HƯỚNG DẪN

VỀ VIỆC THỰC HIỆN QUYẾT ĐỊNH SỐ 207/2005/QĐ-UBND NGÀY 01 THÁNG 12 NĂM 2005 CỦA ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ.
(Về tổ chức thực hiện Quyết định 39/2005/QĐ-TTg ngày 28 tháng 02 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ)

Căn cứ Quyết định 39/2005/QĐ-TTg ngày 28 tháng 02 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc hướng dẫn thi hành Điều 121 của Luật Xây dựng;
Căn cứ Quyết định 207/2005/QĐ-UBND ngày 01 tháng 12 năm 2005 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về tổ chức thực hiện Quyết định 39/2005/QĐ-TTg ngày 28 tháng 02 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ;
Sở Xây dựng hướng dẫn về trình tự, thủ tục để thực hiện cho phép tồn tại các công trình xây dựng không phép, sai phép trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh như sau:

I. PHẠM VI ĐIỀU CHỈNH.

1. Các công trình xây dựng không phép, sai phép trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh được xét để cho phép tồn tại, bao gồm:

a) Công trình xây dựng phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt nhưng chưa phù hợp về kiến trúc như: quy định về hình khối kiến trúc, số tầng công trình, kiến trúc mặt dựng công trình, chiều cao xây dựng của các tầng, phần cho phép nhô ra của ban công các tầng, màu sắc công trình, mái công trình, mật độ xây dựng và một số các quy định về kiến trúc khác.

b) Công trình xây dựng đang tồn tại nhưng không phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt như: quy hoạch lộ giới, đường dự phóng, công viên cây xanh, công trình công cộng và các quy hoạch xây dựng khác không phù hợp chức năng xây dựng công trình.

2. Các công trình xây dựng sau đây không được xét cho phép tồn tại theo Quyết định 207/2005/QĐ-UBND ngày 01 tháng 12 năm 2005 của Ủy ban nhân dân thành phố (sau đây viết tắt là Quyết định 207/2005/QĐ-UB), bao gồm:

a) Công trình thuộc sở hữu Nhà nước;

b) Công trình vi phạm các quy định về hành lang an toàn hạ tầng kỹ thuật như: giới hạn tĩnh không, giao thông đường sắt, đê điều, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, các công trình hạ tầng kỹ thuật khác theo quy định của pháp luật;

c) Công trình vi phạm các quy định về an ninh quốc phòng, bảo vệ di tích thắng cảnh, bảo vệ rừng; công trình không đảm bảo điều kiện an toàn phòng chống cháy nổ theo quy định; công trình không đảm bảo điều kiện về vệ sinh môi trường theo quy định;

d) Công trình xây dựng vi phạm hành lang an toàn lưới điện, hành lang bên bờ sông, kênh, rạch.

3. Trường hợp công trình xây dựng có một phần xây dựng vi phạm thuộc phạm vi điều chỉnh của khoản 2 nêu trên thì vẫn phải thực hiện tháo dỡ phần xây dựng vi phạm đó theo đúng quy định hiện hành.

II. NGUYÊN TẮC XÉT CHO PHÉP TỒN TẠI CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG VI PHẠM VÀ ĐỐI TƯỢNG ÁP DỤNG.

1. Về nguyên tắc:

a) Việc xét cho phép tồn tại công trình hay một phần của công trình xây dựng vi phạm thuộc khoản 1 Mục I nêu trên được thực hiện theo yêu cầu của chủ đầu tư đã kê khai theo Mẫu 5 phụ lục kèm theo Quyết định 207/2005/QĐ-UB và nộp cho Ủy ban nhân dân phường – xã, thị trấn trước ngày 31 tháng 03 năm 2006 để được xác nhận theo quy định;

b) Quyết định cho phép tồn tại công trình hay một phần công trình xây dựng vi phạm được cấp cho chủ sở hữu công trình hay chủ đầu tư xây dựng công trình (sau đây gọi tắt là chủ đầu tư);

2. Đối tượng áp dụng:

Cá nhân, tổ chức trong nước và nước ngoài là chủ đầu tư xây dựng công trình có vi phạm xây dựng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; trừ trường hợp công trình của chủ đầu tư nước ngoài mà Điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết hoặc gia nhập có quy định khác.

