Quyết định số 11/2021/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang ban hành là văn bản pháp lý quan trọng quy định chi tiết về các điều kiện, tiêu chí, quy mô và tỷ lệ để thực hiện việc tách phần diện tích đất công thành một dự án độc lập. Quy định này áp dụng đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang, nhằm tối ưu hóa việc quản lý, sử dụng tài sản công và đảm bảo tính minh bạch trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.

Phạm vi điều chỉnh và Đối tượng áp dụng

Quyết định này quy định cụ thể về việc tách khu đất công thành dự án độc lập đối với các dự án có sử dụng phần diện tích đất công nằm xen kẽ với phần diện tích đất do nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Quy định này loại trừ các khu đất công là đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất công trình sự nghiệp, hoặc các khu đất đã được giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng kỹ thuật do Nhà nước quản lý.

Các trường hợp áp dụng bao gồm:

• Các dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.
• Các dự án đầu tư không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất nhưng thuộc diện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định pháp luật liên quan.
• Quyết định này không áp dụng đối với các dự án thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai.

Đối tượng áp dụng của Quyết định bao gồm các nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan đến hoạt động đầu tư tại tỉnh Bắc Giang, và người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với đất được giao để quản lý.

Giải thích các thuật ngữ pháp lý cốt lõi

• Đất công: Được hiểu là phần diện tích đất do Nhà nước giao để quản lý, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích, đất mà người đang sử dụng không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và không có tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai và quản lý tài sản công.
• Dự án độc lập: Là dự án mà việc thực hiện hoặc loại bỏ nó hoàn toàn không gây ảnh hưởng đến việc triển khai các dự án khác xung quanh.
• Đường hiện trạng hoặc đường quy hoạch: Phải là đường giao thông đạt cấp VI trở lên. Đối với khu vực tiếp giáp đường đê, tuyến đê đó phải được UBND tỉnh chấp thuận cho phép vận chuyển hàng hóa và đạt tiêu chuẩn đường giao thông cấp VI trở lên.

Thời điểm xem xét tách khu đất công thành dự án độc lập

• Đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư: Việc xem xét tách đất công được thực hiện ngay tại thời điểm xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.
• Đối với dự án thuộc diện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư: Thời điểm xem xét tách đất công là khi xem xét phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất để đấu thầu.

Điều kiện, tiêu chí, quy mô và tỷ lệ để tách khu đất công thành dự án độc lập

Để một khu đất công được xem xét tách thành dự án độc lập, khu đất đó phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện, tiêu chí, quy mô và tỷ lệ cụ thể như sau:

Về điều kiện tách dự án:

• Diện tích đất công phải liền thửa, không nằm xen kẽ hoặc bị chia cắt bởi các thửa đất không phải là đất công.
• Khu đất phải có ít nhất một mặt tiếp giáp với đường hiện trạng hoặc đường đã được quy hoạch, với chiều dài bề mặt tiếp giáp tối thiểu là 30 mét.

Về tiêu chí hình học:

• Khu đất công phải có khả năng khoanh lại tạo thành hình chữ nhật hoặc hình vuông tương đối để đảm bảo khả năng quy hoạch xây dựng đồng bộ.

Về quy mô và tỷ lệ diện tích:

• Đối với các dự án có tổng quy mô dưới 5.000 m2: Diện tích đất công phải chiếm tỷ lệ từ 20% trở lên trên tổng diện tích dự án và diện tích tuyệt đối của phần đất công phải đạt tối thiểu từ 1.000 m2 trở lên.
• Đối với các dự án có tổng quy mô từ 5.000 m2 trở lên: Diện tích đất công phải đạt từ 3.000 m2 trở lên.
• Trường hợp mở rộng diện tích đất thực hiện dự án: Việc xác định tỷ lệ và diện tích đất công nêu trên chỉ tính riêng trên phần diện tích đất đề xuất mở rộng.
• Lưu ý: Diện tích đất công để tính toán không bao gồm phần diện tích nằm trong hành lang an toàn giao thông đã được công bố hoặc theo quy hoạch đã được phê duyệt.

Trường hợp khu đất công đáp ứng đủ các điều kiện, tiêu chí, quy mô và tỷ lệ nêu trên nhưng việc tách đất làm ảnh hưởng đến việc thực hiện các dự án đã được quy hoạch hoặc phá vỡ quy hoạch chung đã được phê duyệt, cơ quan chủ trì thẩm định phải báo cáo UBND tỉnh xem xét và quyết định cụ thể.

Trách nhiệm của các cơ quan, địa phương liên quan

Sở Kế hoạch và Đầu tư:

• Chủ trì thẩm định dự án và danh mục dự án có sử dụng đất. Tham mưu cho UBND tỉnh chủ trương tách thành dự án độc lập khi thẩm định chủ trương đầu tư hoặc danh mục dự án nếu đủ điều kiện.
• Chủ trì, phối hợp rà soát và tham mưu tách khu đất công thành dự án độc lập đối với các dự án đã được chấp thuận đầu tư nhưng chưa được giao đất, cho thuê đất.
• Phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn, tổ chức thực hiện Quyết định này.

Sở Tài nguyên và Môi trường:

• Phối hợp tham gia ý kiến thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc danh mục dự án sử dụng đất.
• Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng quỹ đất công tại các địa phương nhằm kịp thời phát hiện và xử lý vi phạm.
• Phối hợp với Sở Tài chính tổng hợp, báo cáo định kỳ cho UBND tỉnh về tình hình quản lý sử dụng đất công trước ngày 30/6 và ngày 31/12 hàng năm.

Ủy ban nhân dân cấp huyện:

• Chịu trách nhiệm toàn diện trước pháp luật về tính chính xác của nguồn gốc đất, loại đất, chủ sử dụng đất và tài sản trên đất trong quá trình tham gia ý kiến thẩm định.
• Chủ trì, phối hợp tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với khu đất công đã được UBND tỉnh đồng ý chủ trương tách thành dự án độc lập.
• Đối với các dự án có phần đất công không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập: Chỉ xem xét giao đất, cho thuê đất hoặc trình cấp có thẩm quyền giao, cho thuê sau khi nhà đầu tư đã hoàn thành việc thỏa thuận, nhận chuyển nhượng từ 70% diện tích đất không phải đất công trở lên của dự án.
• Thực hiện rà soát, tổng hợp báo cáo tình hình biến động quỹ đất công định kỳ trước ngày 30/6 và ngày 31/12 hàng năm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường.

Quy định chuyển tiếp và Hiệu lực thi hành

Đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất công đã được chấp thuận đầu tư trước ngày Quyết định này có hiệu lực nhưng chưa được Nhà nước giao đất, cho thuê đất:

• Nếu dự án không sử dụng 100% đất công và phần diện tích đất công đáp ứng đủ các điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ quy định tại Điều 5: Tiến hành giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất công đó. Đồng thời, Sở Kế hoạch và Đầu tư tham mưu xử lý dự án theo quy định pháp luật về đầu tư.
• Nếu phần diện tích đất công không đáp ứng đủ các điều kiện tại Điều 5: Thực hiện theo quy định tại Điểm b Khoản 5 Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 13 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP).

Quyết định số 11/2021/QĐ-UBND chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 30 tháng 4 năm 2021. Trong quá trình thực hiện, nếu phát sinh khó khăn, vướng mắc, các cơ quan, đơn vị có trách nhiệm phản ánh kịp thời về UBND tỉnh thông qua Sở Kế hoạch và Đầu tư để xem xét, sửa đổi và bổ sung cho phù hợp.