Công văn 4198/TCT-CS do Tổng cục Thuế ban hành hướng dẫn về chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, trọng tâm là việc xác định giá đất được trừ khi tính thuế GTGT nhằm tháo gỡ các vướng mắc phát sinh cho doanh nghiệp và cơ quan thuế địa phương.

Văn bản này áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân có hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các cơ quan thuế các cấp chịu trách nhiệm quản lý, thu thuế.

Nguyên tắc xác định giá tính thuế GTGT đối với chuyển nhượng bất động sản

• Giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng thực tế trừ (-) giá đất được trừ theo quy định của pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng.
• Trường hợp giá chuyển nhượng không bao gồm thuế GTGT và chưa trừ giá đất được trừ thì phải xác định rõ các yếu tố cấu thành để tính đúng số thuế GTGT phải nộp, tránh thất thu ngân sách nhà nước.

Các trường hợp xác định giá đất được trừ cụ thể

• Trường hợp được Nhà nước giao đất: Giá đất được trừ bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Giá đất được trừ là giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng, bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có) theo đúng hợp đồng và chứng từ thanh toán hợp pháp. Cơ sở kinh doanh không được tính gộp các chi phí đầu tư xây dựng phát sinh sau thời điểm nhận chuyển nhượng vào giá đất được trừ này.
• Trường hợp thuê đất của Nhà nước: Giá đất được trừ là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước. Đối với trường hợp thuê đất xây dựng hạ tầng để cho thuê lại hoặc xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ không bao gồm các chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trên đất.

Quy định về hóa đơn và kê khai thuế GTGT

• Khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản, doanh nghiệp phải lập hóa đơn GTGT theo đúng quy định. Trên hóa đơn phải thể hiện rõ: Giá bán chưa có thuế GTGT, giá đất được giảm trừ vào giá tính thuế, thuế suất thuế GTGT và tổng số tiền người mua phải thanh toán.
• Trường hợp doanh nghiệp có nhiều dự án hoặc chuyển nhượng bất động sản tại các địa phương khác nơi đóng trụ sở chính, việc kê khai và nộp thuế GTGT phải tuân thủ quy định về khai thuế tại nơi có bất động sản chuyển nhượng hoặc khai thuế tập trung theo hướng dẫn của Luật Quản lý thuế.

Hiệu lực và hướng dẫn thi hành

Công văn 4198/TCT-CS có hiệu lực hướng dẫn kể từ ngày ban hành. Các nội dung hướng dẫn tại văn bản này được căn cứ trên các quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng, Nghị định số 209/2013/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư số 219/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính. Trong quá trình thực hiện, nếu có vướng mắc phát sinh vượt quá thẩm quyền, các cục thuế địa phương và người nộp thuế cần báo cáo kịp thời về Tổng cục Thuế để được xem xét, giải quyết.