Quyết định 1669/QĐ-UBND năm 2023 của Ủy ban nhân dân tỉnh Hòa Bình ban hành nhằm quy định các chỉ tiêu cụ thể làm cơ sở khoa học và pháp lý để xác định giá đất cụ thể đối với các dự án có sử dụng đất trên địa bàn tỉnh. Đây là văn bản hướng dẫn thực tế quan trọng, giúp chuẩn hóa quy trình định giá đất, đảm bảo tính minh bạch, sát với thị trường và hạn chế thất thu ngân sách nhà nước.

- Phạm vi điều chỉnh và Đối tượng áp dụng

• Phạm vi điều chỉnh: Quyết định này quy định chi tiết một số chỉ tiêu kỹ thuật, tài chính làm căn cứ để xác định giá đất cụ thể cho các dự án có sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hòa Bình.
• Đối tượng áp dụng: Áp dụng đối với các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan có chức năng thẩm định giá đất; các tổ chức, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất; và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan trực tiếp đến việc định giá đất dự án.

- Quy định chi tiết về tỷ lệ lấp đầy đối với từng loại hình bất động sản

Tỷ lệ lấp đầy là chỉ tiêu quan trọng để tính toán doanh thu giả định trong phương pháp thặng dư và phương pháp thu nhập. Quyết định phân chia chi tiết theo khu vực địa lý và loại hình dự án:

• Văn phòng và Thương mại dịch vụ: Tại các phường thuộc thành phố Hòa Bình và các thị trấn thuộc huyện, tỷ lệ lấp đầy quy định từ 75% đến 85% (dự án có lợi thế đặc biệt có thể lên đến 90%). Tại các xã còn lại, tỷ lệ này dao động từ 65% đến 75%. Trường hợp tỷ lệ thực tế thấp hơn 75% (đối với phường, thị trấn) hoặc thấp hơn 60% (đối với xã), Sở Tài nguyên và Môi trường phải trình Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh xem xét quyết định cụ thể.
• Khách sạn và Biệt thự nghỉ dưỡng: Tại các phường thuộc thành phố Hòa Bình và các thị trấn thuộc huyện, tỷ lệ lấp đầy từ 65% đến 80% (vị trí đặc biệt có thể lên đến 85%). Tại các xã còn lại, tỷ lệ quy định từ 55% đến 65%. Nếu tỷ lệ thấp hơn 65% (đối với phường, thị trấn) hoặc thấp hơn 55% (đối với xã) thì phải trình Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh quyết định.
• Căn hộ dịch vụ: Tại các phường thuộc thành phố Hòa Bình và các thị trấn thuộc huyện, tỷ lệ lấp đầy từ 75% đến 85% (vị trí đặc biệt tối đa 90%). Tại các xã còn lại, tỷ lệ từ 65% đến 75%. Cơ chế trình Hội đồng thẩm định áp dụng khi tỷ lệ thấp hơn 75% (phường, thị trấn) hoặc thấp hơn 65% (xã).
• Nhà xưởng sản xuất: Tại các phường thuộc thành phố Hòa Bình và các thị trấn thuộc huyện, tỷ lệ lấp đầy từ 75% đến 90%. Tại các xã còn lại, tỷ lệ từ 55% đến 70%. Trường hợp thấp hơn 75% (phường, thị trấn) hoặc thấp hơn 55% (xã) sẽ do Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh quyết định cụ thể.
• Dịch vụ tầng hầm và bãi đỗ xe: Đối với dịch vụ trông giữ xe, địa bàn các phường thuộc thành phố Hòa Bình tính 03 lượt/ngày; các thị trấn thuộc huyện tính 02 lượt/ngày; các xã còn lại tính 01 lượt/ngày. Đối với dịch vụ tầng hầm của tòa nhà cao tầng, tỷ lệ lấp đầy được xác định dựa trên mật độ dân cư, chiều cao công trình, diện tích sàn kinh doanh và diện tích tầng hầm mà không phân chia theo khu vực địa lý.

- Quy định về tỷ lệ sàn kinh doanh trên sàn xây dựng

• Đối với các dự án đã có thiết kế kỹ thuật được phê duyệt, tỷ lệ sàn kinh doanh trên sàn xây dựng được tính toán chính xác theo bản vẽ thiết kế thực tế.
• Đối với các dự án chưa có thiết kế kỹ thuật, tỷ lệ sàn kinh doanh trên sàn xây dựng được ấn định mặc định là 75%, riêng đối với khu vực tầng hầm để xe là 100%.

- Cơ cấu chi phí phát triển của dự án

• Chi phí đầu tư xây dựng: Được xác định căn cứ vào hồ sơ tổng mức đầu tư xây dựng của dự án đã được Sở Xây dựng tham gia ý kiến thẩm định tại thời điểm định giá đất.
• Chi phí quảng cáo, bán hàng và quản lý: Được ấn định bằng 1% trên tổng doanh thu trước thuế của dự án.
• Lợi nhuận của nhà đầu tư: Đã bao gồm các yếu tố rủi ro kinh doanh và chi phí vốn trong suốt thời gian thực hiện dự án, được khống chế mức tối đa bằng 14% tổng chi phí đầu tư xây dựng và giá trị khu đất của dự án.

