- Giới thiệu chung về Công văn 2821/BXD-KTXD

Công văn số 2821/BXD-KTXD do Bộ Xây dựng ban hành là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ quan trọng, giải đáp các vướng mắc liên quan đến phương pháp và nguyên tắc xác định tổng mức đầu tư đối với các dự án khu đô thị mới. Văn bản này đóng vai trò làm cơ sở pháp lý để các chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước và các bên liên quan áp dụng thống nhất các quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, tránh thất thoát ngân sách và đảm bảo tính khả thi của dự án.

- Nguyên tắc xác định tổng mức đầu tư dự án khu đô thị mới

• Tính đúng, tính đủ: Tổng mức đầu tư phải được tính toán toàn diện, bao gồm toàn bộ các khoản mục chi phí cần thiết để thực hiện dự án từ giai đoạn chuẩn bị, thực hiện cho đến khi bàn giao đưa vào khai thác sử dụng.
• Phù hợp với quy hoạch: Việc xác định chi phí phải căn cứ vào quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt, thiết kế cơ sở của dự án và các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hiện hành.
• Tuân thủ thời điểm áp dụng: Chi phí đầu tư phải được xác định tại thời điểm lập dự án, có tính đến yếu tố trượt giá và các biến động thị trường trong suốt vòng đời thực hiện dự án.

- Các khoản mục chi phí cấu thành tổng mức đầu tư

Theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, tổng mức đầu tư của một dự án khu đô thị mới bao gồm các nhóm chi phí cốt lõi sau:

• Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Bao gồm chi phí đền bù đất đai, hoa màu, vật kiến trúc trên đất; chi phí xây dựng khu tái định cư; chi phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng và các chi phí liên quan đến việc chuyển đổi nghề nghiệp, ổn định đời sống cho người dân bị thu hồi đất.
• Chi phí xây dựng: Chi phí xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, chiếu sáng, thông tin liên lạc, cây xanh, vệ sinh môi trường) và hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, khu thể thao, nhà văn hóa) thuộc phạm vi dự án.
• Chi phí thiết bị: Chi phí mua sắm, lắp đặt, thử nghiệm và vận hành các thiết bị công nghệ, thiết bị công trình phục vụ cho hoạt động của khu đô thị.
• Chi phí quản lý dự án: Chi phí để chủ đầu tư tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến khi hoàn thành, bàn giao đưa công trình vào sử dụng.
• Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: Chi phí thuê tư vấn lập quy hoạch, lập dự án, thiết kế, giám sát thi công, thẩm tra và các dịch vụ tư vấn chuyên môn khác.
• Chi phí khác: Bao gồm các khoản phí, lệ phí theo quy định, chi phí bảo hiểm công trình, chi phí rà phá bom mìn, vật nổ và các chi phí đặc thù khác của dự án khu đô thị.
• Chi phí dự phòng: Khoản chi phí dự phòng cho các yếu tố phát sinh khối lượng công việc và dự phòng cho yếu tố trượt giá trong quá trình thực hiện dự án.

- Phương pháp xác định tổng mức đầu tư

Công văn hướng dẫn cụ thể các phương pháp được phép áp dụng để tính toán tổng mức đầu tư, tùy thuộc vào mức độ chi tiết của hồ sơ thiết kế:

• Phương pháp xác định theo thiết kế cơ sở: Đây là phương pháp có độ chính xác cao nhất, được thực hiện bằng cách bóc tách khối lượng từ thiết kế cơ sở kết hợp với hệ thống định mức, đơn giá xây dựng công trình do cơ quan có thẩm quyền công bố hoặc giá thị trường phù hợp.
• Phương pháp xác định theo suất vốn đầu tư: Áp dụng đối với các hạng mục công trình chưa có thiết kế chi tiết, dựa trên suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm gần nhất, có điều chỉnh bổ sung các chi phí chưa được tính trong suất vốn đầu tư.
• Phương pháp xác định từ dữ liệu chi phí của các công trình tương tự: Sử dụng số liệu chi phí thực tế của các dự án khu đô thị mới có quy mô, tính chất kỹ thuật tương tự đã hoặc đang thực hiện để quy đổi về mặt bằng giá tại thời điểm tính toán.
• Phương pháp kết hợp: Chủ đầu tư có thể linh hoạt kết hợp các phương pháp trên đối với từng hạng mục cụ thể của dự án nhằm đảm bảo tính chính xác và tối ưu nhất cho tổng mức đầu tư.

- Trách nhiệm của các bên trong việc quản lý tổng mức đầu tư

• Đối với Chủ đầu tư: Chịu trách nhiệm toàn diện trước pháp luật về tính chính xác, hợp pháp của việc lập, trình thẩm định và phê duyệt tổng mức đầu tư. Phải đảm bảo việc sử dụng vốn đầu tư đúng mục đích, tiết kiệm và hiệu quả.
• Đối với Cơ quan chuyên môn về xây dựng: Thực hiện thẩm định tổng mức đầu tư nghiêm túc, khách quan, đúng quy trình pháp luật; kiểm tra tính phù hợp của phương pháp xác định chi phí và các căn cứ pháp lý áp dụng.
• Đối với Đơn vị tư vấn: Chịu trách nhiệm về chất lượng sản phẩm tư vấn, tính toán chính xác các số liệu đầu vào và chịu trách nhiệm liên đới nếu xảy ra sai sót gây thất thoát vốn đầu tư do lỗi chủ quan.