Tổng quan về Công văn số 4612/TCT-PCCS

Công văn số 4612/TCT-PCCS do Tổng cục Thuế ban hành nhằm hướng dẫn các cục thuế địa phương và doanh nghiệp thống nhất thực hiện các quy định về xác định chi phí đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất. Đây là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng, giúp làm rõ các khoản chi phí được trừ, phương pháp phân bổ chi phí và yêu cầu về hồ sơ chứng từ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Các khoản chi phí được trừ khi xác định thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất

Theo hướng dẫn của Tổng cục Thuế, doanh nghiệp thực hiện hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính vào chi phí được trừ các khoản chi thực tế phát sinh liên quan trực tiếp đến hoạt động này, bao gồm:

• Giá vốn của đất chuyển nhượng: Được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất. Đối với đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, giá vốn là số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất thực nộp vào ngân sách nhà nước. Đối với đất nhận chuyển nhượng từ tổ chức, cá nhân khác, giá vốn là giá trị nhận chuyển nhượng ghi trên hợp đồng hợp pháp.
• Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng: Bao gồm các khoản chi thực tế cho việc bồi thường về đất, tài sản trên đất, hỗ trợ tái định cư và các chi phí tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Chi phí cải tạo, san lấp mặt bằng: Các khoản chi phí trực tiếp liên quan đến việc chuẩn bị mặt bằng, san lấp, tôn tạo đất để phục vụ cho việc chuyển nhượng hoặc xây dựng công trình trên đất.
• Các khoản phí và lệ phí: Các khoản phí, lệ phí liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các thủ tục pháp lý khác phát sinh trong quá trình chuyển nhượng mà doanh nghiệp thực tế đã nộp theo quy định của pháp luật.

Nguyên tắc phân bổ chi phí đối với dự án chuyển nhượng

Đối với các dự án đầu tư phát triển hạ tầng hoặc kinh doanh nhà, đất có quy mô lớn, phát sinh nhiều khoản chi phí chung cho toàn bộ dự án, Tổng cục Thuế hướng dẫn nguyên tắc phân bổ chi phí như sau:

• Tiêu thức phân bổ: Các chi phí chung không thể tách rời cho từng phần diện tích đất chuyển nhượng (như chi phí xây dựng đường giao thông nội bộ, hệ thống cấp thoát nước, công viên, cây xanh, chi phí đền bù chung) phải được phân bổ theo tiêu thức diện tích đất có quyền sử dụng được chuyển nhượng.
• Tính nhất quán: Doanh nghiệp phải áp dụng nhất quán phương pháp phân bổ chi phí đã lựa chọn trong suốt quá trình thực hiện dự án và quyết toán thuế, không được tự ý thay đổi phương pháp phân bổ giữa các kỳ tính thuế nếu không có lý do chính đáng và chưa báo cáo cơ quan thuế.

Yêu cầu về hồ sơ, chứng từ chứng minh chi phí hợp lệ

Để các khoản chi phí liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất được thừa nhận là chi phí hợp lý khi tính thuế TNDN, doanh nghiệp cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý và chứng từ thanh toán theo quy định:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Hóa đơn, chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt đối với các giao dịch mua hàng hóa, dịch vụ hoặc nhận chuyển nhượng có giá trị từ 20 triệu đồng trở lên theo đúng quy định của pháp luật về thuế TNDN và thuế GTGT.
• Chứng từ nộp tiền vào ngân sách nhà nước (đối với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế, phí, lệ phí liên quan).
• Phương án đền bù, giải phóng mặt bằng được phê duyệt kèm theo danh sách và chứng từ chi trả tiền bồi thường trực tiếp cho các đối tượng thụ hưởng.