300m² trở lên (không quá 04%).
- Đất phi nông nghiệp không phải đất ở: Chênh lệch diện tích từ 500m² đến dưới 1.000m² (không quá 01%); từ 1.000m² đến dưới 2.000m² (không quá 02%); từ 2.000m² đến dưới 3.000m² (không quá 03%); từ 3.000m² trở lên (không quá 04%).
- Đất nông nghiệp đô thị: Chênh lệch diện tích từ 100m² đến 500m² (không quá 01%); từ 500m² đến dưới 1.000m² (không quá 02%); từ 1.000m² đến dưới 1.500m² (không quá 03%); từ 1.500m² trở lên (không quá 04%).
- Đất nông nghiệp nông thôn: Chênh lệch diện tích từ 500m² đến dưới 1.000m² (không quá 01%); từ 1.000m² đến dưới 2.000m² (không quá 02%); từ 2.000m² đến dưới 3.000m² (không quá 03%); từ 3.000m² trở lên (không quá 04%).
- Kích thước mặt tiền (chiều ngang đất ở): Chênh lệch dưới 5m (không quá 01%); từ 5m đến dưới 10m (không quá 02%); từ 10m đến dưới 15m (không quá 03%); từ 15m trở lên (không quá 04%).
- Chiều dài thửa đất: Chênh lệch từ 10m đến dưới 30m (không quá 01%); từ 30m đến dưới 40m (không quá 02%); từ 40m đến dưới 50m (không quá 03%); từ 50m trở lên (không quá 04%).
- Hình thể: Thửa đất không vuông vức so với vuông vức chênh lệch không quá 02%.
- Ngoại lệ: Các yếu tố về diện tích, kích thước, hình thể không áp dụng trong phương pháp thặng dư khi định giá đất cụ thể cho các dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn, nhà ở thương mại, khu công nghiệp, cụm công nghiệp.
- Thời hạn sử dụng đất còn lại (Điều 15):
- Đối với đất sử dụng có thời hạn (sản xuất kinh doanh, thương mại dịch vụ), đơn giá tài sản so sánh được quy đổi về thời hạn còn lại của tài sản định giá theo công thức tỷ lệ thuận giữa thời gian sử dụng đất còn lại của tài sản định giá và tài sản so sánh.
- Đối với đất ở và căn hộ bán có thời hạn sử dụng lâu dài, không thực hiện điều chỉnh theo yếu tố này.
- Quy hoạch xây dựng (Điều 16): Các yếu tố quy hoạch gồm hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn chiều cao, số tầng hầm có mức độ chênh lệch không quá 05%.
- Môi trường và an ninh (Điều 17): Khu vực ô nhiễm môi trường so với môi trường tốt chênh lệch không quá 02%; khu vực an ninh không tốt so với an ninh tốt chênh lệch không quá 02%.
- Yếu tố văn hóa, phong tục tập quán (Điều 18):
- Thửa đất bị đường hoặc hẻm đâm thẳng: chênh lệch không quá 05%.
- Thửa đất nằm trong bán kính 50m gần nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, bãi rác, miếu, am: chênh lệch không quá 05%.
- Thửa đất mặt tiền có hình dáng nở hậu: chênh lệch không quá 05%.
- Thửa đất tóp hậu (phần đuôi nhỏ hơn 10% so với mặt tiền) hoặc có hình dáng đặc thù: chênh lệch không quá 05%.
- Tổng mức độ chênh lệch tối đa (Điều 19): Tổng mức độ chênh lệch gộp của tất cả các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp không được vượt quá 25%.
4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp và mức độ chênh lệch tối đa (Điều 20 - Điều 25)
- Năng suất cây trồng, vật nuôi (Điều 20): Mức độ chênh lệch năng suất không quá 10%.
- Vị trí, đặc điểm thửa đất (Điều 21): Khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm được áp dụng điều chỉnh tương tự như quy định tại Điều 11.
- Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất (Điều 22): Độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường và điều kiện địa hình được áp dụng điều chỉnh tương tự quy định tại Điều 12 và Điều 15.
- Yếu tố văn hóa, phong tục tập quán (Điều 24): Áp dụng tương tự quy định tại Điều 18.
- Tổng mức độ chênh lệch tối đa (Điều 25): Tổng mức độ chênh lệch gộp của tất cả các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nông nghiệp không được vượt quá 25%.
