Tóm tắt Công văn 3018/TCT-TNCN về chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản

Công văn 3018/TCT-TNCN do Tổng cục Thuế ban hành nhằm hướng dẫn các Cục Thuế tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thống nhất thực hiện chính sách thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Đây là văn bản hướng dẫn quan trọng giúp tháo gỡ các vướng mắc phát sinh trong quá trình áp dụng Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan đến quản lý thuế bất động sản.

- Nguyên tắc xác định giá chuyển nhượng để tính thuế TNCN

• Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
• Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.
• Đối với trường hợp chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng trên đất thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ vào giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp UBND cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, giá trị còn lại của nhà và công trình trên đất.

- Thuế suất áp dụng đối với chuyển nhượng bất động sản

• Áp dụng thống nhất thuế suất 2% trên giá trị chuyển nhượng từng lần đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai).
• Quy định này thay thế cho cách tính thuế cũ (áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế nếu có đầy đủ hóa đơn, chứng từ chứng minh giá vốn hoặc 2% trên giá chuyển nhượng nếu không có hóa đơn, chứng từ). Việc áp dụng một mức thuế suất duy nhất 2% giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính và giảm thiểu tranh chấp về chi phí hợp lý.

- Xác định thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân

• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
• Đối với hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, thời điểm tính thuế là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế.

- Hướng dẫn quản lý thuế và phối hợp liên ngành

• Tổng cục Thuế yêu cầu các cơ quan thuế địa phương tăng cường công tác phối hợp với các cơ quan quản lý đất đai, văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra, đối chiếu thông tin trên hồ sơ khai thuế với thực tế giao dịch.
• Trường hợp phát hiện có dấu hiệu kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế nhằm trốn thuế, cơ quan thuế có quyền ấn định thuế hoặc chuyển hồ sơ sang cơ quan chức năng để điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.

Lưu ý: Nội dung tóm tắt trên đây được tổng hợp nhằm mục đích tham khảo các quy định cốt lõi về thuế TNCN trong chuyển nhượng bất động sản theo tinh thần hướng dẫn của Tổng cục Thuế tại Công văn 3018/TCT-TNCN. Người nộp thuế cần đối chiếu với các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành để thực hiện đúng nghĩa vụ thuế.