Công văn số 11071/BTC-TCT được Bộ Tài chính ban hành ngày 05 tháng 08 năm 2009 nhằm hướng dẫn cụ thể về việc quản lý và áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với các hoạt động chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản. Văn bản này giải quyết các vướng mắc phát sinh trong quá trình triển khai Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và Thông tư số 84/2008/TT-BTC.

Phạm vi và đối tượng áp dụng

Văn bản áp dụng đối với các cá nhân cư trú và không cư trú có phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản tại lãnh thổ Việt Nam; các tổ chức, cá nhân liên quan đến việc quản lý, thu thuế; và cơ quan thuế các cấp thực hiện thủ tục hành chính thuế.

Các nội dung chính sách cốt lõi

1. Xác định giá chuyển nhượng và căn cứ tính thuế

• Giá chuyển nhượng bất động sản để làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
• Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất và giá nhà hoặc ghi giá thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất và giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

2. Phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản

• Phương pháp áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế: Chỉ áp dụng khi người nộp thuế có đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp để xác định được giá vốn (giá mua), chi phí cải tạo, chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng.
• Phương pháp áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng: Áp dụng đối với các trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế.

3. Thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, quyền mua nhà

• Đối với cá nhân chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nhà, đất, căn hộ (bất động sản hình thành trong tương lai), thu nhập từ hoạt động này được xác định là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
• Cách tính thuế cũng áp dụng tương tự theo hai phương pháp: 25% trên thu nhập (nếu có đủ chứng từ chứng minh giá vốn góp và các chi phí liên quan) hoặc 2% trên giá chuyển nhượng hợp đồng.

4. Hướng dẫn xử lý hồ sơ chuyển tiếp và các trường hợp đặc biệt

• Đối với các hồ sơ chuyển nhượng bất động sản đã nộp hồ sơ hợp lệ cho cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền trước ngày 01/01/2009 nhưng chưa nộp thuế, cơ quan thuế thực hiện thu thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định cũ thay vì thuế thu nhập cá nhân.
• Các trường hợp nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Hiệu lực thi hành

Công văn số 11071/BTC-TCT có hiệu lực áp dụng kể từ ngày ký (ngày 05 tháng 08 năm 2009). Các nội dung hướng dẫn tại văn bản này bổ sung và làm rõ cho các quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với bất động sản được ban hành trước đó, tạo cơ sở pháp lý thống nhất cho cơ quan thuế địa phương thực hiện.