Thực hiện ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng Chính phủ Hoàng Trung Hải tại Thông báo số 64/TB-VPCP ngày 28 tháng 02 năm 2012 của Văn phòng Chính phủ về kết luận của Phó Thủ tướng Chính phủ Hoàng Trung Hải tại cuộc họp về tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (dưới đây gọi là Giấy chứng nhận), trên cơ sở ý kiến của Bộ Xây dựng (Công văn số 875/BXD-QLN ngày 30 tháng 5 năm 2012), Bộ Tài chính (Công văn số 7583/BTC-QLCS ngày 07 tháng 6 năm 2012) và Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (Công văn số 2918/UBND-TNMT ngày 23/4/2012) và thành phố Hồ Chí Minh (Công văn số 2571/UBND-TNMT ngày 01/6/2012), Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số giải pháp đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhận tại các dự án phát triển nhà ở như sau:

1. Các vướng mắc, vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng và pháp luật về nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở thuộc thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh cần được xử lý, giải quyết bảo đảm nguyên tắc sau đây:

a) Các vướng mắc, vi phạm pháp luật tại các dự án phát triển nhà ở phải được kiểm tra, thanh tra, xử lý, giải quyết dứt điểm theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm công bằng xã hội.

b) Dự án phát triển nhà ở mà chủ đầu tư chưa nộp xong tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trước khi cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở.

c) Trường hợp vướng mắc, vi phạm pháp luật không do lỗi của người mua nhà ở thì phải bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà ở đó.

d) Việc xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật xây dựng đối với một phần công trình phải bảo đảm an toàn cho phần còn lại của công trình; trường hợp vi phạm làm phá vỡ quy hoạch xây dựng của khu vực mà không có giải pháp khắc phục thì phải kiên quyết phá dỡ phần công trình vi phạm.

đ) Chủ đầu tư vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng và pháp luật về nhà ở thì đình chỉ không cấp phép đầu tư và không giao đất, cho thuê đất mới ở địa phương cho đến khi xử lý, khắc phục xong sai phạm tại các dự án đang thực hiện.

2. Những trường hợp sau đây cần thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở mà không chờ giải quyết xong tồn tại, vướng mắc, vi phạm pháp luật của chủ đầu tư:

a) Trường hợp đã giải phóng xong mặt bằng và đã giao đất cho chủ đầu tư; chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật và đã xây dựng, bàn giao xong nhà ở cho người mua theo đúng quy hoạch, thiết kế xây dựng được duyệt hoặc giấy phép xây dựng đã cấp, nhưng hiện còn một số trường hợp khiếu nại về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa giải quyết xong thì vẫn cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở.

b) Trường hợp dự án có một phần diện tích đã giải phóng xong mặt bằng và đã giao đất cho chủ đầu tư, chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật và đã xây dựng, bàn giao xong nhà ở cho người mua theo đúng quy hoạch, thiết kế xây dựng được duyệt hoặc giấy phép xây dựng đã cấp thì cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở đối với phần diện tích đã hoàn thành xây dựng, bàn giao xong nhà ở đó.

c) Trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành thủ tục pháp lý về đất đai (hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai) và đã xây dựng, bàn giao xong nhà ở cho người mua nhưng nhà ở đó được xây dựng nhà ở vượt số tầng quy định hoặc thay đổi thiết kế, công năng sử dụng ở một số tầng hoặc một số lô đất của dự án nhà liên kế có diện tích không đúng quy hoạch xây dựng chi tiết được duyệt thì xem xét cấp Giấy chứng nhận trước cho người mua nhà ở tại các căn hộ ở các tầng, lô đất ở đã xây dựng đúng với thiết kế, quy hoạch xây dựng được duyệt.

d) Trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành thủ tục pháp lý về đất đai và đã xây dựng, bàn giao xong nhà ở cho người mua, nhưng mặt tiền nhà ở đó được xây dựng không đúng thiết kế được duyệt, nếu xử lý phần vi phạm đó không ảnh hưởng đến kết cấu nhà và không làm thay đổi diện tích các căn hộ thì vẫn xem xét cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở đó;

đ) Trường hợp chủ đầu tư được giao đất và được miễn nộp tiền sử dụng đất (theo quy định tại Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 của Chính phủ về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê), chủ đầu tư đã hoàn thành thủ tục pháp lý về đất đai và đã xây dựng theo đúng quy hoạch, thiết kế được duyệt, đã ký hợp đồng mua bán nhà ở từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 hoặc ký hợp đồng theo giá xác định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì cấp ngay Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở mà không phải nộp tiền sử dụng đất;

e) Trường hợp công ty mẹ được nhà nước giao đất để thực hiện dự án phát triển nhà ở và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định, nhưng Công ty mẹ đã ủy quyền cho công ty con thực hiện dự án (bằng văn bản) và công ty con đã ký hợp đồng mua bán nhà ở dưới hình thức thừa ủy quyền của công ty mẹ thì thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất giữa công ty mẹ và công ty con.