5. Cách thức điều chỉnh và tổ chức thực hiện (Điều 26 - Điều 28)
- Cách thức điều chỉnh (Điều 26): Thực hiện theo quy định tại Khoản 6 Điều 4 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ. Đối với các yếu tố ảnh hưởng chưa được quy định cụ thể tại văn bản này, tổ chức tư vấn xác định giá đất có trách nhiệm đề xuất trong báo cáo thuyết minh để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.
- Điều khoản chuyển tiếp (Điều 27): Các phương án giá đất đã được cơ quan tài nguyên và môi trường trình UBND cấp có thẩm quyền trước ngày Quyết định này có hiệu lực thì tiếp tục thực hiện theo phương án đã trình, không áp dụng quy định tại Quyết định này.
- Tổ chức thực hiện (Điều 28): Các cơ quan, tổ chức, cá nhân phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định này trong quá trình định giá đất. Sở Nông nghiệp và Môi trường có trách nhiệm phối hợp rà soát, tham mưu UBND tỉnh sửa đổi, bổ sung quy định cho phù hợp với thực tế phát triển kinh tế - xã hội và các văn bản pháp luật cấp trên khi có thay đổi.
Để sử dụng toàn bộ tiện ích nâng cao của Hệ Thống Pháp Luật vui lòng lựa chọn và đăng ký gói cước.
| ỦY BAN NHÂN DÂN | CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM |
| Số: 20/2025/QĐ-UBND | Long An, ngày 12 tháng 3 năm 2025 |
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH LONG AN
Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 19/02/2025;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 18/01/2024;
Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 và Luật các Tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 ngày 29/6/2024;
Căn cứ Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất;
Theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường) tại Tờ trình số 1018/TTr-STNMT ngày 20/02/2025.
QUYẾT ĐỊNH:
Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày 25/3/2025.
|
| TM. ỦY BAN NHÂN DÂN |
CÁC YẾU TỐ KHÁC HÌNH THÀNH DOANH THU VÀ CHI PHÍ PHÁT TRIỂN TRONG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ; CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT, MỨC ĐỘ CHÊNH LỆCH TỐI ĐA, CÁCH THỨC ĐIỀU CHỈNH ĐỐI VỚI TỪNG MỨC ĐỘ CHÊNH LỆCH CỦA TỪNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT ĐỂ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LONG AN
(Ban hành kèm theo Quyết định số 20/2025/QĐ-UBND ngày 12/3/2025 của Ủy ban nhân dân tỉnh Long An)
Chương I
QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
1. Quy định các yếu tố khác hình thành doanh thu và chi phí phát triển trong phương pháp thặng dư để định giá đất cụ thể gồm: Thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, tỷ lệ (%) để xác định chi phí kinh doanh, chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh.
2. Quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Điều 2. Đối tượng áp dụng
1. Cơ quan thực hiện chức năng quản lý đất đai, cơ quan, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất.
2. Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất.
3. Các tổ chức, cá nhân khác có liên quan.
Chương II
CÁC YẾU TỐ KHÁC HÌNH THÀNH DOANH THU VÀ CHI PHÍ PHÁT TRIỂN TRONG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
Mục 1. CÁC YẾU TỐ KHÁC HÌNH THÀNH DOANH THU PHÁT TRIỂN
Điều 3. Thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh, sản phẩm, dịch vụ
Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời điểm bắt đầu bán hàng thì thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh, sản phẩm, dịch vụ được thực hiện như sau:
1. Đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn (dự án nhà ở thấp tầng (nhà phố, liên kế, biệt thự)) và dự án kinh doanh văn phòng, thương mại, dịch vụ: được tính sau khi hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
2. Đối với dự án nhà ở cao tầng (chung cư, chung cư kết hợp với thương mại dịch vụ): được tính từ năm thứ nhất của dự án.
3. Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp, Cụm công nghiệp: được tính sau khi hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian bán hàng thì thời gian bán hàng được thực hiện như sau:
1. Đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn (dự án nhà ở thấp tầng: nhà phố, liên kế, biệt thự)
a) Dự án có quy mô dưới 10ha: thời gian bán hàng tối đa không quá 04 năm.
b) Dự án có quy mô từ 10ha đến dưới 30ha: thời gian bán hàng 05 năm.
c) Dự án có quy mô từ 30ha đến dưới 50ha: thời gian bán hàng 06 năm.
d) Dự án có quy mô từ 50ha đến dưới 100ha: thời gian bán hàng 07 năm.
đ) Dự án có quy mô từ 100ha đến dưới 200ha: thời gian bán hàng 08 năm.
e) Dự án có quy mô từ 200ha trở lên: thời gian bán hàng 09 năm.
