Công văn 364/TCT-CS năm 2025 do Tổng cục Thuế ban hành là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng nhằm tháo gỡ các vướng mắc và thống nhất thực hiện chính sách thu tiền thuê đất. Văn bản này đưa ra các chỉ đạo cụ thể đối với cơ quan thuế các cấp trong việc xác định nghĩa vụ tài chính, áp dụng ưu đãi miễn, giảm và xử lý các trường hợp chuyển tiếp về tiền thuê đất theo quy định pháp luật hiện hành.

Xác định đơn giá và căn cứ tính tiền thuê đất

Tổng cục Thuế hướng dẫn chi tiết về phương pháp xác định tiền thuê đất đối với các tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất:

• Căn cứ tính tiền thuê đất bao gồm diện tích đất cho thuê, thời hạn cho thuê, đơn giá thuê đất và hình thức thuê đất (trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê).
• Đơn giá thuê đất được xác định dựa trên bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định tại thời điểm có quyết định cho thuê đất hoặc thời điểm bắt đầu chu kỳ ổn định đơn giá tiếp theo.
• Đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, đơn giá thuê đất được ổn định theo chu kỳ 05 năm. Hết chu kỳ ổn định, cơ quan thuế có trách nhiệm điều chỉnh đơn giá thuê đất theo đúng quy định của pháp luật tại thời điểm điều chỉnh.

Thực hiện chính sách miễn, giảm tiền thuê đất

Để đảm bảo việc áp dụng chính sách ưu đãi đầu tư đúng đối tượng và trình tự thủ tục, công văn nhấn mạnh các nguyên tắc sau:

• Việc miễn, giảm tiền thuê đất được thực hiện theo từng dự án đầu tư gắn với việc thuê đất mới. Người thuê đất phải thực hiện đầy đủ thủ tục nộp hồ sơ đề nghị miễn, giảm tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp.
• Không áp dụng miễn, giảm tiền thuê đất đối với các trường hợp đất được giao, cho thuê thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp đặc biệt được pháp luật quy định cụ thể.
• Trường hợp người sử dụng đất được hưởng nhiều mức ưu đãi miễn, giảm khác nhau thì được hưởng mức ưu đãi cao nhất.

Xử lý các trường hợp chuyển tiếp và khấu trừ chi phí

Giải quyết các vướng mắc phát sinh giữa các thời kỳ quy định pháp luật, Tổng cục Thuế đưa ra hướng dẫn chuyển tiếp:

• Đối với các dự án đã được giao đất, thuê đất trước ngày quy định mới có hiệu lực nhưng chưa được xác định nghĩa vụ tài chính, cơ quan thuế phối hợp với cơ quan tài nguyên và môi trường để xác định tiền thuê đất theo đúng quy định tại thời điểm bàn giao đất thực tế.
• Việc khấu trừ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng vào tiền thuê đất phải nộp được thực hiện theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đảm bảo không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp.

Trách nhiệm tổ chức thực hiện của cơ quan thuế địa phương

Tổng cục Thuế yêu cầu Cục Thuế các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tập trung triển khai các nhiệm vụ:

• Chủ động rà soát các hồ sơ thuê đất trên địa bàn, đặc biệt là các hồ sơ còn tồn đọng hoặc có vướng mắc phát sinh để giải quyết kịp thời, đúng thẩm quyền.
• Tăng cường phối hợp liên ngành với Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính để luân chuyển hồ sơ địa chính điện tử nhanh chóng, chính xác.
• Tuyên truyền, hướng dẫn người nộp thuế thực hiện nghiêm túc nghĩa vụ tài chính về đất đai, đồng thời báo cáo kịp thời các vướng mắc vượt thẩm quyền về Tổng cục Thuế để được hướng dẫn giải quyết.