Giới thiệu về Công văn 1812/BXD-QLN năm 2020

Công văn 1812/BXD-QLN do Bộ Xây dựng ban hành năm 2020 là văn bản hướng dẫn quan trọng nhằm tháo gỡ các vướng mắc và thống nhất áp dụng quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản. Văn bản tập trung vào việc làm rõ các điều kiện, trình tự, thủ tục đối với giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, bảo lãnh ngân hàng và trách nhiệm quản lý nhà nước của các cơ quan địa phương.

- Điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh

Bộ Xây dựng hướng dẫn chi tiết các điều kiện bắt buộc mà chủ đầu tư phải đáp ứng trước khi thực hiện việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản:

• Phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
• Phải có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp bắt buộc phải có Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
• Phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
• Chủ đầu tư phải gửi hồ sơ đề nghị đến Sở Xây dựng địa phương để kiểm tra và có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

- Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng và hạn chế rủi ro tranh chấp, Công văn nhấn mạnh các yêu cầu về bảo lãnh tài chính:

• Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tín dụng có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng.
• Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết, tổ chức tín dụng nhận bảo lãnh có trách nhiệm hoàn trả lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng đã ký kết.
• Hợp đồng bảo lãnh phải được lập thành văn bản và chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao thư bảo lãnh cho khách hàng khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua.

- Trách nhiệm của Sở Xây dựng trong việc kiểm tra và công bố thông tin

Công văn 1812/BXD-QLN xác định rõ vai trò giám sát của cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương nhằm đảm bảo tính minh bạch của thị trường:

• Sở Xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ của chủ đầu tư và ban hành văn bản trả lời về việc nhà ở đã đủ điều kiện bán, cho thuê mua hay chưa trong thời hạn luật định.
• Thực hiện công khai danh sách các dự án nhà ở hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng để người dân và nhà đầu tư dễ dàng tra cứu, phòng ngừa rủi ro pháp lý.
• Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các trường hợp chủ đầu tư huy động vốn, ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa có văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng.

- Quy định về thanh toán và huy động vốn trong kinh doanh bất động sản

Việc thanh toán trong giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ nghiêm ngặt các mốc giới hạn quy định:

• Việc thanh toán được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (nếu có).
• Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số tiền thu trước của khách hàng không được quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà (đối với chủ đầu tư trong nước) và không quá 50% (đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài).
• Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.