2. Đối với dự án nhà ở cao tầng (chung cư)
a) Dự án có quy mô dưới 50.000m² sàn xây dựng: thời gian bán hàng tối đa không quá 02 năm.
b) Dự án có quy mô từ 50.000m² đến dưới 150.000m² sàn xây dựng: thời gian bán hàng 03 năm.
c) Dự án có quy mô từ 150.000m² đến dưới 300.000m² sàn xây dựng: thời gian bán hàng 04 năm.
d) Dự án có quy mô từ 300.000m² sàn xây dựng trở lên: thời gian bán hàng 05 năm.
3. Đối với dự án kinh doanh văn phòng, thương mại, dịch vụ và dự án nhà ở cao tầng (chung cư kết hợp với thương mại dịch vụ).
Thời gian bán hàng: Theo thời hạn sử dụng đất ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
4. Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp, Cụm công nghiệp
a) Dự án có quy mô dưới 50ha: thời gian bán hàng tối đa không quá 05 năm.
b) Dự án có quy mô từ 50ha đến dưới 100ha: thời gian bán hàng 06 năm.
c) Dự án có quy mô từ 100ha đến dưới 200ha: thời gian bán hàng 07 năm.
d) Dự án có quy mô từ 200ha đến dưới 300ha: thời gian bán hàng 08 năm.
đ) Dự án có quy mô từ 300ha đến dưới 500ha: thời gian bán hàng 09 năm.
e) Dự án có quy mô từ 500ha trở lên: thời gian bán hàng 10 năm.
Điều 5. Tỷ lệ bán hàng
1. Đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn và dự án đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp: Tỷ lệ bán hàng hằng năm căn cứ vào thời gian bán hàng nêu tại Điều 4 Quyết định này được tính phân bổ đều cho các năm, trường hợp sau khi phân bổ mà còn số lẻ sẽ được cộng dồn cho năm đầu tiên dự án.
2. Đối với dự án kinh doanh văn phòng, thương mại, dịch vụ và dự án nhà ở cao tầng (chung cư kết hợp với thương mại dịch vụ): Tỷ lệ bán hàng (tỷ lệ cho thuê) hằng năm được phân bổ theo từng năm cụ thể như sau:
a) Thành phố Tân An và các huyện: Bến Lức, Cần Giuộc, Đức Hòa, Cần Đước, Thủ Thừa: Năm thứ 1: 60%, năm thứ 2: 70%, năm thứ 3: 80%, năm thứ 4 đến hết thời gian thực hiện dự án 80%.
b) Thị xã Kiến Tường và các huyện: Châu Thành, Đức Huệ, Tân Hưng, Tân Thạnh, Tân Trụ, Thạnh Hóa, Mộc Hóa, Vĩnh Hưng: Năm thứ 1: 50%, năm thứ 2: 60%, năm thứ 3: 70%, năm thứ 4 đến hết thời gian thực hiện dự án 70%.
3. Đối với trường hợp dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn và dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp kết hợp mục đích văn phòng, thương mại dịch vụ thì tỷ lệ bán hàng (tỷ lệ cho thuê) của các mục đích kết hợp sẽ áp dụng tại Khoản 2 của Điều này.
Điều 6. Tỷ lệ lấp đầy
1. Đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn (dự án nhà ở thấp tầng (nhà phố, liên kế, biệt thự)) và dự án kinh doanh văn phòng, thương mại, dịch vụ.
a) Đối với các dự án xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn (dự án nhà ở thấp tầng (nhà phố, liên kế, biệt thự)): 100%.
b) Đối với dự án kinh doanh văn phòng, thương mại, dịch vụ
Dự án kinh doanh văn phòng cho thuê: 75% tổng diện tích sàn xây dựng.
Dự án thương mại dịch vụ: 70% tổng diện tích sàn xây dựng
2. Đối với dự án nhà ở cao tầng (chung cư, chung cư kết hợp với thương mại dịch vụ): 75% tổng diện tích sàn xây dựng.
3. Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp, Cụm công nghiệp: 100%.
4. Đối với trường hợp dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn và dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp kết hợp mục đích kinh doanh văn phòng, thương mại dịch vụ thì tỷ lệ lấp đầy của các mục đích kết hợp sẽ áp dụng tại điểm b khoản 1 của Điều này.
