Tóm tắt Công văn 4767/TCT-TNCN về thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản

Công văn 4767/TCT-TNCN do Tổng cục Thuế ban hành nhằm hướng dẫn các Cục Thuế tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết thống nhất các vướng mắc liên quan đến chính sách thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là các giao dịch được thực hiện thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền.

1. Nguyên tắc xác định nghĩa vụ thuế đối với hợp đồng ủy quyền bất động sản

Tổng cục Thuế hướng dẫn cụ thể về việc xử lý thuế đối với các trường hợp cá nhân ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt bất động sản như sau:

• Xác định bản chất giao dịch: Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ủy quyền cho cá nhân khác được toàn quyền quyết định chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với bất động sản, nếu thực chất đây là hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì phải chịu thuế TNCN theo quy định.
• Nghĩa vụ kê khai và nộp thuế: Người ủy quyền (chủ sở hữu thực tế của bất động sản) có nghĩa vụ nộp thuế TNCN khi phát sinh giao dịch chuyển nhượng. Người được ủy quyền có trách nhiệm thực hiện thủ tục khai thuế, nộp thuế thay cho người ủy quyền nếu nội dung hợp đồng ủy quyền có thỏa thuận về việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
• Tránh đánh thuế trùng lặp: Công văn hướng dẫn việc phân biệt rõ giữa hành vi ủy quyền quản lý thông thường và ủy quyền nhằm mục đích chuyển nhượng bất động sản để áp dụng đúng đối tượng và mức thuế, tránh thất thu ngân sách nhưng cũng đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người nộp thuế.

2. Căn cứ tính thuế và thuế suất áp dụng

Văn bản nhấn mạnh việc áp dụng phương pháp tính thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo các quy định pháp luật hiện hành:

• Giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế: Là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá đất, giá nhà ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất và giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
• Thuế suất áp dụng: Áp dụng mức thuế suất thống nhất là 2% trên giá trị chuyển nhượng từng lần đối với mọi trường hợp chuyển nhượng bất động sản (thay thế cho cách tính thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế trước đây).

3. Tổ chức thực hiện và quản lý thuế tại địa phương

Để tăng cường hiệu quả quản lý và chống thất thu thuế trong lĩnh vực bất động sản, Tổng cục Thuế yêu cầu các cơ quan thuế địa phương thực hiện các biện pháp sau:

• Tăng cường công tác tuyên truyền: Phổ biến rộng rãi các quy định về thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là các rủi ro pháp lý và nghĩa vụ thuế phát sinh từ hợp đồng ủy quyền định đoạt bất động sản.
• Phối hợp liên ngành: Chủ động phối hợp với các tổ chức hành nghề công chứng, văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương để chia sẻ thông tin, kiểm tra, giám sát chặt chẽ các hợp đồng ủy quyền có dấu hiệu chuyển nhượng bất động sản ngầm nhằm trốn thuế.
• Thanh tra, kiểm tra nghiêm ngặt: Tập trung rà soát các hồ sơ khai thuế có dấu hiệu kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế giao dịch trên thị trường để thực hiện ấn định thuế hoặc xử lý vi phạm theo đúng quy định của Luật Quản lý thuế.