TÓM TẮT QUYẾT ĐỊNH 03/2025/QĐ-UBND QUY ĐỊNH VỀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI TỈNH KON TUM

Quyết định 03/2025/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân tỉnh Kon Tum ban hành quy định chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ điều chỉnh chênh lệch và phương pháp điều chỉnh giá đất đối với đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh theo quy định tại khoản 3 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP.

1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

• Phạm vi điều chỉnh: Quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn tỉnh Kon Tum làm căn cứ xác định giá đất cụ thể.
• Đối tượng áp dụng:
  • Cơ quan tham mưu, quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan, người có thẩm quyền xác định, thẩm định và quyết định giá đất cụ thể.
  • Tổ chức tư vấn xác định giá đất và cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất.
  • Các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến công tác xác định giá đất.

2. Yếu tố ảnh hưởng và mức điều chỉnh đối với đất phi nông nghiệp

Mức điều chỉnh chênh lệch tối đa cho từng yếu tố đối với nhóm đất phi nông nghiệp được quy định cụ thể như sau:

• Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất: Tỷ lệ chênh lệch không quá 30%. Căn cứ vào khoảng cách đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, cơ sở y tế, giáo dục, thể dục thể thao, công viên, khu vui chơi giải trí, siêu thị.
• Điều kiện về giao thông: Tỷ lệ chênh lệch không quá 30%. Căn cứ vào loại đường (nhựa, bê tông, đất), độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè), kết cấu mặt đường và số mặt đường tiếp giáp (đường, ngõ).
• Điều kiện cấp thoát nước, cấp điện: Tỷ lệ chênh lệch không quá 20%. Căn cứ vào tình trạng ngập úng khi mưa lớn và tính ổn định của hệ thống điện.
• Diện tích, kích thước, hình thể: Tỷ lệ chênh lệch không quá 20%. Căn cứ vào diện tích, độ rộng mặt tiền, chiều sâu và hình thể tổng thể của thửa đất/khu đất.
• Yếu tố về quy hoạch xây dựng: Tỷ lệ chênh lệch không quá 20%. Căn cứ vào hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tỷ lệ diện tích sàn sử dụng tầng nổi và tầng hầm, chỉ giới xây dựng, giới hạn chiều cao và số tầng hầm theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt.
• Hiện trạng môi trường, an ninh: Tỷ lệ chênh lệch không quá 20%. Căn cứ vào mức độ ô nhiễm (bụi, ồn, không khí, nguồn nước), khoảng cách đến nghĩa trang, khu xử lý rác thải; mật độ dân cư và tình hình an ninh trật tự.
• Thời hạn sử dụng đất: Tỷ lệ chênh lệch không quá 30%. Căn cứ vào thời gian còn lại thực hiện dự án hoặc loại đất sử dụng lâu dài/có thời hạn.
• Yếu tố thực tế, văn hóa, phong tục địa phương: Tỷ lệ chênh lệch không quá 30%. Căn cứ vào các đặc điểm đặc thù như bị đường đâm thẳng, nằm ở đoạn đường cong, độ dốc; hoặc đối diện/tiếp giáp chùa, dinh, miếu, danh lam thắng cảnh.

3. Yếu tố ảnh hưởng và mức điều chỉnh đối với đất nông nghiệp

Đối với đất nông nghiệp, mức điều chỉnh chênh lệch tối đa cho từng yếu tố được quy định như sau:

• Năng suất cây trồng, vật nuôi: Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 30%.
• Vị trí, đặc điểm thửa đất: Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 30%, căn cứ vào khoảng cách ngắn nhất đến nơi sản xuất và nơi tiêu thụ sản phẩm.
• Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất: Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 20%, căn cứ vào độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường và địa hình.
• Thời hạn sử dụng đất: Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 30% (không áp dụng đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân trong hạn mức hoặc đất nhận chuyển quyền trong hạn mức).
• Yếu tố thực tế, canh tác địa phương: Mức điều chỉnh chênh lệch không quá 30%, căn cứ vào điều kiện canh tác và hệ thống tưới tiêu.

4. Nguyên tắc và cách thức điều chỉnh giá đất

• Đơn vị điều chỉnh: Việc điều chỉnh giá đất của thửa đất so sánh được thực hiện theo tỷ lệ phần trăm (%).
• Chuẩn điều chỉnh: Lấy các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất cần định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá của thửa đất so sánh.
• Quy tắc tăng/giảm:
  • Yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn (làm giảm giá) so với thửa đất cần định giá: Điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh.
  • Yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn (làm tăng giá) so với thửa đất cần định giá: Điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh.
  • Yếu tố tương đồng/giống nhau: Giữ nguyên mức giá của thửa đất so sánh.
• Trường hợp đặc biệt: Nếu các mức điều chỉnh tối đa nêu trên chưa phản ánh phù hợp mức tương đồng giữa tài sản định giá và tài sản so sánh, tổ chức tư vấn xác định giá đất có trách nhiệm đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định. Mức chênh lệch tối đa của từng yếu tố trong trường hợp này không vượt quá 30%.

5. Trách nhiệm tổ chức thực hiện

• Cơ quan Tài nguyên và Môi trường: Căn cứ các chỉ tiêu quy định tại Quyết định này để tổ chức xây dựng phương án giá đất.
• Cơ quan Tài chính (Thường trực Hội đồng thẩm định): Chủ trì, phối hợp với các cơ quan thành viên tổ chức thẩm định phương án giá đất.
• Tổ chức tư vấn xác định giá đất: Chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, khách quan của thông tin thu thập, tỷ lệ điều chỉnh và kết quả tư vấn định giá theo khoản 2 Điều 162 Luật Đất đai 2024.
• Các Sở, ngành và UBND cấp huyện: Căn cứ chức năng, nhiệm vụ để triển khai thực hiện đồng bộ.

6. Quy định chuyển tiếp và hiệu lực thi hành

• Quy định chuyển tiếp: Đối với phương án giá đất đã trình UBND cấp có thẩm quyền trước ngày Quyết định này có hiệu lực thì tiếp tục phê duyệt theo phương án đã trình, không áp dụng quy định tại Quyết định này.
• Hiệu lực thi hành: Quyết định có hiệu lực thi hành từ ngày 25 tháng 01 năm 2025.