Công văn 5763/CT-TTHT năm 2019 do Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh ban hành nhằm hướng dẫn chi tiết về chính sách thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với các khoản thu nhập từ hoạt động môi giới bất động sản. Văn bản này làm rõ nghĩa vụ thuế của người lao động và cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới dựa trên các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và các Thông tư hướng dẫn về thuế TNCN hiện hành.

Quy định về hoạt động môi giới bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản

Căn cứ vào các điều khoản của Luật Kinh doanh bất động sản, hoạt động môi giới bất động sản được điều chỉnh chặt chẽ bởi các quy định sau:

• Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (Điều 62): Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người sở hữu chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Đối với cá nhân kinh doanh độc lập, bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề và thực hiện đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế. Đặc biệt, tổ chức, cá nhân môi giới không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong cùng một giao dịch kinh doanh bất động sản.
• Thù lao môi giới bất động sản (Điều 64): Doanh nghiệp và cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới được hưởng tiền thù lao môi giới từ khách hàng mà không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba. Mức thù lao cụ thể do các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng và không phụ thuộc vào giá trị của giao dịch được môi giới.
• Hoa hồng môi giới bất động sản (Điều 65): Khoản hoa hồng môi giới chỉ được chi trả khi khách hàng ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại hoặc cho thuê mua bất động sản. Mức hoa hồng cụ thể do các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng.
• Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản (Điều 68): Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề khi đáp ứng đủ các điều kiện bao gồm: có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên; và đã vượt qua kỳ sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản. Chứng chỉ hành nghề này có thời hạn sử dụng là 05 năm kể từ ngày cấp.

Quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với thù lao và hoa hồng môi giới

Theo hướng dẫn tại Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính, chính sách thuế TNCN đối với các khoản thu nhập từ môi giới được xác định như sau:

• Phân loại thu nhập (Điểm c Khoản 2 Điều 2): Tiền thù lao nhận được dưới các hình thức như tiền hoa hồng môi giới, hoa hồng đại lý bán hàng hóa được xác định là thu nhập từ tiền lương, tiền công của người lao động nhận được từ người sử dụng lao động.
• Phương thức khấu trừ thuế (Khoản 1 Điều 25): Việc khấu trừ thuế TNCN trước khi chi trả thu nhập được thực hiện theo hai trường hợp chính:
  • Đối với cá nhân cư trú ký hợp đồng lao động từ 03 tháng trở lên: Tổ chức, cá nhân trả thu nhập thực hiện khấu trừ thuế theo Biểu thuế lũy tiến từng phần, áp dụng cho cả trường hợp ký hợp đồng tại nhiều nơi hoặc nghỉ việc trước khi kết thúc hợp đồng lao động.
  • Đối với cá nhân cư trú không ký hợp đồng lao động hoặc ký hợp đồng lao động dưới 03 tháng: Nếu có tổng mức chi trả thu nhập từ 2.000.000 đồng/lần trở lên, tổ chức, cá nhân trả thu nhập phải thực hiện khấu trừ thuế TNCN theo mức thuế suất 10% trên tổng thu nhập trước khi chi trả cho cá nhân.

Hướng dẫn áp dụng chính sách thuế cụ thể từ Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh

Dựa trên sự phối hợp giữa Luật Kinh doanh bất động sản và các Thông tư về thuế (Thông tư 111/2013/TT-BTC và Thông tư 92/2015/TT-BTC), Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh đưa ra hướng dẫn cụ thể cho doanh nghiệp như sau:

• Trường hợp ký hợp đồng lao động tìm kiếm khách hàng:
  • Nếu Công ty ký hợp đồng dưới 03 tháng với người lao động để thực hiện công việc tìm kiếm khách hàng: Công ty có trách nhiệm khấu trừ thuế TNCN với mức thuế suất 10% trên thu nhập trước khi chi trả cho mỗi lần thanh toán từ 2.000.000 đồng trở lên.
  • Nếu Công ty ký hợp đồng từ 03 tháng trở lên với người lao động cho công việc này: Khi chi trả thu nhập, Công ty phải thực hiện khấu trừ thuế TNCN theo Biểu thuế lũy tiến từng phần trên toàn bộ phần thu nhập chi trả.
• Trường hợp ký hợp đồng dịch vụ với cá nhân kinh doanh môi giới bất động sản:
  • Cá nhân thực hiện dịch vụ môi giới bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
  • Cá nhân kinh doanh này phải thực hiện đầy đủ thủ tục đăng ký kinh doanh, đăng ký thuế, tự kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật thuế đối với cá nhân kinh doanh và lập hóa đơn hợp pháp giao cho Công ty đối với doanh thu từ hoạt động môi giới nhận được.
  • Mức hoa hồng môi giới trong trường hợp này được thực hiện theo thỏa thuận phù hợp với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.