Công văn 69/BXD-QLN năm 2015 do Bộ Xây dựng ban hành là văn bản hướng dẫn quan trọng giải quyết các vướng mắc liên quan đến việc thực hiện mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc và thực hiện nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại các dự án nhà chung cư. Văn bản này làm rõ trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư, ban quản trị và từng chủ sở hữu căn hộ, góp phần bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

- Trách nhiệm mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc tại nhà chung cư

Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại Công văn 69/BXD-QLN, việc mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với nhà chung cư được phân định rõ ràng giữa phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng của từng căn hộ:

• Đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư: Kinh phí mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với phần sở hữu chung (như khung, cột, tường chịu lực, hành lang, lối đi chung, hệ thống hạ tầng kỹ thuật dùng chung) do tất cả các chủ sở hữu căn hộ đóng góp. Kinh phí này được trích từ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung hoặc do các chủ sở hữu đóng góp định kỳ theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cư hoặc đơn vị quản lý vận hành được ủy quyền có trách nhiệm đại diện ký kết hợp đồng mua bảo hiểm với doanh nghiệp bảo hiểm.
• Đối với phần sở hữu riêng (diện tích bên trong căn hộ): Từng chủ sở hữu căn hộ có trách nhiệm tự mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc cho phần diện tích sở hữu riêng của mình và các tài sản bên trong căn hộ. Chủ sở hữu có thể tự liên hệ mua riêng biệt hoặc thỏa thuận ủy quyền cho Ban quản trị mua chung cùng với phần sở hữu chung để tiết kiệm chi phí và thuận tiện trong quản lý.
• Trách nhiệm của Chủ đầu tư: Trong giai đoạn nhà chung cư chưa bàn giao cho Ban quản trị hoặc chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, chủ đầu tư có trách nhiệm mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc cho toàn bộ tòa nhà và phân bổ chi phí này vào chi phí quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định.

- Nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với căn hộ chung cư

Công văn cũng làm rõ nghĩa vụ tài chính về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (thuế sử dụng đất) của các tổ chức, cá nhân sở hữu căn hộ chung cư:

• Đối tượng chịu thuế và người nộp thuế: Đất xây dựng nhà chung cư thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Các chủ sở hữu căn hộ chung cư là người có nghĩa vụ nộp thuế đối với phần diện tích đất phân bổ tương ứng với diện tích căn hộ sở hữu.
• Phương thức xác định diện tích đất tính thuế: Diện tích đất tính thuế đối với từng căn hộ được xác định bằng cách lấy diện tích sàn xây dựng của căn hộ nhân với hệ số phân bổ đất. Hệ số phân bổ đất được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà chung cư chia cho tổng diện tích sàn xây dựng của các căn hộ trong tòa nhà.
• Trách nhiệm kê khai và nộp thuế: Chủ sở hữu căn hộ có trách nhiệm tự kê khai và nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại cơ quan thuế địa phương (hoặc thông qua Ủy ban nhân dân cấp xã/phường) theo định kỳ hàng năm. Chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý, số liệu diện tích đất và diện tích sàn xây dựng cho cơ quan thuế và người mua nhà để làm cơ sở tính thuế.

- Vai trò phối hợp của các bên liên quan trong quá trình thực hiện

Để đảm bảo các quy định trên được thực thi nghiêm túc, Công văn 69/BXD-QLN nhấn mạnh vai trò phối hợp chặt chẽ giữa các chủ thể:

• Ban quản trị nhà chung cư: Phải chủ động phổ biến quy định pháp luật về phòng cháy chữa cháy, bảo hiểm bắt buộc và nghĩa vụ thuế đến từng hộ dân; phối hợp với đơn vị quản lý vận hành để lựa chọn đơn vị bảo hiểm uy tín và đôn đốc cư dân thực hiện nghĩa vụ liên quan.
• Cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương: Ủy ban nhân dân các cấp, cơ quan thuế và cơ quan cảnh sát phòng cháy chữa cháy có trách nhiệm thanh tra, kiểm tra, hướng dẫn và xử lý nghiêm các trường hợp không tuân thủ quy định về mua bảo hiểm cháy, nổ hoặc trốn tránh nghĩa vụ thuế đất theo quy định của pháp luật.