3. Giải pháp xử lý tồn tại, vi phạm pháp luật của chủ đầu tại các dự án phát triển nhà ở:

a) Trường hợp chủ đầu tư được giao đất và được miễn nộp tiền sử dụng đất theo Nghị định số 71/2001/NĐ-CP, nhưng chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà ở theo giá thị trường xác định từ sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 như trường hợp được giao đất có thu tiền sử dụng đất thì chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật tại thời điểm bàn giao đất thực tế. Người mua nhà ở được xem xét cấp ngay Giấy chứng nhận mà không phụ thuộc vào việc nộp tiền sử dụng đất của chủ đầu tư.

b) Trường hợp chủ đầu tư đã hoàn thành thủ tục pháp lý về đất đai (hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai) nhưng xây dựng nhà ở không đúng quy hoạch, thiết kế xây dựng đã được duyệt hoặc giấy phép xây dựng được cấp thì cần kiểm tra để làm rõ vi phạm và thực hiện xử lý để cấp Giấy chứng nhận:

- Trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở vượt số tầng hoặc thay đổi thiết kế, công năng sử dụng ở một số tầng so với quy hoạch, thiết kế được duyệt thì phải kiểm tra đánh giá yêu cầu an toàn công trình, nếu không bảo đảm thì phải kiên quyết xử lý dỡ bỏ các tầng xây dựng vượt quy định hoặc điều chỉnh lại công năng sử dụng của các tầng vi phạm cho phù hợp. Trường hợp thay đổi công năng sử dụng đối với tầng hầm dành cho để xe 2 bánh hoặc tầng dành cho sinh hoạt cộng đồng không đúng với thiết kế được duyệt thì phải kiên quyết buộc chủ đầu phải điều chỉnh trả lại công năng sử dụng theo đúng thiết kế ban đầu.

Trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở vượt số tầng hoặc thay đổi thiết kế, công năng sử dụng ở một số tầng (trừ tầng hầm để xe 2 bánh hoặc tầng dành cho sinh hoạt cộng đồng) mà qua kiểm tra xác định vẫn bảo đảm an toàn công trình; trong quá trình xây dựng, các cơ quan có thẩm quyền không thanh tra, kiểm tra phát hiện và xử lý để vụ việc vi phạm đã quá thời hiệu xử phạt theo quy định của pháp luật xây dựng hoặc có thanh tra, kiểm tra nhưng đã quá 2 năm kể từ ngày ký kết luận thanh tra, kiểm tra mà chưa xử lý dứt điểm thì quyết định cho tồn tại và phê duyệt điều chỉnh thiết kê xây dựng đối với phần xây dựng sai phép đó để cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở. Chủ đầu tư phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất đối với diện tích xây dựng vượt số tầng hoặc do thay đổi công năng sử dụng nếu tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư đã nộp được tính căn cứ vào hệ số sử dụng đất và công năng của công trình.

- Trường hợp chủ đầu tư xây dựng mặt tiền của nhà ở không đúng thiết kế được duyệt hoặc giấy phép xây dựng được cấp thì chủ đầu tư phải gỡ bỏ phần xây dựng trái phép để cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở. Trường hợp vi phạm đã quá thời hiệu xử phạt theo quy định của pháp luật xây dựng mà các cơ quan có thẩm quyền không thanh tra, kiểm tra để phát hiện, xử lý hoặc có thanh tra, kiểm tra và đã có ý kiến kết luận đề nghị cho tồn tại hoặc có thanh tra, kiểm tra nhưng đã quá 2 năm kể từ ngày ký kết luận thanh tra, kiểm tra mà chưa xử lý dứt điểm thì quyết định cho tồn tại và phê duyệt điều chỉnh thiết kế mặt tiền công trình.

- Trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở vượt diện tích mặt bằng so với thiết kế được duyệt hoặc giấy phép xây dựng được cấp mà trong quá trình xây dựng, các cơ quan có thẩm quyền không thanh tra, kiểm tra phát hiện và xử lý để vụ việc vi phạm đã quá thời hiệu xử phạt theo quy định của pháp luật xây dựng hoặc có thanh tra, kiểm tra nhưng đã quá 2 năm kể từ ngày ký kết luận thanh tra, kiểm tra mà chưa xử lý dứt điểm thì quyết định cho tồn tại và phê duyệt điều chỉnh thiết kê xây dựng đối với phần xây dựng sai phép đó để cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở. Chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất xây dựng vi phạm đó.

