CÔNG VĂN

CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO SỐ 81/1999/KHXX NGÀY 24 THÁNG 7 NĂM 1999 VỀ VIỆC ĐỀ NGHỊ GIẢI THÍCH QUY ĐỊNH TẠI ĐIỀU 3 NGHỊ ĐỊNH SỐ 17/1999/NĐ-CP

Kính gửi: Chính phủ

Ngày 29 tháng 3 năm 1999, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999NĐ-CP "Về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất" (Sau đây gọi tắt là Nghị định số 17). Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17 quy định: "Người đang sử dụng đất có một trong các giấy tờ quy định sau đây thì làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thực hiện các quyền theo quy định của Nghị định này... (gồm tám loại giấy tờ".

Hiện nay, Toà án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao và Tổng cục Địa chính đang phối hợp xây dựng Thông tư liên tịch hướng dẫn về thẩm quyền của Toà án nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 38 Luật Đất đai năm 1993. Khi thảo luận các vấn đề cần hướng dẫn có liên quan đến quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17, thì còn có những cách hiểu khác nhau về quy định này.

a- Quan điểm thứ nhất cho rằng, người đang sử dụng đất nếu có một trong các giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17, thì họ được thực hiện hai quyền song song. Một là họ được làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hai là họ được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Nghị định này với các lý do như sau:

- Thứ nhất là, tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17, hai quyền này được nối với nhau bằng giới từ "VÀ".

- Thứ hai là, theo tinh thần quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17, thì chỉ có người đang sử dụng đất đó có một trong các giấy tờ quy định từ Điểm a đến Điểm h Khoản 2 này mà không có tranh chấp thì họ mới có hai quyền song song nói trên.

Với cách hiểu như trên quan điển thứ nhất cho rằng trong trường hợp người đang sử dụng đất có một trong các giấy tờ quy định từ Điểm a đến Điểm h Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17 mà đất đó không có tranh chấp, thì họ được thực hiện các quyền theo quy định của Nghị định số 17 (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất). Nếu có phát sinh tranh chấp từ các giao dịch này và có yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết, thì tranh chấp đó thuộc quyền giải quyết của Toà án nhân dân. Ví dụ: người đang sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một trong các bên hoặc cả hai bên vi phạm hợp đồng chuyển nhượng đất (như giao đất chậm, trả tiền chậm, có sự lừa dối khi chuyển nhượng...) mà có tranh chấp thì việc giải quyết tranh chấp này thuộc thẩm quyền của Toà án nhân dân.Tuy nhiên, trong trường hợp người đang sử dụng đất mặc dù có một trong các giấy tờ quy định từ Điểm a đến Điểm h Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17, nhưng đất đó có tranh chấp (Ví dụ: có người khác cũng có một trong các giấy tờ trên và cho rằng mình có quyền sử dụng đất đó...) mà có yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết, thì tranh chấp đó thuộc thẩm quyền giải quyết của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Trong trường hợp này nếu tranh chấp đó chưa được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết, nhưng một trong các bên đang có tranh chấp vẫn thực hiện một trong các quyền theo quy định của Nghị định số 17 mà lại phát sinh tranh chấp từ việc thực hiện quyền này và có yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết, thì tranh chấp đó thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân. Toà án nhân dân sẽ tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu và giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu.

b- Quan điểm thứ hai cho rằng, mặc dù người đang sử dụng đất có một trong các giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17 cho dù đất đó không có tranh chấp, thì trước hết họ vẫn phải làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 và chỉ sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó, họ mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Nghị định này. Nếu họ chưa làm thủ tục hoặc tuy đã làm thủ tục, nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mọi tranh chấp liên quan đến đất này (tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp phát sinh từ các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng...) mà có yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết, đều thuộc thẩm quyền giải quyết của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

Trong hai cách hiểu theo hai quan điểm trên đây, thì Toà án nhân dân tối cao (kể cả những cán bộ cấp vụ và chuyên viên của Viện kiểm sát nhân dân tối cao tham dự các cuộc họp) cho rằng cách hiểu theo quan điểm thứ nhất phù hợp với các quy định của pháp luật về thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân, của Toà án nhân dân và phù hợp với thực tiến hơn. Nếu hiểu theo quan điểm thứ hai, thì trong trường hợp một người đang sử dụng đất có một trong các giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17 mà không có tranh chấp, nhưng họ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nay bị bệnh hiểm nghèo mà viết di chúc để lại thừa kế quyền sử dụng đất cho một người con, thì di chúc đó sẽ là vô hiệu? Nếu như vậy thì không phù hợp với các quy định của Bộ luật dân sự về quyền định đoạt tài sản, quyền thừa kế và cũng không phù hợp với thực tế. Giả sử sau khi người để lại thừa kế quyển sử dụng đất chết, một người con khác có yêu cầu được chia thừa kế quyền sử dụng đất đó (tức là có tranh chấp), thì cũng thuộc thẩm quyền giải quyết của Uỷ ban nhân dân là không đúng về thẩm quyền chia thừa kế khi có tranh chấp.

Ngoài ra, trong Điều 3 Nghị định số 17 có dùng hai khái niệm "Người sử dụng đất" (Khoản 1) và "Người đang sử dụng đất" (Khoản 2). Toà án nhân dân tối cao muốn được biết có sự khác nhau giữa hai khái niệm này hay không? Có ý kiến cho rằng "Người đang sử dụng đất" là người đang trực tiếp sử dụng đất đó có đúng không? Nếu đúng như vậy, thì một người có tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp (Điểm c Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17), nhưng đất đó lại đang do một người khác trực tiếp sử dụng (đang ở, đang sản xuất...) có được làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thực hiện các quyền theo quy định của Nghị định số 17 hay không?

Để có cách hiểu đúng và thống nhất các quy định tại Điều 3 Nghị định số 17, Toà án nhân dân tối cao kính đề nghị Chính phủ sớm có giải thích các quy định này, để trên cơ sở đó Toà án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tổng cục Địa chính phối hợp với nhau soạn thảo và ban hành Thông tư liên tịch hướng dẫn về thẩm quyền của Toà án nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 38 Luật Đất đai năm 1993.