Tóm tắt Công văn 8092/CT-TTHT năm 2016 về chính sách thuế giá trị gia tăng do Cục thuế thành phố Hồ Chí Minh ban hành

Công văn 8092/CT-TTHT được Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh ban hành nhằm hướng dẫn các doanh nghiệp và tổ chức kinh doanh thực hiện đúng quy định về thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Nội dung công văn tập trung làm rõ phương pháp xác định giá tính thuế GTGT và các khoản chi phí đất được trừ khi thực hiện giao dịch bất động sản.

- Nguyên tắc xác định giá tính thuế GTGT đối với chuyển nhượng bất động sản

• Giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT theo quy định pháp luật.
• Trường hợp giá đất được trừ vượt quá giá chuyển nhượng thì cơ sở kinh doanh chỉ được tính giá đất được trừ bằng giá chuyển nhượng, phần chênh lệch vượt quá không được cấn trừ vào các kỳ tính thuế tiếp theo hoặc các giao dịch khác.

- Các trường hợp xác định giá đất được trừ cụ thể

• Trường hợp được Nhà nước giao đất: Đối với dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán hoặc chuyển nhượng, giá đất được trừ bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp thuê đất của Nhà nước: Đối với hoạt động thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng cho thuê, xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê, giá đất được trừ là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng thực tế phát sinh theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân khác: Giá đất được trừ là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có). Cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ.
• Trường hợp xây dựng nhà nhiều tầng, nhà chung cư để bán: Giá đất được trừ được phân bổ cho từng m2 diện tích sàn xây dựng để bán (không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, lối đi, cầu thang, tầng kỹ thuật).

- Quy định về kê khai và khấu trừ thuế GTGT đầu vào

• Cơ sở kinh doanh phải thực hiện kê khai, nộp thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo phương pháp khấu trừ nếu đáp ứng đủ điều kiện về hóa đơn, chứng từ và chế độ kế toán.
• Thuế GTGT đầu vào của hàng hóa, dịch vụ, tài sản cố định phục vụ cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản được kê khai, khấu trừ toàn bộ nếu đáp ứng các điều kiện khấu trừ thuế GTGT đầu vào theo quy định hiện hành.
• Đối với các chi phí liên quan trực tiếp đến việc hình thành quyền sử dụng đất (như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) đã được trừ ra khỏi giá tính thuế GTGT thì không được kê khai khấu trừ thuế GTGT đầu vào tương ứng.

- Ý nghĩa pháp lý và lưu ý đối với doanh nghiệp

• Công văn giúp tháo gỡ các vướng mắc thực tế của doanh nghiệp trong việc phân bổ và xác định giá đất được trừ, tránh việc kê khai sai dẫn đến bị xử phạt vi phạm hành chính về thuế.
• Doanh nghiệp cần lưu ý chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, chứng từ chứng minh nguồn gốc đất, tiền sử dụng đất đã nộp hoặc chi phí đền bù giải phóng mặt bằng để làm cơ sở pháp lý vững chắc khi quyết toán thuế với cơ quan quản lý.