Trường hợp qua thanh tra, kiểm tra kết luận việc xây dựng trái phép ảnh hưởng nghiêm trọng đến quy hoạch xây dựng chi tiết của khu vực mà không thể điều chỉnh được quy hoạch xây dựng đó thì kiên quyết xử lý dỡ bỏ phần diện tích công trình vi phạm. Chủ đầu tư phải bồi thường cho người mua nhà ở theo quy định của pháp luật.

- Trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng đã phân chia không đúng số lượng lô đất, không đúng diện tích từng lô theo quy hoạch xây dựng chi tiết được duyệt nhưng vẫn nằm trong phạm vi đất ở đã nộp tiền sử dụng đất theo quy hoạch xây dựng được duyệt và chủ đầu tư đã hoàn thành xây dựng, đã bàn giao nhà ở cho người mua thì rà soát điều chỉnh quy hoạch xây dựng và thiết kế công trình để cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở.

Trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng đã phân chia không đúng số lượng lô đất, không đúng diện tích từng lô theo quy hoạch xây dựng chi tiết được duyệt và chưa xây dựng nhà ở để bán theo dự án được duyệt thì kiên quyết buộc chủ đầu tư phải phân chia lại các lô đất và phải đầu tư xây dựng nhà ở theo quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư được duyệt.

- Trường hợp chủ đầu tư phân lô đất và xây dựng, bàn giao nhà ở cho người mua vượt diện tích so với quy hoạch, thiết kế xây dựng chi tiết được duyệt và chưa nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt đó mà trong quá trình xây dựng, các cơ quan có thẩm quyền không thanh tra, kiểm tra phát hiện và xử lý để vụ việc vi phạm đã quá thời hiệu xử phạt theo quy định của pháp luật xây dựng hoặc có thanh tra, kiểm tra nhưng đã quá 2 năm kể từ ngày ký kết luận thanh tra, kiểm tra mà chưa xử lý dứt điểm thì cần tập trung rà soát điều chỉnh quy hoạch xây dựng, thu thêm nghĩa vụ tài chính đối với diện tích vượt và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở.

Trường hợp không thể điều chỉnh quy hoạch xây dựng được thì thực hiện cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích không vi phạm; đồng thời phải thực hiện ngay việc thu hồi, giải phóng mặt bằng đối với phần diện tích vi phạm. Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm bồi thường toàn bộ chi phí cho việc thu hồi đất đó.

c) Trường hợp sau khi được nhà nước giao đất, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định và chủ đầu tư đã chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ diện tích đất của dự án cho chủ đầu tư khác (chủ đầu tư thứ cấp) mà chưa làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định, chủ đầu tư thứ cấp đã xây dựng và bàn giao xong nhà ở cho người mua thì phải buộc chủ đầu tư phải thực hiện ngay thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật để cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở.

Trường hợp chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định và đã chuyển nhượng đất cho chủ đầu tư khác, nay chủ đầu tư đó đã giải thể hoặc đã bị sáp nhập hoặc chuyển đổi thành doanh nghiệp khác mà không thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thì chủ đầu tư thứ cấp phải có văn bản cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất trước khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở; chủ đầu tư thứ cấp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp sau khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê một lần nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định và chủ đầu tư đã chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho chủ đầu tư khác (chủ đầu tư thứ cấp) thì Nhà nước thu hồi đất đối với chủ đầu tư ban đầu; chủ đầu tư thứ cấp phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu và phải nộp phần nghĩa vụ tài chính còn lại chưa thực hiện theo quy định của pháp luật để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất trước khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở.

d) Trường hợp công ty mẹ được nhà nước giao đất để thực hiện dự án phát triển nhà ở và đã giao cho công ty con thực hiện dự án nhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định mà công ty con đã đứng tên bên chuyển nhượng trong hợp đồng mua bán nhà ở (trừ trường hợp ký dưới hình thức thừa ủy quyền của công ty mẹ) thì phải buộc các chủ đầu tư là công ty mẹ và công ty con phải thực hiện ngay thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật để có cơ sở pháp lý cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà.

