Công văn 57/BXD-QLN do Bộ Xây dựng ban hành nhằm hướng dẫn chi tiết về công tác quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư, giải quyết các vướng mắc thực tế phát sinh tại các dự án nhà chung cư hiện nay.

Văn bản hướng dẫn áp dụng đối với các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương (Sở Xây dựng), các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, Ban quản trị nhà chung cư, đơn vị quản lý vận hành và các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trên phạm vi cả nước.

Hướng dẫn về phân định sở hữu chung - sở hữu riêng trong nhà chung cư

• Việc xác định diện tích sở hữu chung và sở hữu riêng phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.
• Hồ sơ thiết kế, bản vẽ hoàn công và hợp đồng mua bán căn hộ là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để phân định ranh giới giữa phần sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ và phần sở hữu chung của cả tòa nhà.
• Các phần diện tích tiện ích công cộng, lối đi chung, hành lang, cầu thang, nơi để xe (đối với khu vực thuộc sở hữu chung) phải được quản lý và sử dụng đúng mục đích, không được tự ý chuyển đổi công năng hoặc chiếm dụng làm sở hữu riêng.

Quản lý và bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung

• Chủ đầu tư có trách nhiệm mở tài khoản tiền gửi thanh toán tại tổ chức tín dụng để quản lý kinh phí bảo trì và phải bàn giao đầy đủ, đúng hạn khoản kinh phí này cùng tiền lãi phát sinh cho Ban quản trị sau khi Ban quản trị được thành lập hợp pháp.
• Quy trình bàn giao kinh phí bảo trì phải được lập thành biên bản có chữ ký xác nhận của các bên liên quan. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ, Ban quản trị có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cưỡng chế thu hồi theo quy định của pháp luật.
• Kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng cho việc bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được sử dụng cho việc quản lý vận hành hoặc các mục đích khác ngoài quy định.

Tổ chức Hội nghị nhà chung cư và hoạt động của Ban quản trị

• Hội nghị nhà chung cư lần đầu phải được tổ chức khi đạt đủ tỷ lệ bàn giao căn hộ theo quy định. Trường hợp chủ đầu tư không tổ chức hoặc tổ chức không thành công, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức hội nghị theo đề nghị của đại diện chủ sở hữu căn hộ.
• Ban quản trị nhà chung cư sau khi được bầu phải thực hiện thủ tục công nhận tại Ủy ban nhân dân cấp huyện và hoạt động theo đúng quy chế đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua.
• Thành viên Ban quản trị phải có kiến thức, am hiểu về pháp luật nhà ở và quản lý vận hành nhà chung cư để đảm bảo thực hiện tốt vai trò đại diện cho quyền lợi của cư dân.

Lựa chọn và giám sát đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư

• Việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành phải thông qua hình thức đấu thầu hoặc chào hàng cạnh tranh công khai, minh bạch nhằm chọn ra đơn vị có đủ năng lực chuyên môn và điều kiện pháp lý theo quy định của Bộ Xây dựng.
• Hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành phải quy định rõ quyền, nghĩa vụ, giá dịch vụ và các chế tài xử lý vi phạm đối với đơn vị quản lý vận hành.
• Ban quản trị có trách nhiệm giám sát thường xuyên hoạt động của đơn vị quản lý vận hành, kịp thời phản ánh các sai phạm và yêu cầu khắc phục để bảo đảm an toàn, an ninh và chất lượng cuộc sống của cư dân trong tòa nhà.

Công văn 57/BXD-QLN có hiệu lực hướng dẫn kể từ ngày ban hành. Các cơ quan, tổ chức và cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành các hướng dẫn tại văn bản này nhằm tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước và hạn chế tối đa các tranh chấp phát sinh trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.