Mục 2. CHI PHÍ PHÁT TRIỂN
Điều 7. Thời gian xây dựng
Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian xây dựng thì thời gian xây dựng được thực hiện như sau:
1. Đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn (dự án nhà ở thấp tầng: nhà phố, liên kế, biệt thự)
a) Dự án có quy mô dưới 10ha: thời gian xây dựng tối đa không quá 01 năm.
b) Dự án có quy mô từ 10ha đến dưới 30ha: thời gian xây dựng 02 năm.
c) Dự án có quy mô từ 30ha đến dưới 50ha: thời gian xây dựng 03 năm.
d) Dự án có quy mô từ 50ha đến dưới 100ha: thời gian xây dựng: 04 năm.
đ) Dự án có quy mô từ 100ha đến dưới 200ha: thời gian xây dựng 05 năm.
e) Dự án có quy mô 200ha trở lên: thời gian xây dựng: 06 năm.
2. Đối với dự án nhà ở cao tầng (chung cư, chung cư kết hợp với thương mại dịch vụ), dự án kinh doanh văn phòng, thương mại dịch vụ
a) Dự án có quy mô dưới 50.000m² sàn xây dựng: thời gian xây dựng 02 năm.
b) Dự án có quy mô từ 50.000m² đến dưới 150.000m² sàn xây dựng: thời gian xây dựng 03 năm.
c) Dự án có quy mô từ 150.000m² đến dưới 300.000m² sàn xây dựng: thời gian xây dựng 04 năm.
d) Dự án có quy mô từ 300.000m² sàn xây dựng trở lên: thời gian xây dựng 05 năm
3. Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp, Cụm công nghiệp
a) Dự án có quy mô dưới 50ha: thời gian xây dựng tối đa không quá 02 năm.
b) Dự án có quy mô từ 50ha đến dưới 100ha: thời gian xây dựng 03 năm.
c) Dự án có quy mô từ 100ha đến dưới 200ha: thời gian xây dựng 04 năm.
d) Dự án có quy mô từ 200ha đến dưới 300ha: thời gian xây dựng 05 năm.
đ) Dự án có quy mô từ 300ha đến dưới 500ha: thời gian xây dựng 06 năm.
e) Dự án có quy mô từ 500ha trở lên: thời gian xây dựng 07 năm.
Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định tiến độ xây dựng thì tiến độ xây dựng được thực hiện như sau:
Tiến độ xây dựng hàng năm căn cứ vào thời gian xây dựng nêu tại Điều 7 được tính phân bổ đều cho các năm, trường hợp sau khi phân bổ mà còn số lẻ sẽ được cộng dồn cho năm đầu tiên dự án.
Điều 9. Tỷ lệ (%) để xác định chi phí kinh doanh
1. Tỷ lệ (%) chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng: 05%.
2. Tỷ lệ (%) chi phí quản lý vận hành: 10%.
Điều 10. Tỷ lệ (%) để xác định chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh
Tỷ lệ (%) để xác định chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh: 15%.
Chương III
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT, MỨC ĐỘ CHÊNH LỆCH TỐI ĐA CỦA TỪNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT, CÁCH THỨC ĐIỀU CHỈNH ĐỐI VỚI TỪNG MỨC ĐỘ CHÊNH LỆCH CỦA TỪNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
Mục 1. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT, MỨC ĐỘ CHÊNH LỆCH TỐI ĐA CỦA TỪNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT ĐỐI VỚI ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP
1. Vị trí
1.1. Đối với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp Quốc lộ
a) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp Quốc lộ so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường tỉnh không quá 01%.
b) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp Quốc lộ so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường huyện hoặc hương lộ không quá 02%.
c) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp Quốc lộ so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường khác có tên hoặc chưa có tên trong Bảng giá đất không quá 03%.
1.2. Đối với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường tỉnh
a) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường tỉnh so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường huyện hoặc hương lộ không quá 01%.
b) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường tỉnh so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường khác có tên hoặc chưa có tên trong Bảng giá đất không quá 02%.
c) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường tỉnh so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường giao thông khác có nền đường ≥ 3m trải nhựa hoặc bê tông hoặc đá xanh hoặc sỏi đỏ không quá 03%.
1.3. Đối với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường huyện hoặc hương lộ
a) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường huyện hoặc hương lộ so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường khác có tên hoặc chưa có tên trong Bảng giá đất không quá 01%.
b) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường huyện hoặc hương lộ so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường giao thông khác có nền đường ≥ 3m trải nhựa hoặc bê tông hoặc đá xanh hoặc sỏi đỏ không quá 02%.
c) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường huyện hoặc hương lộ so với thửa đất, khu đất vị trí tiếp giáp đường giao thông nền đường từ 2m đến dưới 3m trải nhựa hoặc bê tông hoặc đá xanh hoặc sỏi đỏ không quá 03%.