III. XỬ  LÝ CÔNG TRÌNH (HAY MỘT PHẦN CÔNG TRÌNH) XÂY DỰNG VI PHẠM.

1. Đối với công trình xây dựng phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt nhưng chưa phù hợp về kiến trúc nêu tại khoản 1a, mục I của Hướng dẫn này được phép tồn tại theo hiện trạng cho đến khi chủ đầu tư có nhu cầu sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng mới lại công trình thì phải thực hiện theo đúng các quy định của Luật Xây dựng: các quy định về kiến trúc, cảnh quan của khu vực và phải có giấy phép xây dựng (đối với công trình mà theo quy định phải xin cấp giấy phép xây dựng) do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp.

2. Đối với công trình xây dựng đang tổn hại nhưng không phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt nêu tại khoản 1b, Mục I của Hướng dẫn này thì được xử lý như sau:

2.1. Toàn bộ công trình xây dựng không phù hợp quy hoạch xây dựng:

a) Trường hợp thực hiện ngay quy hoạch xây dựng, chủ đầu tư phải chấp hành quyết định phá dỡ công trình của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được bồi thường hay hỗ trợ theo quy định của pháp luật để di chuyển về nơi phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố;

b) Trường hợp chưa thực hiện quy hoạch xây dựng thì được phép tồn tại theo hiện trạng.

- Khi có nhu cầu thì chủ đầu tư được phép sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong nhưng không được làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình.

- Trường hợp sửa chữa, nâng cấp, cải tạo mà theo quy định phải xin cấp giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư phải xin cấp giấy phép xây dựng tạm có thời hạn theo quy định. Khi thực hiện quy hoạch xây dựng, chủ đầu tư phải tự thực hiện phá dỡ theo quy định của Luật Xây dựng.

2.2. Một phần công trình xây dựng không phù hợp quy hoạch xây dựng:

a) Trường hợp thực hiện ngay quy hoạch xây dựng, chủ đầu tư phải phá dỡ phần công trình không phù hợp quy hoạch xây dựng và được bồi thường hay hỗ trợ theo quy định của pháp luật.

Phần diện tích mặt bằng khu đất (hay công trình) còn lại được phép xây dựng nhưng phải tuân theo quy hoạch xây dựng; quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng; các quy định về kiến trúc, cảnh quan của khu vực và phải được cấp giấy phép xây dựng theo quy định (đối với những công trình mà theo quy định phải xin cấp giấy phép xây dựng) và được xử lý cụ thể như sau:

- Nếu phần diện tích khu đất (hay công trình) còn lại < 15m², có chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng < 3m thì không được phép xây dựng. Trường hợp chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên thì được phép xây dựng 01 tầng.

- Nếu 15m² ≤ phần diện tích khu đất (hay công trình) còn lại < 40m² có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng ≥ 3m thì được phép xây dựng không quá 02 tầng (trệt, 01 lầu), chiều cao toàn công trình ≤ 7m. Trường hợp không đạt chỉ tiêu trên thì được phép xây dựng 01 tầng (trệt)

Khuyến khích việc hợp khối hình thức kiến trúc bên ngoài với nhà tiếp giáp lân cận để hài hòa cảnh quan, kiến trúc khu vực, với số tầng phù hợp tạo nhịp điệu đoạn phố, dãy công trình thống nhất nhằm hạn chế các nhà quá nhỏ làm mất cảnh quan tuyến đường. Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Quy hoạch – Kiến trúc để hướng dẫn quy định, thủ tục hợp khối cho các trường hợp cụ thể theo đề xuất của Ủy ban nhân dân quận, huyện.

b) Trường hợp chưa thực hiện quy hoạch xây dựng thì được phép tồn tại theo hiện trạng.

- Khi có nhu cầu thì chủ đầu tư được phép sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong phần công trình xây dựng không phù hợp quy hoạch xây dựng nhưng không được làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình.

- Trường hợp sửa chữa, cải tạo tại phần công trình xây dựng không phù hợp quy hoạch xây dựng mà theo quy định phải xin cấp giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư phải xin cấp giấy phép xây dựng tạm thời có thời hạn theo quy định. Khi thực hiện quy hoạch xây dựng, chủ đầu tư phải tự phá dỡ theo quy định của Luật Xây dựng.

- Nếu phần diện tích khu đất (hay công trình) còn lại < 15m², có chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng < 3m phù hợp với quy hoạch xây dựng thì được xét cấp phép xây dựng tạm thời có thời hạn chung với phần không phù hợp quy hoạch xây dựng.

