Giới thiệu về Công văn 543/TCQLĐĐ-CĐKĐĐ năm 2020

Công văn 543/TCQLĐĐ-CĐKĐĐ được Tổng cục Quản lý đất đai ban hành nhằm hướng dẫn, tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến việc sử dụng giấy phép xây dựng làm cơ sở chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ, Sổ hồng). Đây là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng dành cho các Văn phòng Đăng ký đất đai và cơ quan tài nguyên môi trường tại các địa phương nhằm thống nhất quy trình thực hiện.

Quy định về Giấy phép xây dựng khi chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, cụ thể là Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân trong nước muốn được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải có một trong các loại giấy tờ chứng minh tạo lập hợp pháp. Công văn 543/TCQLĐĐ-CĐKĐĐ làm rõ các nội dung sau:

• Trường hợp phải có Giấy phép xây dựng: Đối với những công trình, nhà ở thuộc diện phải xin phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng, người sử dụng đất phải nộp Giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ đề nghị đăng ký quyền sở hữu nhà ở để làm căn cứ đối chiếu, kiểm tra.
• Trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng: Đối với các công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng, người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu không bắt buộc phải nộp giấy phép này nhưng phải có các giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở hợp pháp theo quy định của pháp luật đất đai.

Xử lý sự khác biệt giữa thực tế xây dựng và Giấy phép xây dựng

Một trong những nội dung cốt lõi của Công văn 543/TCQLĐĐ-CĐKĐĐ là hướng dẫn giải quyết các trường hợp có sự sai lệch giữa hiện trạng công trình xây dựng thực tế và nội dung ghi trên Giấy phép xây dựng:

• Xác định tính chất của sự thay đổi: Cơ quan đăng ký đất đai cần phối hợp với cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để xác định rõ các thay đổi về diện tích, số tầng, kết cấu có thuộc trường hợp phải điều chỉnh Giấy phép xây dựng hoặc bị coi là xây dựng trái phép, sai phép hay không.
• Nguyên tắc giải quyết: Trường hợp thay đổi không làm ảnh hưởng đến an toàn công trình, không vi phạm chỉ giới xây dựng và không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép theo quy định của pháp luật xây dựng thì vẫn xem xét chứng nhận quyền sở hữu theo hiện trạng thực tế.
• Trường hợp vi phạm trật tự xây dựng: Nếu công trình có vi phạm nghiêm trọng (xây dựng sai phép, vượt tầng, lấn chiếm không gian...) thì chỉ được xem xét chứng nhận quyền sở hữu sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính và có biện pháp khắc phục hậu quả theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng.

Trách nhiệm phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước

Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người dân và nâng cao hiệu quả quản lý, Công văn 543/TCQLĐĐ-CĐKĐĐ nhấn mạnh cơ chế phối hợp liên ngành:

• Văn phòng Đăng ký đất đai: Có trách nhiệm chủ động kiểm tra, đối chiếu hồ sơ. Trong trường hợp cần thiết hoặc phát hiện có sự khác biệt lớn giữa thực tế và giấy phép, phải gửi văn bản lấy ý kiến của cơ quan quản lý xây dựng địa phương để làm rõ tính hợp pháp của công trình trước khi thực hiện thủ tục cấp Sổ hồng.
• Cơ quan quản lý xây dựng địa phương: Có trách nhiệm cung cấp thông tin, trả lời bằng văn bản về tình trạng pháp lý, việc chấp hành pháp luật xây dựng của công trình khi nhận được yêu cầu phối hợp từ cơ quan tài nguyên và môi trường.

Ý nghĩa thực tiễn của Công văn 543/TCQLĐĐ-CĐKĐĐ

Văn bản này đóng vai trò quan trọng trong việc thống nhất quy trình thực hiện thủ tục hành chính tại các địa phương, hạn chế tình trạng đùn đẩy trách nhiệm giữa cơ quan đất đai và cơ quan xây dựng. Đồng thời, hướng dẫn này giúp bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân khi thực hiện đăng ký sở hữu tài sản, thúc đẩy tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trên phạm vi cả nước.