- Hệ số điều chỉnh đơn giá đối với các lô đất có vị trí thuận lợi

Để phản ánh đúng giá trị thương mại của các lô đất có ưu thế về mặt tiền, quyết định đưa ra tỷ lệ tăng đơn giá so với lô đất tiếp giáp 1 mặt đường ở cùng vị trí thuận lợi nhất:

• Tăng 15% đối với các lô đất góc tiếp giáp từ 2 đến 3 mặt đường.
• Tăng 10% đối với các lô đất có 2 mặt đường (1 mặt trước và 1 mặt sau).
• Tăng 5% đối với các lô đất có 1 mặt đường và 1 hoặc 2 mặt thoáng (không phải lô góc), hoặc các lô đất có tầm nhìn hướng ra công viên cây xanh, ven hồ.

- Phương pháp điều chỉnh mức chênh lệch mật độ xây dựng

Khi so sánh thửa đất cần định giá (TĐĐG) với thửa đất so sánh (TĐSS) có sự khác biệt về mật độ xây dựng (MĐXD), tỷ lệ điều chỉnh được quy định cụ thể:

• Nếu TĐSS có MĐXD từ 90% đến 100%: Tỷ lệ điều chỉnh tương ứng với TĐĐG là 100% (nếu TĐĐG cùng nhóm), 98% (nếu TĐĐG từ 80% đến 90%), 95% (nếu TĐĐG từ 60% đến 80%), và 90% (nếu TĐĐG dưới 60%).
• Nếu TĐSS có MĐXD từ 80% đến 90%: Tỷ lệ điều chỉnh tương ứng với TĐĐG là 102% (nếu TĐĐG từ 90% đến 100%), 100% (nếu TĐĐG cùng nhóm), 98% (nếu TĐĐG từ 60% đến 80%), và 95% (nếu TĐĐG dưới 60%).
• Nếu TĐSS có MĐXD từ 60% đến 80%: Tỷ lệ điều chỉnh tương ứng với TĐĐG là 105% (nếu TĐĐG từ 90% đến 100%), 102% (nếu TĐĐG từ 80% đến 90%), 100% (nếu TĐĐG cùng nhóm), và 98% (nếu TĐĐG dưới 60%).
• Nếu TĐSS có MĐXD dưới 60%: Tỷ lệ điều chỉnh tương ứng với TĐĐG là 110% (nếu TĐĐG từ 90% đến 100%), 105% (nếu TĐĐG từ 80% đến 90%), 102% (nếu TĐĐG từ 60% đến 80%), và 100% (nếu TĐĐG cùng nhóm).
• Tổng tỷ lệ phần trăm điều chỉnh giữa TĐSS và TĐĐG đối với hai yếu tố (quy mô, kích thước, hình dáng và mật độ xây dựng) không được vượt quá 15% đối với thửa đất có mật độ xây dựng nhỏ hơn hoặc bằng 60%, và không quá 10% đối với các thửa đất còn lại. Không thực hiện điều chỉnh nếu mức chênh lệch mật độ xây dựng giữa hai thửa đất không vượt quá 2%.

- Quy định về tỷ lệ chiết khấu trong các phương pháp định giá

• Đối với phương pháp thu nhập: Tỷ lệ chiết khấu được tính theo lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân kỳ hạn 12 tháng bằng VNĐ của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất cao nhất trên địa bàn tỉnh Hòa Bình, tính trong thời gian 03 năm liên tục trước thời điểm định giá.
• Đối với phương pháp thặng dư: Tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân bằng VNĐ tại thời điểm định giá của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn (bao gồm VietinBank, BIDV, Vietcombank) áp dụng cho các dự án đầu tư phát triển bất động sản.

- Phân bổ chi phí hạ tầng kỹ thuật đối với dự án đấu giá quyền sử dụng đất

• Đối với các dự án đấu giá toàn bộ diện tích đất (bao gồm đất nhà ở xã hội, đất thương mại dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh...), sau khi nhà đầu tư hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật và bàn giao cho UBND cấp huyện quản lý, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật sẽ được tính cho toàn bộ diện tích dự án.
• Nhà đầu tư có trách nhiệm hoàn trả lại ngân sách nhà nước phần chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật được phân bổ tương ứng với phần diện tích đất được giao để thực hiện dự án nhà ở xã hội, thương mại dịch vụ hoặc sản xuất kinh doanh.

