1. Tên đồ án. Quy hoạch phân khu Sâu Chua đô thị Sa Pa.

2. Địa điểm xây dựng: Đô thị Sa Pa, huyện Sa Pa - tỉnh Lào Cai.

3. Phạm vi ranh giới lập quy hoạch.

Phân khu Sâu Chua thuộc địa giới hành chính của các thôn thuộc xã Sa Pả và xã Hầu Thào, huyện Sa Pa, tỉnh Lào Cai, có phạm vi ranh giới bao gồm:

- Phía Bắc giáp xã Sa Pả;

- Phía Đông giáp xã Sa Pả và xã Hầu Thào;

- Phía Nam giáp phân khu Cầu Mây;

- Phía Tây giáp phân khu Xuân Viên và phân khu Hàm Rồng.

4. Quy mô lập quy hoạch và tỷ lệ lập quy hoạch.

Quy mô diện tích lập quy hoạch khoảng: 832,68 ha.

(Ranh giới và diện tích lập quy hoạch sẽ được xác định thông qua công tác rà soát lại hệ thống mốc giới dự án và cụ thể hóa ở bước lập quy hoạch tiếp theo).

5. Tỷ lệ lập quy hoạch.

Quy hoạch Phân khu đô thị Sâu Chua được lập tỷ lệ bản đồ: 1/2.000.

6. Tính chất của khu vực quy hoạch.

Theo Quy hoạch chung, Phân khu Sâu Chua có chức năng chính gồm:

- Là khu vực phát triển du lịch sinh thái nghỉ dưỡng chất lượng cao kết hợp du lịch tâm linh;

- Là trung tâm đào tạo, huấn luyện thể dục thể thao cấp quốc gia;

- Là trung tâm nghiên cứu và phát triển vùng nguyên liệu phục vụ công nghiệp dược liệu;

- Là khu vực phát triển nông nghiệp ôn đới đặc thù, chất lượng cao;

- Là khu vực bảo tồn kết hợp du lịch khám phá, nghiên cứu khoa học.

7. Quy mô dự kiến.

7.1. Quy mô đất đai theo từng giai đoạn quy hoạch:

Quy mô đất đai toàn Phân khu: 832,68ha.

- Trong giai đoạn 2015 - 2020: kêu gọi đầu tư khai thác xây dựng 40% tổng quỹ đất các khu chức năng.

- Giai đoạn từ 2020 đến 2030: cơ bản đầu tư hoàn chỉnh các khu chức năng và tập trung phát triển về chiều sâu, chất lượng và bảo vệ môi trường.

7.2. Quy mô dân số:

Dự báo dân số trong khu vực lập quy hoạch đến năm 2020-2030 sẽ được tính toán trên cơ sở dân số hiện trạng và các chức năng đã được định hướng nhằm khai thác hiệu quả quỹ đất và bảo vệ môi trường với các loại hình sau:

- Dự báo về dân số trong khu vực: Được nghiên cứu cụ thể trong giai đoạn lập quy hoạch.

- Dự báo về khách du lịch: Được nghiên cứu cụ thể trong giai đoạn lập quy hoạch.

- Dự báo về số lao động trong khu vực: Quy mô dân số chính thức tại khu vực dự báo khoảng: 1.500 - 2.000 người (Quy mô dân số tối đa khoảng: 3.000 người) Quy mô dân số này chưa bao gồm dân số cơ học, dân số quy đổi và dân số lao động khác.

7.3. Các chỉ tiêu kinh tế, kỹ thuật:

- Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cơ bản cho đô thị Sâu Chua dự kiến áp dụng tương đương với các chỉ tiêu cho đô thị loại IV miền núi.

- Căn cứ Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam, Điều chỉnh quy hoạch chung đô thị du lịch Sa Pa đến năm 2030 đã được UBND tỉnh Lào Cai phê duyệt, khả năng dung nạp quỹ đất, khả năng cung cấp hạ tầng kỹ thuật, mô hình phát triển đô thị, dự báo các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cơ bản như sau:

* Các chỉ tiêu sử dụng đất: Đất xây dựng đô thị khoảng: 350-460 m²/người.

