Quyết định số 03/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang ban hành ngày 16 tháng 02 năm 2017 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 3 năm 2017) thực hiện việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định một số nội dung về đầu tư xây dựng khu đô thị mới trên địa bàn tỉnh Bắc Giang ban hành kèm theo Quyết định số 531/2015/QĐ-UBND ngày 28/10/2015. Dưới đây là tóm tắt chi tiết các nội dung sửa đổi, bổ sung cốt lõi của văn bản này.

1. Sửa đổi quy định về chi phí lãi vay trong tổng chi phí phát triển dự án

Quyết định đã sửa đổi, bổ sung điểm h Khoản 3 Điều 11 nhằm làm rõ phương pháp xác định chi phí lãi vay được phép tính vào chi phí phát triển khi xác định giá đất:

• Mức tính chi phí lãi vay: Chi phí lãi vay được tính vào chi phí phát triển của dự án và bằng 1/2 số lãi vay được tính trong thời gian xây dựng.
• Công thức tính lãi vay trong thời gian xây dựng: Lãi vay = Số vốn vay được tính lãi x Lãi suất vay x Thời gian tính lãi.
• Số vốn vay được tính lãi: Được xác định bằng tổng vốn đầu tư trừ đi số vốn đầu tư thuộc sở hữu của chủ đầu tư (vốn tự có). Số vốn vay này không được vượt quá 80% tổng mức đầu tư xây dựng hạ tầng của dự án (bao gồm chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và một số công trình hạ tầng xã hội thiết yếu như công viên, khu cây xanh cảnh quan, hồ nước, bãi đỗ xe, quảng trường, điểm tập kết trung chuyển rác thải). Số vốn vay được tính theo số tháng của từng năm phát sinh và tính từ đầu năm dựa trên phân kỳ vốn đầu tư thực hiện dự án qua các năm.
• Vốn đầu tư thuộc sở hữu của chủ đầu tư: Bằng tổng mức đầu tư của dự án nhân với tỷ lệ % vốn tự có được xác định tại quyết định chấp thuận đầu tư dự án.
• Lãi suất vay áp dụng: Tính theo tỷ lệ lãi suất cho vay trung hạn bình quân của 03 ngân hàng thương mại trên địa bàn tỉnh tại thời điểm giao đất.
• Thời gian tính lãi: Tính theo tháng, kể từ thời điểm có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho đến khi hoàn thành hoặc kết thúc việc đầu tư xây dựng. Trong trường hợp dự án phát sinh doanh thu trong thời gian xây dựng, doanh thu này sẽ được tính vào cuối năm (ngày 31/12) và được sử dụng để khấu trừ vào phần gốc vay của dự án.

2. Sửa đổi công thức tính doanh thu, chi phí và thời gian thực hiện dự án (n)

Quyết định sửa đổi, bổ sung Khoản 4 Điều 11 quy định về công thức tính Tổng doanh thu phát triển và Tổng chi phí phát triển của dự án, trong đó làm rõ các thông số:

• Doanh thu năm thứ i (TRi): Bằng tổng doanh thu chia cho số năm kinh doanh, bán hàng của dự án.
• Tỷ lệ chiết khấu (r): Tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân bằng tiền Đồng Việt Nam của 03 ngân hàng thương mại trên địa bàn để thực hiện dự án bất động sản tại thời điểm có quyết định giao đất.
• Thời gian thực hiện dự án (n): Đối với các dự án chỉ thực hiện đầu tư xây dựng hạ tầng sau đó kinh doanh, chuyển nhượng sản phẩm cho các chủ đầu tư thứ cấp, thời gian thực hiện (n) bao gồm thời gian bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng hệ thống hạ tầng và kinh doanh, bán hàng. Thời gian này được khống chế theo quy mô sử dụng đất như sau:
  • Dự án dưới 20ha: Thời gian thực hiện (n) không quá 3 năm, trong đó thời gian bồi thường giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng không quá 2 năm.
  • Dự án từ 20ha đến dưới 40ha: Thời gian thực hiện (n) không quá 4 năm, trong đó thời gian bồi thường giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng không quá 3 năm.
  • Dự án từ 40ha đến dưới 60ha: Thời gian thực hiện (n) không quá 5 năm, trong đó thời gian bồi thường giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng không quá 4 năm.
  • Dự án từ 60ha đến dưới 80ha: Thời gian thực hiện (n) không quá 6 năm, trong đó thời gian bồi thường giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng không quá 5 năm.
  • Dự án từ 80ha trở lên: Thời gian thực hiện (n) không quá 7 năm, trong đó thời gian bồi thường giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng không quá 6 năm.

3. Quy định chuyển tiếp đối với các dự án đầu tư

Quyết định bổ sung Khoản 3 Điều 27 nhằm giải quyết các trường hợp chuyển tiếp về thẩm định giá đất, tính thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất:

• Đối với dự án chưa thực hiện thẩm định giá đất: Thực hiện thẩm định giá đất, tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại Quyết định này và các văn bản pháp luật hiện hành. Trường hợp dự án đã được chấp thuận đầu tư nhưng chưa thẩm định giá đất thì số năm thực hiện dự án (n) để tính toán doanh thu và chi phí phát triển được xác định theo khung quy mô diện tích đất tại Quyết định này.
• Đối với dự án đã phê duyệt giá đất trước ngày Quyết định này có hiệu lực: Không phải thực hiện thẩm định, phê duyệt lại giá đất, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.
• Đối với dự án giao đất nhiều đợt: Trường hợp dự án được giao đất làm nhiều đợt và đã thực hiện thẩm định, phê duyệt giá đất cho đợt 1, thì khi thẩm định giá đất cho phần diện tích đất được giao còn lại, số năm thực hiện dự án (n) và tỷ lệ doanh thu bán hàng từng năm sẽ được áp dụng thống nhất theo kết quả thẩm định, phê duyệt của đợt 1.

4. Hiệu lực thi hành và trách nhiệm thực hiện

• Hiệu lực thi hành: Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 3 năm 2017.
• Trách nhiệm thi hành: Thủ trưởng các cơ quan, đơn vị thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này.