Kính gửi: Tổng giám đốc/Giám đốc các doanh nghiệp thẩm định giá

Thực hiện các Quyết định số 351/QĐ-BTC và Quyết định số 352/QĐ-BTC ngày 08/3/2019, Quyết định số 1643/QĐ-BTC ngày 23/8/2019, Quyết định số 380/QĐ-BTC ngày 18/3/2019 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc kiểm tra việc chấp hành pháp luật về thẩm định giá, năm 2019, Bộ Tài chính đã tiến hành kiểm tra định kỳ và đột xuất các doanh nghiệp thẩm định giá.

Trên cơ sở kết quả chấp hành quy định của pháp luật về thẩm định giá của doanh nghiệp; Bộ Tài chính có ý kiến như sau:

1. Đánh giá chung

Về cơ bản, đại bộ phận các doanh nghiệp được kiểm tra đã chấp hành các quy định về quản lý hoạt động thẩm định giá và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Một số thiếu sót mà các doanh nghiệp được kiểm tra trong năm 2018 thường mắc phải đã ít gặp hơn trong năm 2019 như: Về lưu trữ kế hoạch thẩm định giá tại hồ sơ thẩm định giá, về sử dụng phương pháp thẩm định giá thứ 2 để kiểm chứng... Đặc biệt, kết quả kiểm tra một số doanh nghiệp đã được kiểm tra trong các năm trước đây cũng cho thấy các doanh nghiệp này đã có ý thức chấp hành pháp luật về thẩm định giá tốt hơn, các thiếu sót trước đây cơ bản được khắc phục mặc dù vẫn tồn tại một vài thiếu sót về mặt kỹ thuật. Việc chấm điểm đánh giá chất lượng thẩm định giá thực hiện theo Thông tư mới (Thông tư số 25/2019/TT-BTC ngày 22/4/2019 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 323/2016/TT-BTC) đã đánh giá toàn diện và chính xác hơn về chất lượng và năng lực của doanh nghiệp thẩm định giá (về chấp hành pháp luật về điều kiện đăng ký kinh doanh và hành nghề thẩm định giá của thẩm định viên, về tuân thủ Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam, về chỉ tiêu phản ánh năng lực của doanh nghiệp thông qua số lượng hồ sơ thẩm định giá, số lượng thẩm định viên, số lượng phương pháp và loại tài sản thẩm định giá...).

Đối với các doanh nghiệp có hành vi vi phạm quy định của pháp luật về thẩm định giá (như không thông báo cho Bộ Tài chính khi thay đổi danh sách thẩm định viên; chậm gửi Báo cáo tình hình doanh nghiệp định kỳ hàng năm; không thực hiện đúng quy trình thẩm định giá; lưu trữ hồ sơ thẩm định giá không đúng theo quy định của pháp luật...), các đoàn kiểm tra đều lập biên bản xử phạt vi phạm hành chính và tiến hành xử phạt theo quy định.

2. Một số tồn tại, thiếu sót

Kết quả kiểm tra các hồ sơ thẩm định giá tại các doanh nghiệp cho thấy các doanh nghiệp còn một số tồn tại, thiếu sót về mặt kỹ thuật trong quá trình thẩm định giá cần được chấn chỉnh trong thời gian tới. Nguyên nhân chính của những thiếu sót này chủ yếu là do một số doanh nghiệp còn chưa thực hiện tốt việc quán triệt đầy đủ và kịp thời các quy định mới của pháp luật về thẩm định giá, mặc dù các thẩm định viên đều đã có chứng nhận tham gia các lớp cập nhật kiến thức; một số doanh nghiệp chưa thực hiện tốt việc rà soát, kiểm soát chất lượng thẩm định giá nội bộ tại doanh nghiệp theo quy định tại Thông tư 323/2016/TT-BTC và Thông tư số 25/2019/TT-BTC. Bên cạnh đó, một số thẩm định viên còn thiếu kinh nghiệm thẩm định giá và hiểu biết chưa sâu về tài sản thẩm định giá và thị trường của tài sản thẩm định giá nên chưa có những đánh giá, biện luận cần thiết trong quá trình thẩm định giá để có kết luận phù hợp về giá trị của tài sản thẩm định giá.