Trong đó:

- Đất dân dụng đô thị:                150 - 250m²/người

- Đất đơn vị ở:                          70 - 120m²/người

- Đất công trình công cộng:       ≥ 5m²/người

- Đất cây xanh, TDTT:                ≥ 50m²/người

- Đất giao thông (đến đường khu vực): ≥ 30m²/người

* Các chỉ tiêu hạ tầng xã hội:

- Nhà trẻ, mẫu giáo: 60Cháu/1000 dân:   15m² đất/cháu

- Trường Tiểu học:   65HS/1000 dân:       15m² đất/HS

- Trường THCS:       55HS/1000 dân:       15m² đất/HS

- Trường PTTH:       45HS/1000 dân:       15m² đất/HS

* Các chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật

- Mật độ mạng lưới đường: ≥ 4,5km/km² tính đến đường khu vực.

- Cấp nước sinh hoạt: 120 - 150 l/người/ngđ

- Cấp điện sinh hoạt: 0,8Kw/người

- Nước thải sinh hoạt: 120 - 150 l/người/ngđ

- Chất thải rắn sinh hoạt: 1,0Kg/người/ngđ

(Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cơ bản sẽ được điều chỉnh cụ thể trong đồ án quy hoạch phân khu, phù hợp với đồ án Điều chỉnh quy hoạch chung đô thị du lịch Sa Pa đến năm 2030 được duyệt).

8. Các yêu cầu cần nghiên cứu trong nội dung quy hoạch.

Nội dung đồ án Quy hoạch phân khu Sâu Chua cần được nghiên cứu:

8.1. Tuân thủ các nguyên tắc phát triển cơ bản:

- Khai thác tối đa cảnh quan không gian hiện có, phát triển đô thị du lịch sinh thái gắn kết với không gian thiên nhiên kết hợp với các chức năng đặc trưng của Phân khu: tâm linh, thể thao, dược liệu, hoa, rau, thực vật bản địa...

- Khu vực đô thị sinh thái kiểm soát chặt chẽ về mật độ, tầng cao và việc san gạt mặt bằng xây dựng.

- Tổ chức không gian trung tâm công cộng, dịch vụ chất lượng cao gắn với các công trình giao thông đầu mối trên đường Sa Pả - Hang Đá - Hầu Thào, hệ thống công trình công cộng cấp đô thị được bố trí tại khu vực cửa ngõ đô thị.

- Các khu chức năng đô thị:

+ Trung tâm thể dục thể thao cấp Quốc gia.

+ Trung tâm dịch vụ hỗ trợ phát triển công nghiệp dược liệu.

+ Khu bảo tồn thực vật và phát triển cây đặc trưng về rau, hoa.

+ Khu tâm linh và bảo tồn cảnh quan.

+ Khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng siêu cao cấp.

+ Khu dịch vụ vui chơi giải trí chuyên đề cấp đô thị.

+ Khu thôn bản đô thị hóa, thị trấn cải tạo và khu ở mới.

+ Đầu mối liên kết các loại hình giao thông. Trung tâm phân phối trung chuyển hàng hóa, kho tàng.

- Các công trình hạ tầng kỹ thuật đầu mối.

- Khuyến khích: Phát triển các trung tâm đa chức năng mật độ cao ở các đầu mối giao thông chính.

- Bảo tồn các làng, bản truyền thống. Bổ sung dịch vụ công cộng, tạo lập không gian xanh, vườn hoa trong các lõi khu dân cư. Phát triển các bãi đỗ xe gắn với các khu vực phát triển du lịch, dịch vụ thể dục thể thao.

- Phát triển đầy đủ hạng mục hạ tầng xã hội.

- Phát triển vùng cây nguyên liệu công nghiệp dược liệu gắn với các cơ sở nghiên cứu, sản xuất.

- Phát triển trung tâm nghiên cứu về rau, hoa và các vùng sản xuất kết hợp du lịch.

- Bảo tồn cảnh quan thiên nhiên, thảm thực vật đặc hữu

8.2. Chọn đất và hướng phát triển không gian:

- Chọn đất và hướng phát triển không gian đáp ứng những yêu cầu sau:

+ Có lợi thế phát triển kinh tế, xã hội, hạ tầng kỹ thuật và môi trường;

+ Căn cứ trên cơ sở bảo tồn cảnh quan tự nhiên;

+ Căn cứ theo chức năng, tính chất của từng dự án cụ thể;

+ Các yêu cầu về định hướng phát triển không gian đã được định hướng trong Quy hoạch chung.

- Xác định chỉ tiêu sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật cho phân khu đô thị: Quy mô dân số; Diện tích đối với các chức năng sử dụng đất; Chỉ tiêu sử dụng đất, các chỉ tiêu khống chế về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và tầng bình quân cho phân khu đô thị.

