Giới thiệu chung về Công văn 93/BXD-QLN năm 2018

Công văn 93/BXD-QLN được Bộ Xây dựng ban hành nhằm giải đáp các vướng mắc của Sở Kế hoạch và Đầu tư liên quan đến thủ tục quyết định chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư đối với các dự án nhà ở thương mại. Văn bản này đóng vai trò quan trọng trong việc định hướng áp dụng thống nhất các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Đầu tư năm 2014 trên thực tế.

Các nội dung chính sách cốt lõi được hướng dẫn trong văn bản

1. Điều kiện năng lực tài chính để làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại

• Nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về năng lực tài chính quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở năm 2014 và hướng dẫn chi tiết tại Điều 9 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.
• Yêu cầu về vốn chủ sở hữu: Chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc-ta. Đối với các dự án có quy mô từ 20 héc-ta trở lên, tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu phải đạt từ 15% tổng mức đầu tư trở lên.
• Khả năng huy động vốn: Doanh nghiệp phải chứng minh được năng lực huy động vốn từ các tổ chức tín dụng hoặc các nguồn tài chính hợp pháp khác để bảo đảm triển khai dự án đúng tiến độ đã được phê duyệt.

2. Quy định về quyền sử dụng đất hợp pháp của nhà đầu tư

• Để được xem xét chỉ định làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư phải có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại Khoản 2 Điều 22 và Khoản 4 Điều 23 của Luật Nhà ở năm 2014.
• Quyền sử dụng đất hợp pháp bao gồm đất ở hợp pháp hoặc các loại đất khác (như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để thực hiện dự án.
• Việc xác định tính hợp pháp của quyền sử dụng đất phải căn cứ chặt chẽ vào các văn bản, giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành.

3. Thủ tục quyết định chủ trương đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư

• Quy trình thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại phải tuân thủ đồng thời các nguyên tắc của pháp luật về đầu tư và pháp luật về nhà ở.
• Sở Kế hoạch và Đầu tư là cơ quan đầu mối tiếp nhận hồ sơ, chủ trì phối hợp với các cơ quan chuyên môn có liên quan (bao gồm cả Sở Xây dựng) để thẩm định các nội dung của dự án trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định chủ trương đầu tư.
• Sau khi có quyết định chủ trương đầu tư, việc lựa chọn chủ đầu tư chính thức được thực hiện thông qua các hình thức pháp định bao gồm: đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hoặc chỉ định chủ đầu tư (áp dụng đối với trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp).

Ý nghĩa thực tiễn của văn bản hướng dẫn

Công văn 93/BXD-QLN năm 2018 là cơ sở pháp lý quan trọng giúp tháo gỡ các vướng mắc chồng chéo giữa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở. Văn bản giúp các cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương có sự thống nhất trong quy trình thẩm định hồ sơ, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính, đồng thời bảo đảm tính minh bạch và an toàn pháp lý cho các doanh nghiệp khi tham gia phát triển các dự án bất động sản.