1.4. Đối với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường khác có tên hoặc chưa có tên trong Bảng giá đất
a) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường khác có tên hoặc chưa có tên trong Bảng giá đất so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường giao thông khác có nền đường ≥ 3m trải nhựa hoặc bê tông hoặc đá xanh hoặc sỏi đỏ không quá 01%.
b) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường khác có tên hoặc chưa có tên trong Bảng giá đất so với thửa đất, khu đất vị trí tiếp giáp đường giao thông nền đường từ 2m đến dưới 3m trải nhựa hoặc bê tông hoặc đá xanh hoặc sỏi đỏ không quá 02%.
c) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường khác có tên hoặc chưa có tên trong Bảng giá đất so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường giao thông có nền đường ≥3m bằng đất không quá 03%.
1.5. Đối với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường giao thông khác có nền đường ≥ 3m trải nhựa hoặc bê tông hoặc đá xanh hoặc sỏi đỏ
a) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường giao thông khác có nền đường ≥ 3m trải nhựa hoặc bê tông hoặc đá xanh hoặc sỏi đỏ so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường giao thông nền đường từ 2m đến dưới 3m trải nhựa hoặc bê tông hoặc đá xanh hoặc sỏi đỏ không quá 01%.
b) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường giao thông khác có nền đường ≥ 3m trải nhựa hoặc bê tông hoặc đá xanh hoặc sỏi đỏ so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường giao thông có nền đường ≥3m bằng đất không quá 02%.
c) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường khác có tên hoặc chưa có tên trong Bảng giá đất so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường giao thông có nền đường ≥3m bằng đất không quá 03%.
1.6. Đối với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường giao thông nền đường từ 2m đến dưới 3m trải nhựa hoặc bê tông hoặc đá xanh hoặc sỏi đỏ.
a) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường giao thông nền đường từ 2m đến dưới 3m trải nhựa hoặc bê tông hoặc đá xanh hoặc sỏi đỏ so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường giao thông có nền đường ≥3m bằng đất không quá 01%.
b) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường giao thông nền đường từ 2m đến dưới 3m trải nhựa hoặc bê tông hoặc đá xanh hoặc sỏi đỏ so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường sông, kênh, rạch có tên trong Bảng giá đất không quá 02%.
c) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường giao thông nền đường từ 2m đến dưới 3m trải nhựa hoặc bê tông hoặc đá xanh hoặc sỏi đỏ so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp sông, kênh, rạch còn lại hoặc bên trong không quá 03%.
1.7. Đối với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường giao thông có nền đường ≥3m bằng đất.
a) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường giao thông có nền đường ≥3m bằng đất so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường sông, kênh, rạch có tên trong Bảng giá đất không quá 01%.
b) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường giao thông có nền đường ≥3m bằng đất so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp sông, kênh, rạch còn lại hoặc bên trong không quá 02%.
1.8. Đối với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường sông, kênh, rạch có tên trong Bảng giá đất.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường sông, kênh, rạch có tên trong Bảng giá đất so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp sông, kênh, rạch còn lại hoặc bên trong không quá 01%.
2. Địa điểm
a) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất nằm trong khu vực (bán kính 50m) có 01 trong các tiện ích, dịch vụ: Trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, giáo dục và đào tạo, công viên, khu vui chơi giải trí, chợ, cơ sở y tế so với thửa đất, khu đất nằm trong khu vực không có tiện ích không quá 01%.
b) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất nằm trong khu vực (bán kính 50m) có từ 02 trong các tiện ích, dịch vụ trở lên: Trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, giáo dục và đào tạo, công viên, khu vui chơi giải trí, chợ, cơ sở y tế so với thửa đất, khu đất nằm trong khu vực không có tiện ích không quá 02%.
Điều 12. Điều kiện giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường
1. Độ rộng mặt đường
a) Đối với thửa đất, khu đất nằm ngoài dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn; khu công nghiệp, cụm công nghiệp
Mức độ chênh lệch giữa đường giao thông có độ rộng mặt đường dưới 03m so với đường giao thông có độ rộng mặt đường từ 03m đến dưới 06m không quá 01%, so với đường giao thông có độ rộng mặt đường từ 06m đến dưới 12m không quá 02%, so với đường giao thông có độ rộng mặt đường từ 12m trở lên không quá 03%.