Cụ thể như sau:

a) Về quy trình thẩm định giá: một số hồ sơ lập kế hoạch thẩm định giá còn chưa đầy đủ nội dung; chưa có biện luận hoặc biện luận không đầy đủ về xác định cơ sở giá trị thẩm định giá; thiếu phân tích hoặc phân tích sơ sài thông tin tổng quan về thị trường tài sản; thiếu kiểm chứng thông tin thu thập...vì vậy, thông tin, số liệu sử dụng để thẩm định giá thiếu độ tin cậy.

b) Về phương pháp thẩm định giá:

- Đối với phương pháp so sánh: một số hồ sơ vẫn còn những thiếu sót như: không lập phiếu khảo sát thu thập thông tin TSSS hoặc có lập nhưng nội dung phiếu khảo sát còn sơ sài; TSSS không có địa chỉ cụ thể; không thực hiện kiểm chứng, xác minh thông tin; báo giá không có chữ ký hoặc không ghi ngày tháng năm; chưa có lập luận về các tỷ lệ điều chỉnh hoặc đã có lập luận về các tỷ lệ điều chỉnh, tuy nhiên các tỷ lệ này chưa đi kèm với các biện luận và chứng cứ về thông tin giao dịch thị trường làm cơ sở để đưa ra các tỷ lệ điều chỉnh; chưa có biện luận hoặc biện luận không đầy đủ về xác định mức giá của TSTĐG thông qua phân tích chất lượng thông tin của TSSS và các yếu tố như số lần điều chỉnh, tổng giá trị điều chỉnh gộp, tổng giá trị điều chỉnh thuần...

- Đối với phương pháp chi phí: thiếu kiểm chứng số liệu trước khi đưa vào tính toán chi phí thay thế/chi phí tái tạo; không điều chỉnh chi phí/đơn giá do các cơ quan có thẩm quyền quy định từ các năm trước về thời điểm thẩm định hoặc không ghi rõ nguồn thông tin, thời điểm thu thập số liệu tại hồ sơ; thiếu biện luận hoặc thiếu bằng chứng khi đánh giá tỉ lệ chất lượng của công trình xây dựng; không có biện luận về việc xác định tuổi đời hiệu quả, tuổi đời kinh tế; không ước tính lợi nhuận nhà đầu tư...

- Đối với phương pháp chiết trừ: Phiếu khảo sát không ghi ngày tháng và nguồn thông tin; không phân tích, trình bày về đơn giá xây dựng áp dụng để xác định giá trị xây mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh; hoặc đơn giá xây mới không phù hợp với thời điểm thẩm định giá; không có biện luận đơn giá xây mới không phù hợp với thời điểm thẩm định giá; không có biện luận về lợi nhuận nhà đầu tư; khi xác định giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh thì thiếu lập luận về việc đưa ra tỷ lệ chất lượng còn lại, không biện luận về căn cứ xác định tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế...

- Đối với phương pháp thặng dư: không phân tích về việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của các thửa đất (so sánh và thẩm định); chưa biện luận về giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai; thiếu các thông tin và chứng cứ thị trường hoặc không nêu rõ nguồn thông tin, số liệu khi ước tính tổng doanh thu phát triển, chi phí phát triển; thiếu biện luận khi xác định lợi nhuận của nhà đầu tư; không biện luận, giải thích cách tính tỷ suất chiết khấu, không lưu hoặc thiếu các bằng chứng làm cơ sở để tính tỷ lệ chiết khấu...

- Đối với phương pháp dòng tiền chiết khấu: không phân tích rõ để xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai; ước tính chi phí, thu nhập và tỷ suất chiết khấu còn thiếu phân tích hoặc không nêu rõ nguồn thông tin thu thập để đưa vào tính toán.

- Đối với phương pháp vốn hóa trực tiếp: việc xác định tổng thu nhập tiềm năng chưa phản ánh các khoản thu nhập ổn định phổ biến trên thị trường từ tài sản đầu tư tại thời điểm thẩm định giá; thiếu phân tích, biện luận khi xác định tỉ lệ thất thu trên cơ sở các thông tin thu thập được; xác định tỷ suất vốn hóa còn sơ sài và thiếu phân tích biện luận.

- Đối với các phương pháp thẩm định giá trị doanh nghiệp: Về phương pháp dòng tiền chiết khấu dòng cổ tức, chưa có biện luận và đưa ra các căn cứ đầy đủ khi dự báo dòng tiền thuần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp cần thẩm định giá và ước tính giá trị các tài sản phi hoạt động của doanh nghiệp; sử dụng dữ liệu của Damodaran khi ước tính chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp nhưng không có biện luận.... Phương pháp tỷ số thị trường bình quân đa số chỉ được doanh nghiệp sử dụng để tham khảo, đối chiếu và không sử dụng để đưa ra kết quả thẩm định giá và còn một số tồn tại như: chỉ ra được ngành nghề kinh doanh chính nhưng thiếu phân tích, biện luận về các yếu tố: nhóm khách hàng và thị trường tiêu thụ, các chỉ số tài chính (ví dụ: ROE, ROA) trong Báo cáo để thấy rõ sự tương tự của các doanh nghiệp so sánh và doanh nghiệp thẩm định giá; sử dụng không đầy đủ các chỉ số EV/EBITDA; P/E; P/S, P/B theo quy định.... Về phương pháp chiết khấu dòng tiền vốn chủ sở hữu: chưa có lập luận về cơ cấu tài sản phi hoạt động tại doanh nghiệp, chưa nêu rõ cách tính của các chỉ số trong mô hình CAPM (Rf, Beta, Rm); chưa đề cập tới giá trị cuối kỳ dự báo và giá trị tài sản phi hoạt động; chưa ước tính tỉ trọng vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp...

