Tóm tắt Công văn 71947/CT-TTHT năm 2017 về chính sách thuế giá trị gia tăng

Công văn 71947/CT-TTHT do Cục Thuế thành phố Hà Nội ban hành nhằm hướng dẫn các doanh nghiệp thực hiện đúng chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất và kinh doanh bất động sản. Đây là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng giúp làm rõ phương pháp xác định đối tượng chịu thuế, giá tính thuế và nguyên tắc khấu trừ thuế liên quan.

1. Quy định về đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng

Theo hướng dẫn của Cục Thuế thành phố Hà Nội dựa trên các quy định pháp luật hiện hành về thuế GTGT:

• Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT.
• Trường hợp doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả quyền sử dụng đất và cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất thì chỉ có phần giá trị quyền sử dụng đất được xác định là không chịu thuế GTGT. Phần giá trị cơ sở hạ tầng, nhà cửa, vật kiến trúc gắn liền với đất phải chịu thuế GTGT theo thuế suất quy định (thông thường là 10%).

2. Phương pháp xác định giá tính thuế GTGT đối với chuyển nhượng bất động sản

Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế GTGT được xác định theo nguyên tắc khấu trừ giá đất:

• Công thức xác định: Giá tính thuế GTGT = Giá chuyển nhượng bất động sản (-) Giá đất được trừ để tính thuế GTGT.
• Giá đất được trừ bao gồm: Tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước, tiền thuê đất phải nộp, hoặc giá trị quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng từ các tổ chức, cá nhân khác theo đúng quy định của pháp luật tại thời điểm nhận chuyển nhượng.
• Yêu cầu về hồ sơ: Doanh nghiệp phải có đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá trị quyền sử dụng đất được trừ khi tính thuế GTGT. Trường hợp không tách riêng được giá đất được trừ theo quy định, doanh nghiệp phải thực hiện phân bổ theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.

3. Nguyên tắc khấu trừ thuế GTGT đầu vào

Công văn hướng dẫn cụ thể về việc kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào đối với các dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản:

• Thuế GTGT đầu vào của hàng hóa, dịch vụ (kể cả tài sản cố định) sử dụng đồng thời cho sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế và không chịu thuế GTGT thì chỉ được khấu trừ số thuế GTGT đầu vào của hàng hóa, dịch vụ dùng cho sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế GTGT.
• Doanh nghiệp phải hạch toán riêng thuế GTGT đầu vào được khấu trừ và không được khấu trừ. Trường hợp không hạch toán riêng được, thuế đầu vào được khấu trừ tính theo tỷ lệ (%) giữa doanh thu chịu thuế GTGT, doanh thu không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT so với tổng doanh thu của hàng hóa, dịch vụ bán ra.

4. Khuyến nghị áp dụng đối với người nộp thuế

Để đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật và hạn chế rủi ro bị truy thu thuế, doanh nghiệp cần lưu ý:

• Xác định rõ ràng và tách biệt giá trị quyền sử dụng đất (không chịu thuế) và giá trị xây dựng (chịu thuế 10%) trên hợp đồng chuyển nhượng và hóa đơn GTGT.
• Xuất hóa đơn GTGT đúng thời điểm: Thời điểm lập hóa đơn đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là thời điểm thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng, hoặc thời điểm bàn giao bất động sản (tùy điều kiện nào đến trước).
• Lưu trữ đầy đủ hồ sơ pháp lý về đất đai, chứng từ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để làm căn cứ giải trình khi cơ quan thuế thực hiện thanh tra, kiểm tra.