Mức độ chênh lệch giữa đường giao thông có độ rộng mặt đường từ 03m đến dưới 6m so với đường giao thông có độ rộng mặt đường từ 06m đến dưới 12m không quá 01%, so với đường giao thông có độ rộng mặt đường từ 12m trở lên không quá 02%.
b) Đối với thửa đất, khu đất nằm trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn; khu công nghiệp, cụm công nghiệp
Mức độ chênh lệch giữa đường giao thông trong dự án khu dân cư có độ rộng mặt đường từ 6m trở xuống so với đường giao thông có độ rộng mặt đường trên 6m không quá 01%.
Mức độ chênh lệch giữa đường giao thông trong dự án khu, cụm công nghiệp có độ rộng mặt đường dưới 12m so với đường giao thông có độ rộng mặt đường trên 12m không quá 01%.
2. Kết cấu mặt đường
a) Mức độ chênh lệch giữa đường giao thông có kết cấu mặt đường bằng đất so với đường giao thông có kết cấu mặt đường bằng đá hoặc sỏi đỏ không quá 01%, so với đường giao thông có kết cấu mặt đường bằng bê tông không quá 02%, so với đường giao thông có kết cấu mặt đường bằng nhựa không quá 03%.
b) Mức độ chênh lệch giữa đường giao thông có kết cấu mặt đường bằng đá hoặc sỏi đỏ so với đường giao thông có kết cấu mặt đường bằng bê tông không quá 01%, so với đường giao thông có kết cấu mặt đường bằng nhựa không quá 02%.
c) Mức độ chênh lệch giữa đường giao thông có kết cấu mặt đường bằng bê tông so với đường giao thông có kết cấu mặt đường bằng nhựa không quá 01%.
3. Tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất tiếp giáp 01 mặt đường giao thông so với thửa đất, khu đất tiếp giáp từ 02 mặt đường giao thông trở lên có cùng kết cấu mặt đường không quá 10%.
Điều 13. Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện
1. Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất nằm trong khu vực cấp điện không ổn định so với thửa đất, khu đất nằm trong khu vực cấp điện ổn định không quá 02%.
2. Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất nằm trong khu vực không có hệ thống cấp nước so với thửa đất, khu đất nằm trong khu vực có hệ thống cấp nước không quá 02%.
3. Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất nằm trong khu vực không có hệ thống thoát nước so với thửa đất, khu đất nằm trong khu vực có hệ thống thoát nước không quá 02%.
Điều 14. Diện tích, kích thước, hình thể
1. Về diện tích
1.1. Đối với đất ở nhà phố, liên kế, biệt thự và dự án nhà ở cao tầng (chung cư, chung cư kết hợp với thương mại dịch vụ)
a) Đối với đất ở nhà phố, liên kế:
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 10m² đến dưới 30m2 không quá 01%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 30m2 đến dưới 40m2 không quá 02%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 40m2 đến dưới 60m2 không quá 03%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 60m2 trở lên không quá 04%.
b) Đối với đất ở nhà biệt thự:
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 30m² đến 50m2 không quá 01%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 50m2 đến dưới 100 m2 không quá 02%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 100m2 đến dưới 150m2 không quá 03%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 150m2 trở lên không quá 04%.
c) Đối với diện tích đất ở nhà biệt thự so với đất ở nhà phố, liên kế
Mức độ chênh lệch giữa diện tích đất nền nhà biệt thự so với diện tích đất nền nhà phố, liên kế chênh lệch dưới 300m² không quá 5%.
Mức độ chênh lệch giữa diện tích đất nền nhà biệt thự so với diện tích đất nền nhà phố, liên kế chênh lệch từ 300m² trở lên không quá 10%.
d) Đối với căn hộ nhà ở cao tầng (chung cư, chung cư kết hợp với thương mại dịch vụ)
Mức độ chênh lệch giữa diện tích căn hộ dưới 40m² so với diện tích căn hộ từ 40m² đến dưới 60m² không quá 01%.
Mức độ chênh lệch giữa diện tích căn hộ từ 40m² đến dưới 60m² so với diện tích căn hộ từ 60m² trở lên không quá 02%.
đ) Đối với đất ở khu vực đô thị
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 10m² đến dưới 45m2 không quá 01%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 45m2 đến dưới 90m2 không quá 02%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 90m2 đến dưới 135m2 không quá 03%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 135m² trở lên không quá 04%.
e) Đối với đất ở khu vực nông thôn
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 50m2 đến dưới 100m2 không quá 01%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 100m2 đến dưới 200m2 không quá 02%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 200m2 đến dưới 300m2 không quá 03%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 300m² trở lên không quá 04%.
