Công văn 3644/TCT-CS được Tổng cục Thuế ban hành năm 2014 nhằm giải đáp các vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện chính sách thu tiền sử dụng đất. Đây là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng dành cho các Chi cục Thuế và Cục Thuế địa phương, giúp thống nhất phương án xử lý các hồ sơ nghĩa vụ tài chính về đất đai, đặc biệt là trong giai đoạn chuyển tiếp giữa các quy định pháp luật.

Xác định tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Văn bản hướng dẫn chi tiết nguyên tắc xác định nghĩa vụ tài chính đối với hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

• Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở: Tiền sử dụng đất được tính bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền.
• Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở: Trường hợp đất có nguồn gốc được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, khi được phép chuyển sang đất ở thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.
• Thời điểm xác định giá đất: Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất là giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Khấu trừ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng vào tiền sử dụng đất

Về việc xử lý tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với các dự án được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất:

• Nguyên tắc khấu trừ: Trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và tự nguyện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được khấu trừ số tiền đã ứng vào tiền sử dụng đất phải nộp.
• Giới hạn khấu trừ: Số tiền được khấu trừ tối đa không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp. Phần chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng còn lại chưa được khấu trừ hết (nếu có) sẽ được tính vào vốn đầu tư của dự án.
• Hồ sơ căn cứ: Việc khấu trừ phải dựa trên phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt và các chứng từ chi trả thực tế hợp pháp.

Thực hiện chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất

Tổng cục Thuế làm rõ các nguyên tắc và đối tượng được hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất:

• Đối tượng áp dụng: Miễn, giảm tiền sử dụng đất được thực hiện đối với các đối tượng chính sách như người có công với cách mạng, hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số tại các vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, hoặc các dự án đầu tư thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi.
• Hạn mức áp dụng: Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân chỉ được tính trên diện tích đất trong hạn mức giao đất ở. Phần diện tích vượt hạn mức (nếu có) phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo quy định.
• Nguyên tắc tối ưu: Trong trường hợp một hộ gia đình hoặc cá nhân thuộc nhiều đối tượng được hưởng cả miễn và giảm hoặc nhiều mức giảm khác nhau thì chỉ được hưởng mức ưu đãi cao nhất.

Xử lý các trường hợp chuyển tiếp và nộp hồ sơ

Để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất trong giai đoạn thay đổi chính sách pháp luật đất đai:

• Hồ sơ nộp trước ngày 01/07/2014: Các trường hợp người sử dụng đất đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xác định nghĩa vụ tài chính trước ngày Nghị định số 45/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành nhưng do cơ quan chức năng chậm xác định thì áp dụng chính sách thu tiền sử dụng đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ.
• Hồ sơ nộp từ ngày 01/07/2014 trở đi: Việc tính thu tiền sử dụng đất và giải quyết các hồ sơ nghĩa vụ tài chính phát sinh phải tuân thủ nghiêm ngặt theo các quy định mới của Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.