Công văn 3215/TCT-TNCN năm 2017 do Tổng cục Thuế ban hành là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ dành cho các Cục Thuế địa phương nhằm thống nhất quy trình và phương pháp thu thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Văn bản này tập trung giải quyết các vướng mắc liên quan đến việc xác định giá tính thuế, áp dụng thuế suất và tăng cường quản lý chống thất thu thuế trong lĩnh vực kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Xác định giá chuyển nhượng bất động sản để tính thuế TNCN

• Nguyên tắc chung: Giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế TNCN là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
• Trường hợp giá hợp đồng thấp hơn giá Nhà nước: Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.
• Đối với nhà và công trình xây dựng trên đất: Giá trị nhà, công trình xây dựng được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp không có quy định cụ thể của UBND cấp tỉnh thì áp dụng theo quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn và định mức xây dựng cơ bản.
• Đối với bất động sản hình thành trong tương lai: Giá chuyển nhượng được xác định là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ký giữa các bên.

Thuế suất và phương pháp tính thuế TNCN

• Thuế suất áp dụng: Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được áp dụng thống nhất là 2% trên giá trị chuyển nhượng.
• Công thức tính thuế: Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng bất động sản x Thuế suất 2%.
• Đối tượng áp dụng: Phương pháp tính thuế dựa trên doanh thu (2%) áp dụng cho mọi cá nhân có phát sinh hoạt động chuyển nhượng bất động sản, không phân biệt cá nhân cư trú hay cá nhân không cư trú tại Việt Nam.

Quản lý thuế đối với các trường hợp đặc thù

• Chuyển nhượng đồng sở hữu: Đối với bất động sản thuộc sở hữu chung của nhiều cá nhân, nghĩa vụ thuế TNCN được xác định riêng biệt cho từng cá nhân theo tỷ lệ sở hữu thực tế hoặc theo thỏa thuận phân chia hợp pháp giữa các đồng sở hữu.
• Hồ sơ khai thuế: Người nộp thuế có trách nhiệm kê khai đầy đủ thông tin về bất động sản, giá trị giao dịch thực tế và nộp kèm các chứng từ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng đất cùng các giấy tờ liên quan khác để cơ quan thuế thực hiện đối chiếu, xác minh.

Trách nhiệm của cơ quan thuế trong việc chống thất thu thuế

• Phối hợp liên ngành: Cơ quan thuế địa phương cần chủ động phối hợp với Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan công chứng và các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan để kiểm tra, giám sát tính trung thực của giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng.
• Xử lý hành vi kê khai hai giá: Đối với các trường hợp có dấu hiệu kê khai giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế trên thị trường nhằm mục đích trốn thuế, cơ quan thuế có quyền thực hiện ấn định thuế hoặc chuyển hồ sơ sang cơ quan công an để điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật hình sự.