- Quy định về thời gian xây dựng và tiến độ bán hàng của dự án

Thời gian xây dựng hạ tầng kỹ thuật, xây dựng nhà ở và tiến độ phân bổ doanh thu được quy định chi tiết theo quy mô diện tích đất ở của dự án:

• Dự án không phải xây dựng nhà ở xây thô:
  • Diện tích dưới 3,5 ha: Thời gian xây dựng hạ tầng kỹ thuật là 06 tháng đầu năm thứ nhất; thời gian bán hàng là 06 tháng cuối năm thứ nhất.
  • Diện tích từ 3,5 ha đến dưới 5 ha: Thời gian xây dựng hạ tầng kỹ thuật là 01 năm (năm thứ nhất); thời gian bán hàng là 01 năm (năm thứ hai).
  • Diện tích từ 5 ha đến dưới 10 ha: Thời gian xây dựng hạ tầng kỹ thuật là 1,5 năm (năm thứ nhất 70%, 06 tháng đầu năm thứ hai 30%); thời gian bán hàng là 1,5 năm (06 tháng cuối năm thứ hai 70%, năm thứ ba 30%).
  • Diện tích trên 10 ha: Thời gian xây dựng hạ tầng kỹ thuật là 2 năm (năm thứ nhất 70%, năm thứ hai 30%); thời gian bán hàng là 2 năm (năm thứ ba 70%, năm thứ tư 30%).
• Dự án phải xây dựng nhà ở xây thô:
  • Diện tích dưới 3,5 ha: Thời gian xây dựng hạ tầng và nhà ở là 01 năm (năm thứ nhất); thời gian bán hàng là 01 năm (năm thứ hai).
  • Diện tích từ 3,5 ha đến dưới 5 ha: Thời gian xây dựng hạ tầng và nhà ở là 1,5 năm (năm thứ nhất 70%, 06 tháng đầu năm thứ hai 30%); thời gian bán hàng là 1,5 năm (06 tháng cuối năm thứ hai 70%, năm thứ ba 30%).
  • Diện tích từ 5 ha đến dưới 10 ha: Thời gian xây dựng hạ tầng và nhà ở là 02 năm (năm thứ nhất 70%, năm thứ hai 30%); thời gian bán hàng là 02 năm (năm thứ ba 70%, năm thứ tư 30%).
  • Diện tích trên 10 ha: Thời gian xây dựng hạ tầng và nhà ở là 03 năm (năm thứ nhất 40%, năm thứ hai 40%, năm thứ ba 20%); thời gian bán hàng là 3 năm (năm thứ tư 40%, năm thứ năm 40%, năm thứ sáu 20%).
• Cơ chế điều chỉnh thực tế: Nếu thời gian xây dựng thực tế ngắn hơn quy định do nguyên nhân khách quan và được cơ quan nhà nước nghiệm thu, bàn giao thực tế, thời gian xây dựng và bán hàng sẽ được tính theo thực tế. Đối với các dự án đặc thù, phức tạp, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm báo cáo UBND tỉnh quyết định tiến độ cụ thể để phân bổ doanh thu phù hợp.

- Điều kiện ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư

• Chủ đầu tư phải hoàn thành đầy đủ các thủ tục về đầu tư, xây dựng, môi trường, đất đai và thực hiện quyết toán chi phí đầu tư xây dựng sau khi hoàn thành dự án. Toàn bộ diện tích đất công cộng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chung phải được bàn giao lại cho chính quyền địa phương quản lý.
• Nếu chi phí thực tế thay đổi so với phương án giả định ban đầu, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ xây dựng phương án giá đất điều chỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh xem xét, trình UBND tỉnh phê duyệt nhằm tránh thất thu ngân sách.
• Trường hợp chi phí quyết toán thực tế hoặc chi phí theo kết luận của cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán thấp hơn chi phí giả định trong phương án giá đất (làm tăng giá trị quyền sử dụng đất), chủ đầu tư phải nộp phần chênh lệch này vào ngân sách nhà nước. Nếu chi phí thực tế cao hơn chi phí giả định, chủ đầu tư phải tự hạch toán phần chênh lệch đó.

- Tổ chức thực hiện và Điều khoản thi hành

• Trách nhiệm của các cơ quan: Sở Tài nguyên và Môi trường căn cứ các chỉ tiêu tại Quyết định này để xây dựng phương án giá đất. Sở Tài chính (thường trực Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh) chủ trì phối hợp với các Sở: Kế hoạch và Đầu tư, Xây dựng, Tư pháp, Cục Thuế tỉnh và UBND cấp huyện tổ chức thực hiện. Các đơn vị tư vấn giá đất chịu trách nhiệm pháp lý về tính chính xác, trung thực của kết quả tư vấn.
• Hiệu lực thi hành: Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày ký và áp dụng cho đến khi Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ về giá đất được ban hành và có hiệu lực. Các dự án đã được phê duyệt phương án giá đất cụ thể trước ngày Quyết định này có hiệu lực thì tiếp tục thực hiện theo phương án đã duyệt, không điều chỉnh lại.