1.2. Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
a) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 500m² đến dưới 1.000m2 không quá 01%.
b) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 1.000m2 đến dưới 2.000m2 không quá 02%.
c) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 2.000m2 đến dưới 3.000m2 không quá 03%.
d) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 3.000m2 trở lên không quá 04%.
1.3. Đối với đất nông nghiệp khu vực đô thị
a) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 100m² đến 500m2 không quá 01%.
b) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 500m2 đến dưới 1.000m2 không quá 02%.
c) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 1.000m2 đến dưới 1.500m2 không quá 03%.
d) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 1.500m2 trở lên không quá 04%.
1.4. Đối với đất nông nghiệp khu vực nông thôn
a) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 500m² đến dưới 1.000m2 không quá 01%.
b) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 1.000m2 đến dưới 2.000m2 không quá 02%.
c) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 2.000m2 đến dưới 3.000m2 không quá 03%.
d) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 3.000m2 trở lên không quá 04%.
2. Về kích thước, hình thể
2.1. Về kích thước (áp dụng đối với đất ở):
a) Về chiều ngang (m)
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có kích thước lớn so với thửa đất có kích thước nhỏ tiếp giáp mặt tiền đường chênh lệch dưới 05m không quá 01%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có kích thước lớn so với thửa đất có kích thước nhỏ tiếp giáp mặt tiền đường chênh lệch từ 05m đến dưới 10m không quá 02%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có kích thước lớn so với thửa đất có kích thước nhỏ tiếp giáp mặt tiền đường chênh lệch từ 10m đến dưới 15m không quá 03%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có kích thước lớn so với thửa đất có kích thước nhỏ tiếp giáp mặt tiền đường chênh lệch từ 15m trở lên không quá 04%.
b) Về chiều dài (m)
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có kích thước lớn so với thửa đất có kích thước nhỏ chênh lệch từ 10m đến dưới 30m không quá 01%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có kích thước lớn so với thửa đất có kích thước nhỏ chênh lệch từ 30m đến dưới 40m không quá 02%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có kích thước lớn so với thửa đất có kích thước nhỏ chênh lệch từ 40m đến dưới 50m không quá 03%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có kích thước lớn so với thửa đất có kích thước nhỏ chênh lệch từ 50m trở lên không quá 04%.
2.2. Về hình thể
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có hình thể không cân đối vuông vức so với thửa đất, khu đất có hình thể cân đối vuông vức không quá 02%.
3. Các yếu tố quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này không áp dụng trong phương pháp thặng dư khi xác định giá đất cụ thể đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn, nhà ở thương mại, khu công nghiệp, cụm công nghiệp.
Điều 15. Thời hạn sử dụng đất còn lại
1. Đối với đất sử dụng có thời hạn (đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ): căn cứ thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án cùng mục đích sử dụng đất để điều chỉnh mức chênh lệch giữa thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá theo công thức:
| Đơn giá của tài sản so sánh sau khi quy về thời hạn sử dụng đất còn lại của tài sản định giá | = | Giá đất của tài sản so sánh | x | Thời gian sử dụng đất còn lại của tài sản định giá |
| Thời hạn sử dụng đất còn lại của tài sản so sánh |
2. Riêng đối với đất ở, căn hộ bán (thời hạn sử dụng lâu dài): Không thực hiện điều chỉnh.
Điều 16. Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng
Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng (gồm hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt) mức độ chênh lệch không quá 05%.
Điều 17. Hiện trạng môi trường, an ninh
1. Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất nằm trong khu vực ô nhiễm môi trường so với thửa đất, khu đất nằm trong khu vực môi trường tốt không quá 02%.
2. Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất nằm trong khu vực an ninh không tốt so với thửa đất, khu đất nằm trong khu vực an ninh tốt không quá 02%.
Điều 18. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương
1. Thửa đất, khu đất có đường hoặc hẻm đâm thẳng thì mức độ chênh lệch không quá 05%.
2. Thửa đất, khu đất gần khu vực nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, cơ sở lưu giữ tro cốt, công trình xử lý chất thải sinh hoạt, miếu, am, có bán kính 50m thì mức độ chênh lệch không quá 05%.
3. Thửa đất, khu đất vị trí mặt tiền đường có tên trong Bảng giá đất có hình dáng nở hậu thì mức độ chênh lệch không quá 05%.
