Tóm tắt Công văn 4043/BTNMT-TCQLĐĐ năm 2019 về kiểm tra việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

Công văn 4043/BTNMT-TCQLĐĐ do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành ngày 20 tháng 8 năm 2019 gửi Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nhằm chấn chỉnh, hướng dẫn và kiểm tra việc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận) đã cấp trái pháp luật. Đây là văn bản chỉ đạo quan trọng nhằm giải quyết các vướng mắc phát sinh trong thực tiễn, đặc biệt là bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở có sai phạm của chủ đầu tư.

- Bối cảnh ban hành và mục tiêu của Công văn

• Trong thời gian trước khi ban hành công văn, tại một số địa phương đã xảy ra tình trạng cơ quan nhà nước có thẩm quyền tự ý thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho người dân (đặc biệt là người mua căn hộ chung cư tại các dự án nhà ở thương mại) sau khi phát hiện chủ đầu tư có sai phạm về quy hoạch, thiết kế hoặc chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.
• Việc thu hồi này gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của người mua nhà - vốn là bên thứ ba ngay tình, không có lỗi trong sai phạm của chủ đầu tư, dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện đông người và gây mất ổn định an ninh trật tự xã hội.
• Công văn 4043/BTNMT-TCQLĐĐ được ban hành nhằm thống nhất cách hiểu và áp dụng pháp luật, yêu cầu các địa phương thực hiện đúng trình tự, thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, tránh việc lạm quyền hoặc thực hiện sai quy trình gây thiệt hại cho người dân.

- Yêu cầu rà soát, kiểm tra việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

• Bộ Tài nguyên và Môi trường yêu cầu Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan chức năng tiến hành rà soát, kiểm tra toàn bộ các trường hợp đã thực hiện thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.
• Việc rà soát phải tập trung vào các dự án phát triển nhà ở có vi phạm pháp luật đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở nhằm phân loại rõ ràng từng nhóm đối tượng và hành vi vi phạm để có phương án xử lý phù hợp, đúng pháp luật.

- Nguyên tắc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà (bên thứ ba ngay tình)

• Công văn nhấn mạnh việc xử lý các sai phạm của chủ đầu tư dự án phải được thực hiện độc lập, không được đánh đồng với quyền lợi hợp pháp của người mua nhà đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
• Trường hợp người mua nhà đất đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo đúng quy định của pháp luật (đã nộp tiền, nhận bàn giao nhà và được cấp Giấy chứng nhận) thì quyền lợi của họ phải được bảo vệ theo quy định của pháp luật dân sự về giao dịch của bên thứ ba ngay tình.
• Không được thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho người dân một cách tùy tiện khi chưa có kết luận rõ ràng của cơ quan thanh tra, cơ quan điều tra hoặc quyết định có hiệu lực của Tòa án nhân dân về việc thu hồi đó.

- Tuân thủ nghiêm ngặt trình tự, thủ tục thu hồi theo quy định pháp luật

• Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp phải tuân thủ tuyệt đối quy định tại Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP).
• Cơ quan có thẩm quyền chỉ được thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp: có quyết định của Tòa án, có văn bản kết luận của cơ quan thanh tra về việc Giấy chứng nhận cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng diện tích, hoặc người sử dụng đất tự nguyện nộp lại.
• Trước khi ban hành quyết định thu hồi Giấy chứng nhận, cơ quan nhà nước phải thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất biết rõ lý do thu hồi; đồng thời phải tạo điều kiện để người dân giải trình, khiếu nại theo quy định.

- Trách nhiệm thực hiện của các cơ quan địa phương

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Chịu trách nhiệm toàn diện trong việc chỉ đạo, thanh tra, giám sát công tác cấp và thu hồi Giấy chứng nhận trên địa bàn; kịp thời phát hiện và đình chỉ các quyết định thu hồi Giấy chứng nhận trái pháp luật.
• Sở Tài nguyên và Môi trường: Chủ trì phối hợp với các sở, ngành liên quan (Xây dựng, Tài chính, Kế hoạch và Đầu tư) tham mưu cho UBND cấp tỉnh phương án giải quyết dứt điểm các vướng mắc tại các dự án nhà ở có sai phạm, ưu tiên cấp Giấy chứng nhận cho người dân khi đã đủ điều kiện.
• Văn phòng Đăng ký Đất đai: Thực hiện nghiêm túc quy trình nghiệp vụ, không tự ý dừng các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp của người dân đối với các Giấy chứng nhận đã cấp trừ khi có văn bản ngăn chặn của cơ quan tố tụng hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.