c) Về lưu trữ hồ sơ thẩm định giá: Về cơ bản, các doanh nghiệp thực hiện lưu trữ hồ sơ thẩm định giá bằng giấy. Đối với lưu trữ điện tử, đa số mới thực hiện ở mức độ lưu trữ các file doc, exel của các Chứng thư và Báo cáo kết quả thẩm định giá đã phát hành mà chưa xây dựng được phần mềm quản lý lưu trữ.

d) Hợp đồng thẩm định giá: Về cơ bản, các doanh nghiệp thẩm định giá lưu trữ đầy đủ Hợp đồng thẩm định giá trong các hồ sơ. Tuy nhiên, một số Hợp đồng thẩm định giá còn thiếu chữ ký của khách hàng hoặc thiếu Phụ lục thanh lý hợp đồng.

3. Yêu cầu chấn chỉnh tồn tại đối với các doanh nghiệp

Bộ Tài chính yêu cầu Tổng giám đốc/Giám đốc các doanh nghiệp thẩm định giá nhận rõ những sai sót trên đối chiếu với tình hình hoạt động của doanh nghiệp mình để nghiêm khắc rút kinh nghiệm và chấn chỉnh kịp thời, cụ thể:

- Thường xuyên cập nhật các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan và Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam trong quá trình thực hiện thẩm định giá.

- Tuân thủ đúng và đầy đủ các quy định của pháp luật, trước hết là Hệ thống Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam, trong đó đặc biệt lưu ý những nội dung sau:

+ Thực hiện đầy đủ và nghiêm túc quy trình thẩm định giá nhất là việc khảo sát, thu nhập và phân tích thông tin. Lập đầy đủ các biên bản khảo sát thực tế thẩm định giá vào phiếu thu thập thông tin. Các thông tin thu thập phải ghi rõ nguồn, bảo đảm tính khách quan, trung thực. Các thông tin phải được kiểm chứng, xác minh nhằm bảo đảm độ tin cậy và chất lượng thông tin trước khi đưa vào áp dụng các phương pháp thẩm định giá để ước tính giá trị tài sản cần thẩm định; thực hiện đầy đủ các bước áp dụng tính toán trong từng phương pháp thẩm định giá mà thẩm định viên lựa chọn: phương pháp so sánh theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 - Cách tiếp cận từ thị trường; phương pháp chi phí tái tạo và phương pháp chi phí thay thế theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 09 - Cách tiếp cận từ chi phí và phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10 - Cách tiếp cận từ thu nhập ban hành kèm theo Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính.

+ Phát hành Báo cáo kết quả thẩm định giá và Chứng thư thẩm định giá đúng theo Mẫu quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính.

+ Lưu trữ hồ sơ đầy đủ theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá số 06 ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính: yêu cầu các doanh nghiệp tiến hành rà soát toàn bộ các hồ sơ thẩm định giá lưu trữ đúng quy định, bổ sung thêm các tài liệu còn thiếu, chấn chỉnh hoạt động lưu trữ hồ sơ, bảo đảm thực hiện đúng theo các quy định của Tiêu chuẩn thẩm định giá số 06.

- Ban hành quy định về kiểm soát chất lượng thẩm định giá nội bộ của doanh nghiệp. Thường xuyên tổ chức đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp, kịp thời phát hiện và khắc phục ngay những sai sót trong quá trình thẩm định giá.

- Đôn đốc, kiểm tra các thẩm định viên về giá đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp tham dự các khóa học cập nhật kiến thức năm 2020 theo quy định.

- Báo cáo kịp thời với Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá) khi có sự thay đổi thông tin về doanh nghiệp và thẩm định viên theo đúng quy định tại Điều 17 Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ.

Bộ Tài chính yêu cầu các doanh nghiệp thẩm định giá nghiêm túc rút kinh nghiệm và thực hiện đúng quy định của pháp luật về thẩm định giá./.