3. Trong mọi trường hợp, đối với công trình xây dựng vi phạm ngoài ranh đất có quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai, chỉ được phép tồn tại khi phần đất lấn chiếm đó không có tranh chấp, khiếu nại; không thuộc đất do Nhà nước trực tiếp quản lý và không thuộc phạm vi điều chỉnh tại khoản 2 Điều 1 của Quyết định 207/2005/QĐ-UBND.

IV. THẨM QUYỀN CHO PHÉP TỒN TẠI CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG VI PHẠM

Về nguyên tắc, cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng theo quy định tại Nghị định 126/2004/NĐ-CP ngày 26/5/2004 của Chính phủ là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép tồn tại công trình hay một phần công trình xây dựng vi phạm theo quy định.

1. Trường hợp công trình xây dựng vi phạm đã có quyết định xử lý vi phạm xây dựng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình hay một phần công trình xây dựng vi phạm nhưng chủ đầu tư chưa thực hiện hay thực hiện chưa hoàn chỉnh:

-  Cơ quan quản lý Nhà nước đã ban hành quyết định xử lý vi phạm xây dựng trước đây thì nay ban hành quyết định điều chỉnh theo mẫu 2 phụ lục kèm theo Quyết định 207/2005/QĐ-UBND để cho phép tồn tại công trình hay một phần công trình xây dựng vi phạm nêu trên.

- Trường hợp cơ quan quản lý Nhà nước đã ban hành quyết định xử lý vi phạm xây dựng trước đây mà đến nay theo quy định không còn thẩm quyền xử lý vi phạm xây dựng thì Ủy ban nhân dân quận – huyện sẽ ban hành quyết định điều chỉnh theo Mẫu 2 nêu trên.

Lưu ý: Nếu chủ đầu tư chưa nộp phạt theo quyết định xử lý vi phạm xây dựng trước đây thì nay vẫn phải thực hiện nộp phạt theo quy định, với số tiền ghi tại quyết định xử lý vi phạm xây dựng trước đây.

2. Trường hợp công trình xây dựng vi phạm chưa bị xử lý thì nay phải xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng theo quy định tại Mẫu 3 phụ lục kèm theo Quyết định 207/2005/QĐ-UBND.

Lưu ý: Phải lập biên bản, nếu trước đây cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm xây dựng chưa phát hiện lập biên bản và phạt tiền, nếu còn trong thời hạn phạt tiền theo quy định.

3. Trường hợp công trình vi phạm xây dựng nhưng đã đổi chủ sở hữu thì Ủy ban nhân dân quận – huyện lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân thành phố xem xét, quyết định từng trường hợp cụ thể.

V. QUY TRÌNH VÀ THỦ TỤC THỰC HIỆN

1. Thành phần hồ sơ:

a) Đơn xin phép tồn tại công trình xây dựng vi phạm theo Mẫu 1 phụ lục kèm theo Quyết định 207/2005/QĐ-UBND;

b) Bản kê khai có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường – xã, thị trấn theo Mẫu 5 phụ lục kèm theo Quyết định 207/2005/QĐ-UBND;

c) 02 (hai) bản vẽ hiện trạng công trình xây dựng có thể hiện đầy đủ các thành phần sau:

- Họa đồ vị trí công trình xây dựng, tỷ lệ 1/200 ÷ 1/500; có ghi rõ số lô, thửa đất, địa chỉ xây dựng;

- Mặt bằng các tầng, mặt cắt và mặt đứng chính điển hình của công trình xây dựng, tỷ lệ 1/100 ÷ 1/200.

d) Bản sao các quyết định xử lý vi phạm xây dựng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc các biên bản vi phạm hành chính về xây dựng (nếu có);

đ) Biên lai đóng tiền phạt theo quyết định xử lý vi phạm xây dựng (nếu có);

e) Bản sao giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết kế xây dựng được duyệt kèm theo giấy phép (nếu có);

2. Quy trình thực hiện:

a) Đối với chủ đầu tư:

- Kê khai công trình vi phạm xây dựng (hai bản, theo Mẫu 5 phụ lục kèm theo Quyết định 207/2005/QĐ-UBND) và nộp cho Ủy ban nhân dân phường – xã, thị trấn nơi công trình xây dựng trước ngày 31/3/2006; để được xác nhận, đưa vào hồ sơ.