đ) Trường hợp chủ đầu tư tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển công năng sử dụng công trình xây dựng thành nhà ở và đã xây dựng, chuyển nhượng xong nhà ở mà chưa hoàn thành thủ tục pháp lý về đất đai, thì thực hiện thanh tra kết luận để xử lý theo quy định của pháp luật, trường hợp công trình xây dựng vi phạm có ảnh hưởng nghiêm trọng đến quy hoạch xây dựng thì kiên quyết xử lý buộc phải trả lại hiện trạng ban đầu, chủ đầu tư phải bồi thường thiệt hại cho người mua nhà ở theo quy định của pháp luật.

Trường hợp nhà ở đã xây dựng phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt hoặc có thể điều chỉnh quy hoạch xây dựng để chuyển sang làm nhà ở thì Ủy ban nhân dân Thành phố xem xét quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm nhà và chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm quyết định chuyển mục đích sử dụng đất để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở.

e) Trường hợp chủ đầu tư được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê hàng năm nhưng đã xây dựng và đã chuyển nhượng nhà ở trên đất đó mà chưa chuyển sang giao đất có thu tiền thì buộc chủ đầu tư phải làm thủ tục chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất và nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà ở.

g) Trường hợp chủ đầu tư được giao đất và đã xây dựng, bán xong nhà ở hoặc đã chuyển nhượng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân và đã giải thể hoặc chủ đầu tư được giao đất nhưng không thực hiện dự án mà đã chuyển nhượng đất cho cán bộ, nhân viên của cơ quan, tổ chức nhà nước để tự xây dựng nhà ở mà không có hợp đồng chuyển nhượng nhà đất theo quy định thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trực tiếp nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 50 của Luật Đất đai và Điều 14 hoặc Điều 16 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP.

4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chủ đầu tư xây dựng nhà ở để bán có thể trực tiếp nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận để làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định tại Điều 23 của Thông tư số 17/2009/NĐ-CP trong những trường hợp sau:

- Chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích đất đã xây dựng nhà chung cư để bán và đã có văn bản thông báo của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh về kết quả kiểm tra điều kiện chuyển nhượng nhà ở của chủ đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật;

- Chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận cho từng lô đất hoặc từng căn hộ chung cư trước khi chuyển nhượng nhà ở.

5. Về việc cấp Giấy chứng nhận đối với đất xây dựng nhà chung cư:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 46 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai thì đất xây dựng nhà chung cư và các công trình trực tiếp phục vụ nhà chung cư là thuộc quyền sử dụng chung của những người sở hữu căn hộ chung cư và được cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu căn hộ chung cư theo hình thức sử dụng đất chung.

Trường hợp đất để xây dựng các công trình trực tiếp phục vụ nhà chung cư hoặc cho nhiều nhà chung cư do chủ sở hữu công trình này quản lý để kinh doanh dịch vụ thì cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu công trình theo quy định tại khoản 3 Điều 46 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.

Trường hợp đất sử dụng làm sân, vườn, nơi vui chơi công cộng hoặc các công trình công cộng khác phục vụ chung cho nhiều nhà chung cư thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu căn hộ chung cư mà giao cho Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất quản lý quy định tại khoản 5 Điều 46 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.

6. Ủy ban nhân dân Thành phố chỉ đạo Uỷ ban nhân dân các quận, huyện tiếp nhận hồ sơ thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận ở địa phương theo đúng Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Công văn số 6698/VPCP-TCCB ngày 21 tháng 9 năm 2010. Tăng cường thanh tra, kiểm tra, rà soát việc thực hiện thủ tục ở tất cả các quận, huyện để chấn chỉnh, đình chỉ ngay và xử lý nghiêm khắc các trường hợp không chấp hành đúng thủ tục quy định tại Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT, nhất là các trường hợp yêu cầu nộp thêm các giấy tờ của ngoài quy định hoặc yêu cầu người sử dụng đất làm các công việc thuộc trách nhiệm của các cơ quan nhà nước phải thực hiện hoặc liên thông để thực hiện. Chỉ đạo xây dựng, thực hiện Đề án tăng cường năng lực cho hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của Thành phố để đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến động đất đai ở địa phương; hỗ trợ các quận, huyện đẩy nhanh tiến độ, hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho người mua nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở trong năm 2012.

Trên đây là thống nhất của Bộ Tài nguyên và Môi trường về các giải pháp đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhận đối với các dự án phát triển nhà ở tại địa phương; đề nghị Ủy ban nhân dân Thành phố chỉ đạo thực hiện, nếu có vướng mắc thì phản ánh về Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng để hướng dẫn thực hiện theo thẩm quyền./.