Công văn 314/TCT-CS năm 2018 do Tổng cục Thuế ban hành là văn bản hướng dẫn quan trọng về chính sách thuế đối với hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản. Văn bản này giải quyết các vướng mắc của doanh nghiệp liên quan đến Thuế giá trị gia tăng (GTGT) và Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) phát sinh trong quá trình chuyển giao dự án đầu tư bất động sản giữa các tổ chức kinh tế.

Về nghĩa vụ Thuế GTGT khi thực hiện chuyển nhượng dự án bất động sản, Tổng cục Thuế hướng dẫn áp dụng theo các quy định pháp luật hiện hành về GTGT, cụ thể như sau:

• Trường hợp không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT: Theo quy định tại Khoản 4 Điều 5 Thông tư số 219/2013/TT-BTC, trường hợp doanh nghiệp chuyển nhượng dự án đầu tư để sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế GTGT cho doanh nghiệp, hợp tác xã khác thì không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT. Để áp dụng quy định này, dự án chuyển nhượng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về tính pháp lý của dự án đầu tư và bên nhận chuyển nhượng phải tiếp tục thực hiện dự án theo đúng mục tiêu ban đầu.
• Trường hợp phải kê khai, tính nộp thuế GTGT: Nếu hoạt động chuyển nhượng không đáp ứng các điều kiện nêu trên, hoặc chuyển nhượng cho cá nhân, tổ chức không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã thì bên chuyển nhượng phải xuất hóa đơn và kê khai, nộp thuế GTGT theo thuế suất 10%.
• Xác định giá tính thuế GTGT đối với chuyển nhượng dự án kèm quyền sử dụng đất: Trong trường hợp chuyển nhượng dự án bất động sản có kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng trừ đi giá đất được trừ theo quy định của pháp luật về thuế GTGT tại thời điểm chuyển nhượng.

Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản được xác định là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và chịu sự điều chỉnh của Luật Thuế TNDN với các nguyên tắc cụ thể:

• Thuế suất áp dụng: Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản phải chịu thuế TNDN với thuế suất phổ thông là 20%. Doanh nghiệp không được áp dụng các chính sách ưu đãi thuế TNDN (nếu có) đối với phần thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng này.
• Kê khai và nộp thuế: Doanh nghiệp có thu nhập từ chuyển nhượng dự án bất động sản phải thực hiện kê khai riêng, nộp thuế riêng đối với khoản thu nhập này. Việc xác định doanh thu, chi phí được trừ để tính thu nhập chịu thuế phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định tại Thông tư số 78/2014/TT-BTC và các văn bản sửa đổi, bổ sung.
• Nguyên tắc bù trừ lỗ: Doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư bị lỗ thì số lỗ này được bù trừ với thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh của kỳ tính thuế. Ngược lại, nếu hoạt động sản xuất kinh doanh bị lỗ thì cũng được bù trừ với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định pháp luật hiện hành.

Để đảm bảo tính hợp pháp và tránh rủi ro pháp lý về thuế, các doanh nghiệp tham gia giao dịch chuyển nhượng dự án cần lưu ý:

• Hóa đơn chứng từ: Bên chuyển nhượng phải lập hóa đơn theo đúng quy định. Đối với trường hợp không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT, trên hóa đơn GTGT phải ghi rõ dòng giá bán là giá chuyển nhượng dự án, dòng thuế suất và tiền thuế GTGT không ghi và gạch chéo.
• Hồ sơ chuyển nhượng dự án: Doanh nghiệp phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý liên quan đến việc chuyển nhượng dự án bao gồm quyết định phê duyệt dự án, hợp đồng chuyển nhượng, biên bản bàn giao và các chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt theo quy định.