8.3. Quy hoạch sử dụng đất:

- Xác định chỉ tiêu sử dụng đất, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật cho phân khu đô thị: Quy mô dân số; Diện tích đối với các chức năng sử dụng đất; Chỉ tiêu sử dụng đất, các chỉ tiêu khống chế về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và tầng bình quân cho phân khu đô thị.

- Xác định các nguyên tắc cơ bản phân bố, giải pháp, ranh giới quy hoạch đối với từng khu chức năng trên cơ sở định hướng Quy hoạch chung và điều kiện tự nhiên, hiện trạng; Thể hiện các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật về diện tích, quy mô dân số, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và tầng cao bình quân đối với từng ô phố (xác định bởi đường khu vực). Xác định hoặc quy định khoảng lùi công trình đối với các trục đường.

8.4. Quy hoạch tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan:

- Xác định nguyên tắc, yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đối với khu chức năng, trục đường chính, khu vực không gian mở, khu vực điểm nhấn (bố cục không gian kiến trúc toàn khu; các khu vực trọng tâm, khu trung tâm, các tuyến đường chính, các điểm nhấn và các không gian trọng tâm).

- Tổ chức các hạng mục công trình nhằm đảm bảo sự gắn kết và liên hệ giữa các chức năng trong khu vực, các khu vực cận kề về không gian kiến trúc cảnh quan cũng như hạ tầng kỹ thuật.

- Tổ chức các công trình đan xen với khoảng trống hợp lý, tránh ảnh hưởng tới tầm nhìn và cảnh quan tự nhiên. Hạn chế tối đa san gạt địa hình.

- Đưa ra mô hình cụ thể và giải pháp đối với các công trình xây dựng ở khu vực có độ dốc lớn, các công trình mang tính đặc thù, tạo hình ảnh khu vực đặc trưng.

8.5. Thiết kế đô thị:

- Xác định khung thiết kế đô thị tổng thể, cảnh quan đô thị khu vực trung tâm, dọc các trục đường chính, các khu vực không gian mở và các công trình điểm nhấn.

- Xác định chiều cao, mật độ xây dựng công trình kiến trúc của từng khu vực. Xác định các chỉ tiêu khống chế về khoảng lùi trên cơ sở đánh giá hiện trạng cốt nền và điều kiện cảnh quan, địa hình tự nhiên, tính chất và chức năng các tuyến phố chính.

- Đề xuất nguyên tắc bố cục, hình khối, màu sắc, hình thức kiến trúc chủ đạo của các công trình kiến trúc trên cơ sở điều kiện tự nhiên, tập quán văn hóa xã hội và đặc thù khu vực.

- Các giải pháp đối với hệ thống không gian mở. Xác định không gian kiến trúc cảnh quan không gian mở về hình khối kiến trúc, khoảng lùi, cây xanh mặt nước, quảng trường.

- Xác định các công trình điểm nhấn, nêu ý tưởng kiến trúc công trình điểm nhấn theo tính chất công trình, cảnh quan xung quanh.

- Các giải pháp kiểm soát, quản lý phát triển cho từng khu vực.

8.6. Định hướng hệ thống hạ tầng xã hội:

- Xác định các vấn đề tồn tại và đề xuất định hướng phát triển công trình dịch vụ, nhà ở cho các loại hình cư trú trên địa bàn. Đề xuất mô hình nhà ở kết hợp với dịch vụ du lịch. Hình thành các khu chức năng phục vụ du lịch đáp ứng nhu cầu lượng lớn khách du lịch.

- Nghiên cứu các đặc trưng văn hóa để có định hướng tôn tạo, bảo tồn và phát triển du lịch dịch vụ.

- Xác định sơ bộ và bố trí hệ thống công trình dịch vụ, thương mại, giáo dục, y tế đáp ứng nhu cầu đô thị và du lịch. Đề xuất một số hình thức kiến trúc đặc trưng đối với hệ thống các công trình công cộng.

8.7. Định hướng hệ thống hạ tầng kỹ thuật:

- Xác định nguyên tắc, yêu cầu và tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật, gồm:

- Giao thông: Xác định mạng lưới giao thông, quy mô mặt cắt ngang đường, chỉ giới đường đỏ và quy định chỉ giới xây dựng. Cụ thể hóa quy hoạch chung về vị trí, quy mô các công trình giao thông như: bến bãi đỗ xe, đầu mối giao thông, công trình giao thông ...

- Chuẩn bị kỹ thuật: Lựa chọn và xác định cao độ xây dựng phù hợp với quy hoạch chung; kiểm soát việc san nền trong từng khu vực. Có biện pháp bảo vệ các dòng tụ thủy tự nhiên và đề xuất các công trình giữ lượng nước mặt phục vụ cho hoạt động trồng cây, sinh hoạt và cảnh quan.