4. Thửa đất, khu đất có hình dáng tóp hậu (phần diện tích cuối đất nhỏ hơn 10% so với phần tiếp giáp mặt tiền đường, hẻm) hoặc thửa đất, khu đất có hình dáng đặc thù thì mức độ chênh lệch không quá 05%.
Điều 19. Mức độ chênh lệch tối đa đối với đất phi nông nghiệp
Tổng mức độ chênh lệch tối đa của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại các Điều 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 của quy định này không vượt quá 25%.
Mục 2. CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT, MỨC ĐỘ CHÊNH LỆCH TỐI ĐA CỦA TỪNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT ĐỐI VỚI ĐẤT NÔNG NGHIỆP
Điều 20. Năng suất cây trồng, vật nuôi
Mức độ chênh lệch năng suất cây trồng, vật nuôi không quá 10%.
Thực hiện theo quy định tại Điều 11 của Quy định này
Thực hiện theo quy định tại Điều 12 của Quy định này.
Thực hiện theo quy định tại Điều 15 của Quy định này.
Thực hiện theo quy định tại Điều 18 của Quy định này.
Điều 25. Mức độ chênh lệch tối đa đối với đất nông nghiệp
Tổng mức độ chênh lệch tối đa của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại các Điều 20, 21, 22, 23, 24 của quy định này không vượt quá 25%.
Mục 3. CÁCH THỨC ĐIỀU CHỈNH ĐỐI VỚI TỪNG MỨC ĐỘ CHÊNH LỆCH CỦA TỪNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
Điều 26. Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất điều chỉnh theo cách thức được quy định tại Khoản 6 Điều 4 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ.
Trường hợp mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất chưa được quy định tại Quy định này thì tổ chức tư vấn xác định giá đất đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.
Chương IV
TỔ CHỨC THỰC HIỆN
Điều 27. Điều khoản chuyển tiếp
Các trường hợp phương án giá đất do cơ quan tài nguyên và môi trường đã trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể theo phương án đã trình; không áp dụng quy định tại Quyết định này.
Điều 28. Tổ chức thực hiện
1. Các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan phải tuân thủ các quy định hiện hành của nhà nước, các quy định của UBND tỉnh và Quyết định này trong quá trình thực hiện xác định giá đất trên địa bàn tỉnh Long An.
2. Trong quá trình triển khai thực hiện Quyết định này, căn cứ các văn bản quy phạm pháp luật cấp trên mới ban hành có liên quan và tình hình phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, Sở Nông nghiệp và Môi trường chịu trách nhiệm phối hợp với các cơ quan, đơn vị có liên quan rà soát lại nội dung quy định tại Quyết định này để tham mưu, đề xuất UBND tỉnh xem xét, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp./.
- 1Quyết định 05/2025/QĐ-UBND về Quy định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn tỉnh Trà Vinh
- 2Quyết định 06/2025/QĐ-UBND quy định yếu tố ước tính doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất cần định giá theo phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong việc xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Bình Phước
- 3Quyết định 12/2025/QĐ-UBND quy định một số yếu tố ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất cần định giá theo phương pháp thặng dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong việc xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận
- 4Quyết định 14/2025/QĐ-UBND về Quy định chỉ tiêu khi áp dụng phương pháp thặng dư và yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk
Quyết định 20/2025/QĐ-UBND quy định các yếu tố khác hình thành doanh thu và chi phí phát triển trong phương pháp thặng dư; các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để định giá đất trên địa bàn tỉnh Long An
- Số hiệu: 20/2025/QĐ-UBND
- Loại văn bản: Quyết định
- Ngày ban hành: 12/03/2025
- Nơi ban hành: Tỉnh Long An
- Người ký: Nguyễn Minh Lâm
- Ngày công báo: Đang cập nhật
- Số công báo: Đang cập nhật
- Ngày hiệu lực: 25/03/2025
- Tình trạng hiệu lực: Kiểm tra
Đơn vị chủ quản: Công ty cổ phần tư vấn đầu tư và ứng dụng công nghệ 4.0.
Chịu trách nhiệm chính: Bà Phạm Hoài Thương.
Giấy chứng nhận ĐKDN số: 0108234370, do Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp ngày 18/04/2018.
Địa chỉ: Thôn Trung, Xã Phù Đổng, TP Hà Nội - VPGD: C2 Vincom, 119 Trần Duy Hưng, Phường Yên Hòa, TP Hà Nội.
Hotline 1: 0342.799.688 - Hotline 2: 0985.426.175 - Email: info@hethongphapluat.com
