Giới thiệu chung về Công văn 87/BXD-QLN

Công văn 87/BXD-QLN do Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng ban hành nhằm hướng dẫn các cơ quan, tổ chức và địa phương thống nhất phương pháp xác định giá cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước sử dụng vào mục đích làm việc, sản xuất, kinh doanh. Đây là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng giúp bảo đảm việc khai thác, quản lý tài sản công hiệu quả, đúng quy định pháp luật và tránh thất thoát ngân sách nhà nước.

Phạm vi áp dụng và đối tượng điều chỉnh

Văn bản tập trung hướng dẫn việc xác định giá thuê đối với các loại tài sản và đối tượng cụ thể sau:

• Nhà và công trình xây dựng thuộc sở hữu nhà nước được giao cho các cơ quan, đơn vị, tổ chức quản lý và sử dụng vào mục đích phi nhà ở.
• Diện tích nhà đất được phép cho thuê làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.
• Các tổ chức, cá nhân có nhu cầu thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước để phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ hoặc làm trụ sở làm việc.

Các nguyên tắc cốt lõi khi xác định giá cho thuê

Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, việc xác định giá cho thuê nhà làm việc, sản xuất, kinh doanh phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản sau:

• Nguyên tắc bù đắp chi phí: Giá thuê phải bảo đảm bù đắp đủ các chi phí cần thiết để duy trì, vận hành nhà xưởng, văn phòng bao gồm chi phí khấu hao nhà, chi phí bảo trì, sửa chữa định kỳ và chi phí quản lý vận hành trực tiếp.
• Phù hợp với cơ chế thị trường: Mức giá cho thuê cần tham chiếu với giá thuê của các bất động sản có cùng quy mô, vị trí, mục đích sử dụng tương đương trên thị trường tại thời điểm xác định giá để tránh hiện tượng bao cấp hoặc thất thu ngân sách.
• Tính đúng, tính đủ nghĩa vụ tài chính: Giá thuê phải bao gồm tiền thuê đất (nếu có) và các khoản thuế, phí, lệ phí khác theo quy định của pháp luật về thuế hiện hành.

Phương pháp xác định cơ cấu giá cho thuê

Công văn định hướng cơ cấu giá cho thuê nhà làm việc, sản xuất, kinh doanh bao gồm các cấu phần chi phí cụ thể:

• Chi phí khấu hao tài sản cố định: Được xác định trên cơ sở nguyên giá của nhà, công trình xây dựng và thời gian khấu hao theo quy định pháp luật về quản lý tài sản công.
• Chi phí bảo trì, sửa chữa: Tính toán dựa trên định mức kinh tế - kỹ thuật bảo trì công trình xây dựng nhằm bảo đảm an toàn và công năng sử dụng của nhà cho thuê.
• Chi phí quản lý vận hành: Gồm chi phí nhân công trực tiếp, chi phí điện, nước, vệ sinh, an ninh và các chi phí quản lý gián tiếp khác phục vụ cho hoạt động của tòa nhà.
• Lợi nhuận định mức (nếu có): Được áp dụng đối với các đơn vị sự nghiệp công lập hoặc doanh nghiệp nhà nước được giao quản lý vận hành nhà theo cơ chế tự chủ tài chính.

Thẩm quyền quyết định và quy trình phê duyệt giá thuê

Quy trình xây dựng và phê duyệt giá cho thuê được thực hiện chặt chẽ theo các bước:

• Đơn vị được giao quản lý, vận hành nhà thuộc sở hữu nhà nước có trách nhiệm lập phương án giá cho thuê cụ thể dựa trên các hướng dẫn kỹ thuật của Bộ Xây dựng.
• Phương án giá được gửi đến Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính và các cơ quan liên quan của địa phương để tiến hành thẩm định.
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định ban hành khung giá hoặc mức giá cho thuê cụ thể áp dụng đối với từng loại nhà, công trình hoặc từng khu vực địa bàn cụ thể.

Trách nhiệm tổ chức thực hiện của các đơn vị

Để bảo đảm tính nghiêm túc và hiệu quả trong thực tế, Công văn nhấn mạnh trách nhiệm của các bên liên quan:

• Các cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương có trách nhiệm thanh tra, kiểm tra định kỳ việc thực hiện giá cho thuê, bảo đảm việc sử dụng tài sản công đúng mục đích, không để xảy ra tình trạng cho thuê lại trái phép hoặc trục lợi chính sách.
• Các đơn vị trực tiếp cho thuê phải thực hiện công khai, minh bạch thông tin về diện tích cho thuê, giá thuê và quản lý, sử dụng nguồn thu từ hoạt động cho thuê theo đúng chế độ tài chính hiện hành.