Tóm tắt Công văn 4891/TCT-CS năm 2018 về chính sách thuế giá trị gia tăng

Công văn 4891/TCT-CS do Tổng cục Thuế ban hành là văn bản hướng dẫn quan trọng nhằm tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Dưới đây là tổng hợp và phân tích chi tiết các nội dung cốt lõi của văn bản này.

1. Nguyên tắc xác định giá tính thuế GTGT đối với chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định chung được làm rõ trong công văn, đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT. Quy định này nhằm đảm bảo tính công bằng, tránh đánh thuế trùng lặp lên giá trị quyền sử dụng đất vốn là đối tượng không chịu thuế GTGT hoặc đã được điều chỉnh bởi các sắc thuế khác.

2. Các trường hợp xác định giá đất được trừ cụ thể

Văn bản hướng dẫn chi tiết phương pháp xác định giá đất được trừ cho từng trường hợp cụ thể của doanh nghiệp:

• Trường hợp được Nhà nước giao đất: Giá đất được trừ bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất: Giá đất được trừ là giá đất trúng đấu giá thực tế theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Trường hợp thuê đất: Giá đất được trừ là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng thực tế phát sinh theo phương án được phê duyệt.
• Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân khác: Giá đất được trừ là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có). Doanh nghiệp không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã được tính gộp vào giá trị quyền sử dụng đất được trừ.

3. Yêu cầu về hồ sơ và chứng từ chứng minh

Để được áp dụng việc giảm trừ giá đất khi tính thuế GTGT, cơ sở kinh doanh phải xuất trình đầy đủ các hồ sơ, chứng từ hợp pháp bao gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất hợp pháp.
• Chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt đối với các giao dịch có giá trị từ 20 triệu đồng trở lên theo đúng quy định hiện hành.
• Các hóa đơn, chứng từ nhận chuyển nhượng hoặc biên lai nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước.

4. Một số lưu ý quan trọng khi thực hiện kê khai

Tổng cục Thuế lưu ý các doanh nghiệp trong quá trình thực hiện kê khai và quyết toán thuế:

• Trường hợp giá đất được trừ lớn hơn giá chuyển nhượng bất động sản thực tế thì doanh nghiệp chỉ được tính giá đất được trừ bằng đúng giá chuyển nhượng. Phần chênh lệch cao hơn không được cấn trừ vào các giao dịch bất động sản khác hoặc chuyển sang kỳ tính thuế tiếp theo.
• Doanh nghiệp phải tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực của các số liệu, hồ sơ chứng minh giá đất được trừ đã kê khai với cơ quan thuế quản lý trực tiếp.