Công văn 3915/CT-TTHT năm 2017 do Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh ban hành là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng liên quan đến chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư và chuyển nhượng bất động sản. Dưới đây là tổng hợp và phân tích chi tiết các nội dung cốt lõi của văn bản này nhằm giúp doanh nghiệp thực hiện đúng quy định pháp luật.

1. Quy định về đối tượng không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT

Căn cứ vào các quy định pháp luật về thuế GTGT hiện hành, Công văn làm rõ trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư được miễn nghĩa vụ kê khai và tính nộp thuế:

• Điều kiện áp dụng: Doanh nghiệp hoặc hợp tác xã thực hiện chuyển nhượng dự án đầu tư (để sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế GTGT) cho doanh nghiệp hoặc hợp tác xã khác thì thuộc đối tượng không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT.
• Yêu cầu về hồ sơ pháp lý: Giao dịch chuyển nhượng phải có đầy đủ hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng dự án theo đúng quy định của pháp luật về đầu tư và các văn bản pháp luật có liên quan.
• Cách thức lập hóa đơn: Khi thực hiện bàn giao dự án, doanh nghiệp chuyển nhượng phải lập hóa đơn GTGT. Trên hóa đơn, dòng thuế suất và tiền thuế GTGT không ghi và phải gạch chéo.

2. Thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Trong trường hợp giao dịch không đáp ứng đủ điều kiện để được phân loại là chuyển nhượng dự án đầu tư (ví dụ: chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất đơn thuần), doanh nghiệp phải thực hiện kê khai và nộp thuế GTGT theo quy định:

• Giá tính thuế GTGT: Giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng thực tế trừ (-) giá đất được trừ theo quy định của pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng.
• Xác định giá đất được trừ: Giá đất được trừ bao gồm tiền sử dụng đất nộp ngân sách nhà nước, tiền thuê đất phải nộp, hoặc giá trị quyền sử dụng đất nhận chuyển nhượng hợp pháp từ các tổ chức, cá nhân khác theo hướng dẫn tại Thông tư số 219/2013/TT-BTC.
• Thuế suất áp dụng: Hoạt động chuyển nhượng bất động sản thuộc đối tượng chịu thuế GTGT với mức thuế suất là 10%.

3. Nguyên tắc khấu trừ thuế GTGT đầu vào liên quan

Công văn cũng hướng dẫn cụ thể về nguyên tắc khấu trừ thuế GTGT đầu vào đối với các chi phí phát sinh trong quá trình thực hiện dự án:

• Khấu trừ toàn bộ: Thuế GTGT đầu vào của hàng hóa, dịch vụ hình thành nên tài sản cố định hoặc các chi phí phát sinh phục vụ cho hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư (thuộc đối tượng không phải kê khai, nộp thuế) vẫn được khấu trừ toàn bộ nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện về hóa đơn hợp pháp và chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt.
• Phân bổ thuế đầu vào: Trường hợp doanh nghiệp có cả hoạt động chịu thuế và không chịu thuế GTGT mà không hạch toán riêng được thuế GTGT đầu vào được khấu trừ, doanh nghiệp phải thực hiện phân bổ theo tỷ lệ doanh thu chịu thuế GTGT trên tổng doanh thu của kỳ khai thuế.

4. Khuyến nghị thực thi dành cho doanh nghiệp

Để đảm bảo tính tuân thủ và hạn chế rủi ro bị truy thu thuế hoặc xử phạt vi phạm hành chính, doanh nghiệp cần lưu ý:

• Phân định rõ ràng bản chất của giao dịch là chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư hay chỉ là chuyển nhượng tài sản, quyền sử dụng đất đơn thuần để áp dụng đúng chính sách thuế GTGT tương ứng.
• Chuẩn bị đầy đủ và lưu trữ khoa học các hồ sơ pháp lý liên quan bao gồm: Quyết định chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Hợp đồng chuyển nhượng dự án, Biên bản bàn giao tài sản và các chứng từ thanh toán qua ngân hàng.
• Thực hiện xuất hóa đơn GTGT đúng thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng để tránh lỗi chậm xuất hóa đơn theo quy định của cơ quan thuế.