- Tổ chức (hay thuê đơn vị tư vấn thiết kế có chức năng) lập bản vẽ hiện trạng theo đúng thực tế công trình đã xây dựng, có thể hiện phân biệt phần diện tích công trình xây dựng vi phạm và ghi chú là được phép tồn tại theo Quyết định 39/2005/QĐ-TTg;

- Nộp hồ sơ với thành phần theo quy định tại khoản 1 nêu trên tại:

+ Ủy ban nhân dân phường – xã, thị trấn đối với trường hợp đã có quyết định xử lý vi phạm xây dựng của Ủy ban nhân dân phường – xã, thị trấn;

+ Ủy ban nhân dân quận – huyện đối với trường hợp chưa có quyết định xử lý vi phạm xây dựng, hoặc đã có quyết định xử lý vi phạm của Ủy ban nhân dân quận – huyện, hoặc đã có quyết định xử lý vi phạm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý trước đây nhưng đến nay không còn thẩm quyền xử lý vi phạm xây dựng theo quy định.

b) Đối với Ủy ban nhân dân phường – xã, thị trấn:

- Xác nhận tại bản kê khai (theo Mẫu 5 phụ lục ban hành kèm theo Quyết định 207/2005/QĐ-UBND), một bản gởi cho chủ đầu tư, một bản được lưu trữ theo quy định;

- Thống kê toàn bộ những công trình xây dựng vi phạm đã kê khai, báo cáo về Ủy ban nhân dân quận – huyện trước ngày 30/6/2006.

c) Đối với Ủy ban nhân dân quận – huyện:

- Tiếp nhận hồ sơ của chủ đầu tư với thành phần hồ sơ theo quy định tại khoản 1 Mục V của Hướng dẫn này;

- Tổ chức thực địa kiểm tra hiện trạng công trình xây dựng vi phạm và xác nhận trên bản vẽ hiện trạng (theo Mẫu 4 phụ lục kèm theo Quyết định 207/2005/QĐ-UBND)

- Chuyển hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền quy định tại Mục IV của Hướng dẫn này để ký ban hành quyết định.

3. Thời gian giải quyết hồ sơ:

a) Không quá 45 ngày làm việc đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và không quá 60 ngày làm việc đối với các công trình còn lại kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; trong đó:

- Ủy ban nhân dân quận – huyện tổ chức thực địa kiểm hiện trạng công trình xây dựng vi phạm, xác nhận theo mẫu trên bản vẽ hiện trạng và chuyển hồ sơ đến cơ quan thẩm quyền quy định tại Mục IV của Hương dẫn này giải quyết trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc;

- Cơ quan thẩm quyền quy định tại Mục IV của Hướng dẫn này ký ban hành quyết định cho phép tồn tại công trình hay một phần công trình xây dựng vi phạm theo quy định không quá 15 ngày làm việc đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và không quá 30 ngày làm việc đối với các công trình còn lại.

b) Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ hoặc bản vẽ hiện trạng chưa đúng thực tế, chưa thể hiện phân biệt phần diện tích công trình xây dựng vi phạm thì Ủy ban nhân dân quận – huyện phải có văn bản trả lời cho chủ đầu tư trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc. Thời gian hoàn chỉnh hồ sơ hợp lệ không tính vào thời hạn giải quyết hồ sơ theo quy định tại điểm a nêu trên.

VI. TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC CÁ NHÂN, TỔ CHỨC LIÊN QUAN.

1. Trách nhiệm của chủ đầu tư xây dựng công trình vi phạm

a) Tổ chức (hay thuê đơn vị tư vấn thiết kế có chức năng) để lập bản vẽ hiện trạng theo đúng thực tế công trình đã xây dựng (có thể hiện phân biệt rõ phần diện tích vi phạm xây dựng và ghi chú là được phép tồn tại theo Quyết định 39/2005/QĐ-TTg);

b) Kê khai (theo Mẫu 5 phụ lục kèm theo Quyết định 207/2005/QĐ-UBND) và nộp cho Ủy ban nhân dân phường – xã, thị trấn (nơi công trình xây dựng) trước ngày 31 tháng 3 năm 2006;

c) Chịu trách nhiệm về tính chính xác của việc kê khai;

d) Liên hệ Ủy ban nhân dân quận – huyện (nơi công trình xây dựng) nộp hồ sơ để thực hiện theo Quyết định 207/2005/QĐ-UBND.

2. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân phường – xã, thị trấn:

a) Phát rộng rãi biểu mẫu kê khai trên địa bàn do mình quản lý và hướng dẫn việc kê khai theo quy định;

b) Công bố rộng rãi, công khai quy trình, biểu mẫu để các chủ đầu tư áp dụng thực hiện;

c) Chịu trách nhiệm về tính chính xác của việc xác nhận tại bản kê khai; đặc biệt là thời điểm vi phạm xây dựng;

d) Thống kê toàn bộ những công trình vi phạm xây dựng đã kê khai, báo cáo về Ủy ban nhân dân quận – huyện trước ngày 30 tháng 6 năm 2006;

đ) Ban hành quyết định điều chỉnh nội dung của phần vi phạm xây dựng đã buộc tháo dỡ theo quyết định xử lý vi phạm xây dựng của Ủy ban nhân dân phường – xã, thị trấn trước đây để cho phép tồn tại theo Quyết định 207/2005/QĐ-UBND;

e) Báo cáo về kết quả thực hiện theo định kỳ hàng tháng, quý, năm hoặc đột xuất theo yêu cầu của Ủy ban nhân dân quận – huyện.

3. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân quận – huyện:

a) Là cơ quan đầu mối tiếp nhận hồ sơ của chủ đầu tư theo quy định, tổ chức thực địa kiểm tra hiện trạng công trình xây dựng vi phạm và xác nhận tại bản vẽ hiện trạng theo Mẫu 4 phụ lục ban hành kèm theo Quyết định 207/2005/QĐ-UBND, sau đó chuyển hồ sơ đến cơ quan thẩm quyền để ký ban hành quyết định cho phép tồn tại công trình hay một phần công trình xây dựng vi phạm theo quy định;

b) Tổ chức nhân sự, phòng, ban có chuyên môn, nghiệp vụ để tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra và xác nhận hiện trạng công trình vi phạm xây dựng được phép tồn tại.

c) Chịu trách nhiệm về tính chính xác của việc xác nhận hiện trạng công trình xây dựng vi phạm;

d) Hướng dẫn Ủy ban nhân dân phường – xã, thị trấn công bố rộng rãi công khai quy trình, biểu mẫu để các chủ đầu tư áp dụng thực hiện; xử lý những trường hợp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân phường – xã, thị trấn và các trường hợp phải tiếp tục thực hiện tháo dỡ đối với các công trình hay một phần công trình xây dựng vi phạm đã được nêu tại khoản 2, khoản 3, Điều 1 của Quyết định 207/2005/QĐ-UBND.

đ) Báo cáo về kết quả thực hiện theo định kỳ hàng tháng, quý, năm hoặc đột xuất theo yêu cầu của Sở Xây dựng.

4. Trách nhiệm của Sở Xây dựng thành phố:

a) Hướng dẫn triển khai thực hiện Quyết định 207/2005/QĐ-UBND;

b) Tổ chức kiểm tra việc thực hiện Quyết định này tại Ủy ban nhân dân quận, huyện;

c) Tổng hợp số liệu báo cáo kết quả thực hiện cho Ủy ban nhân dân thành phố. Việc báo cáo phải thực hiện theo định kỳ hàng quý, năm hoặc đột xuất theo yêu cầu của Ủy ban nhân dân thành phố.

5. Trách nhiệm của Sở Quy hoạch – Kiến trúc thành phố:

a) Dự thảo về thiết kế đô thị và sửa đổi, bổ sung các quy định về kiến trúc, cảnh quan để trình Ủy ban nhân dân thành phố ban hành theo quy định;

b) Hướng dẫn chi tiết các quy định liên quan đến quy hoạch, kiến trúc trong trường hợp Ủy ban nhân dân quận – huyện tham vấn để thực hiện.

Trên đây là hướng dẫn của Sở Xây dựng về thực hiện Quyết định số 207/2005/QĐ-UBND ngày 01/12/2005 của Ủy ban nhân dân thành phố. Trong quá trình thực hiện, nếu có phát sinh khó khăn, vướng mắc, Ủy ban nhân dân quận – huyện phản ảnh kịp thời về Sở Xây dựng để được hướng dẫn về nghiệp vụ chuyên môn hoặc tổng hợp trình Ủy ban nhân dân thành phố giải quyết hoặc xin ý kiến của Bộ Xây dựng.

PHỤ LỤC

SƠ ĐỒ QUY TRÌNH TIẾP NHẬN VÀ GIẢI QUYẾT CHO PHÉP TỒN TẠI CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG VI PHẠM THEO QUYẾT ĐỊNH 207/2005/QĐ-UBND NGÀY 01/12/2005 CỦA ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH