Công văn 79/BXD-HĐXD năm 2018 do Bộ Xây dựng ban hành nhằm giải đáp các vướng mắc liên quan đến việc lập dự án đầu tư xây dựng đối với công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Đây là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng giúp làm rõ ranh giới pháp lý giữa việc xây dựng nhà ở riêng lẻ thông thường và các dự án đầu tư xây dựng quy mô lớn phải lập dự án theo quy định của Luật Xây dựng và Luật Nhà ở.

- Đối tượng và phạm vi áp dụng quy định lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở

• Theo quy định của Luật Xây dựng năm 2014, việc lập dự án đầu tư xây dựng được áp dụng đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, vốn nhà nước ngoài ngân sách và các dự án sử dụng vốn khác có quy mô lớn hoặc có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng.
• Đối với nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, việc lập dự án đầu tư xây dựng không phải là yêu cầu bắt buộc trong mọi trường hợp, nhằm tạo điều kiện thuận lợi và giảm bớt thủ tục hành chính cho người dân khi thực hiện quyền cải thiện chỗ ở.

- Trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ

• Hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở riêng lẻ có quy mô nhỏ (dưới 7 tầng hoặc không thuộc trường hợp phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi) thì không bắt buộc phải lập dự án đầu tư xây dựng.
• Trong trường hợp này, chủ đầu tư (hộ gia đình, cá nhân) chỉ cần thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng tại địa phương, trừ các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định.
• Việc thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng, quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc thiết kế đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Trường hợp phải lập dự án hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật

• Đối với các công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô lớn, chiều cao từ 7 tầng trở lên hoặc công trình có tổng mức đầu tư lớn thuộc diện phải quản lý chặt chẽ, chủ đầu tư phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở riêng lẻ có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín (thường gọi là chung cư mini) để bán, cho thuê, cho thuê mua thì phải tuân thủ các điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở năm 2014. Theo đó, phải thực hiện thủ tục lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.

- Trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương

• Ủy ban nhân dân các cấp và Sở Xây dựng địa phương có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các quy định về quản lý trật tự xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ trên địa bàn.
• Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải căn cứ vào quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc quy hoạch đô thị và các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia để xem xét, quyết định việc cấp phép, tránh tình trạng lợi dụng kẽ hở pháp lý của nhà ở riêng lẻ để xây dựng các công trình sai phép, vượt tầng hoặc biến tướng thành chung cư mini không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy.

- Ý nghĩa pháp lý của Công văn 79/BXD-HĐXD

• Văn bản góp phần tháo gỡ các ách tắc trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính về xây dựng tại các địa phương, giúp phân định rõ ràng giữa hoạt động xây dựng dân dụng tự phát quy mô nhỏ và hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của hộ gia đình, cá nhân.
• Đồng thời, hướng dẫn này giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân trong việc xây dựng nhà ở, đồng thời nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về trật tự xây dựng đô thị, hạn chế các rủi ro về an toàn chịu lực và phòng chống cháy nổ đối với các công trình nhà ở riêng lẻ quy mô lớn.