- Cấp nước: Xác định nhu cầu dùng nước và nguồn cấp nước; Vị trí, quy mô, mạng lưới đường ống cấp nước, cấp nước chữa cháy và các thông số kỹ thuật.

- Thoát nước thải và vệ sinh môi trường: Xác định tổng lượng nước thải và rác thải; mạng lưới thoát nước; Vị trí, quy mô các công trình xử lý nước thải, chất thải rắn (nếu có).

- Cấp điện: Xác định nhu cầu sử dụng và nguồn cung cấp năng lượng; vị trí, quy mô các trạm điện phân phối; mạng lưới đường dây trung thế, các trạm hạ thế và hệ thống chiếu sáng đô thị.

- Thông tin liên lạc: Xác định nhu cầu và mạng lưới.

- Khớp nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật các dự án, đồ án quy hoạch; tích hợp quy định quản lý theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt phù hợp với định hướng quy hoạch chung.

- Xác định chương trình đầu tư ưu tiên, dự án chiến lược.

- Đánh giá môi trường chiến lược: Đánh giá hiện trạng môi trường về điều kiện địa hình; điều kiện tự nhiên; chất thải rắn, nước thải, tiếng ồn...; các vấn đề xã hội, văn hóa, cảnh quan thiên nhiên; phân tích, dự báo những tác động tích cực và tiêu cực ảnh hưởng đến môi trường; đề xuất hệ thống các tiêu chí bảo vệ môi trường để đưa ra các giải pháp quy hoạch không gian và hạ tầng kỹ thuật tối ưu cho khu vực quy hoạch; đề ra các giải pháp giảm thiểu, khắc phục tác động đối với dân cư, cảnh quan thiên nhiên; không khí, tiếng ồn khi triển khai thực hiện quy hoạch đô thị.

8.8. Chương trình dự án ưu tiên đầu tư:

- Xác định các chương trình, dự án ưu tiên đầu tư.

- Xác định thời gian cụ thể đầu tư cho từng dự án.

- Xác định nguồn lực, nguồn vốn thực hiện các dự án.

8.9. Dự thảo quy định quản lý theo đồ án quy hoạch phân khu:

- Quy định chung: Xác định đối tượng áp dụng, phân công quản lý thực hiện; Ranh giới, quy mô diện tích, tính chất, dân số khu vực lập quy hoạch; Quy định chung về hạ tầng xã hội (Các đơn vị ở; nhóm nhà ở; Trung tâm hành chính, công cộng; Y tế; Giáo dục đào tạo; TDTT; Thương mại dịch vụ...); Các quy định chủ yếu về kết nối giữa hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong khu vực với hệ
thống hạ tầng kỹ thuật chung của đô thị.

- Quy định cụ thể: Ranh giới, quy mô diện tích, quy định về mật độ dân cư, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, nguyên tắc kiểm soát phát triển, quản lý về không gian, kiến trúc; yêu cầu hạ tầng kỹ thuật đối với từng ô theo đường cấp khu vực, từng khu chức năng; quy định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng và các yêu cầu về kỹ thuật đối với từng tuyến đường; phạm vi bảo vệ, hành lang an toàn công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình ngầm (nếu có); Quy định về nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đối với trục đường chính, không gian mở, điểm nhấn, công viên cây xanh.

9. Thành phần và nội dung hồ sơ.

Theo quy định hiện hành.

10. Nguồn vốn và dự toán kinh phí lập quy hoạch.

- Nguồn vốn lập quy hoạch xây dựng: Vốn ngân sách + vốn khác.

- Dự toán chi phí lập quy hoạch: Theo quy định hiện hành.

11. Tiến độ và tổ chức thực hiện.

11.1. Tiến độ:

- Thời gian lập và phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch: 01 tháng.

- Thời gian thực hiện Quy hoạch phân khu 09 tháng, tính từ thời điểm Nhiệm vụ quy hoạch được phê duyệt và Hợp đồng tư vấn quy hoạch được ký.

- Thời gian thẩm định và phê duyệt quy hoạch: 02 tháng.

11.2. Tổ chức thực hiện:

- Cơ quan xét duyệt: UBND tỉnh Lào Cai.

- Cơ quan thẩm định: Sở Xây dựng tỉnh Lào Cai.

- Cơ quan lập quy hoạch: Lựa chọn theo quy định hiện hành.